Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 3, 12 juin 2025, n° 23/05759

CA Versailles
Infirmation 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un mandat de vente
La cour a constaté que les acquéreurs n'avaient pas justifié de diligences pour obtenir le prêt et qu'ils avaient empêché la réalisation de la condition suspensive, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que les acquéreurs devaient indemniser l'agence pour les frais engagés, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a été saisie par l'E.U.R.L. immobilière Seine & Vexin, qui contestait un jugement du tribunal judiciaire ayant débouté sa demande de dommages et intérêts de 15 000 euros pour non-réalisation d'une vente immobilière. La question juridique principale était de savoir si la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt avait été réalisée et si les acquéreurs avaient failli à leurs obligations. Le tribunal de première instance avait conclu que l'agence ne pouvait percevoir d'honoraires tant que la vente n'était pas conclue, en raison de l'absence de justification des diligences des acquéreurs. La cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que les acquéreurs avaient empêché la réalisation de la condition suspensive, et a condamné M. et Mme [Y] à verser 15 000 euros à l'agence, ainsi que des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 3, 12 juin 2025, n° 23/05759
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/05759
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clément GOY
Parties :	E.U.R.L. IMMOBILIERE SEINE & VEXIN

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 JUIN 2025

N° RG 23/05759 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WA2F

AFFAIRE :

E.U.R.L. IMMOBILIERE SEINE & VEXIN

[O] [Y]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/05166

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Clément GOY, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

E.U.R.L. IMMOBILIERE SEINE & VEXIN

N° SIRET : 480 233 129

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Clément GOY, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 30

APPELANTE

****************

Monsieur [O] [Y]

né le 08 Août 1987 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [W] [K] épouse [Y]

née le 04 Janvier 1992 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Selon compromis de vente en date du 28 janvier 2021, signé avec le concours de l’EURL immobilière Seine & Vexin, Mme [M] s’est engagée à vendre à M. et Mme [Y] un immeuble sis [Adresse 1] (78), pour un prix de 360 000 euros ; une condition suspensive avait été stipulée relative à l’obtention d’un prêt de 200 000 euros maximum en capital avant le 29 mars 2021. Les honoraires de négociation (15 000 euros TTC) étaient à la charge du mandant.

Bien que la signature de l’acte authentique ait été prévue le 16 avril 2021 au plus tard, ledit acte n’a pas été passé devant le notaire instrumentaire.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 20 septembre 2021, l’EURL immobilière Seine & Vexin a assigné M. et Mme [Y] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice résultant de l’absence de perception de ses honoraires, soutenant que les défendeurs s’étaient abstenus fautivement de rechercher un prêt.

Par jugement en date du 29 septembre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté l’EURL immobilière Seine & Vexin de ses demandes de dommages et intérêts ;

— condamné l’EURL immobilière Seine & Vexin aux dépens ;

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, qu’aucune somme n’était due à l’agence immobilière avant que l’opération pour laquelle elle avait reçu mandat écrit ne soit effectivement conclue, et qu’en l’espèce la condition suspensive n’était pas réalisée, si bien que cette circonstance, fût-elle due au fait de l’acquéreur, constituait un obstacle à la perception de la rémunération de l’agence. Il a également relevé que si des dommages et intérêts étaient dus au cas où l’acquéreur aurait fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive, et qu’en l’espèce, M. et Mme [Y] n’avaient accompli aucune diligence, l’EURL immobilière Seine & Vexin ne justifiait pas de son mandat, ni de relances adressées aux intéressés.

Par déclaration en date du 31 juillet 2023, l’EURL immobilière Seine & Vexin a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 30 août 2023, elle expose :

— que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, elle est bien titulaire d’un mandat de vente daté du 13 janvier 2021 ;

— que le compromis de vente avait prévu une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt relais, l’acquéreur devant justifier de diligences accomplies pour en obtenir un, étant prévu que si le défaut de réalisation de ladite condition suspensive lui était exclusivement imputable, le vendeur pourrait invoquer les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, et l’acquéreur devrait indemniser le mandataire du préjudice causé ;

— que si M. et Mme [Y] ont rencontré un courtier en prêts immobiliers le 18 janvier 2021, ils n’ont ensuite plus donné aucune nouvelle ; qu’une mise en demeure leur a été envoyée le 27 mai 2021, en vain ;

— qu’elle a bien relancé M. et Mme [Y] antérieurement au 16 avril 2021, qui était la date limite de réitération de l’acte authentique.

L’EURL immobilière Seine & Vexin demande en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui régler la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux dépens de première instance ;

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui régler la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Goy.

M. et Mme [Y], bien que s’étant vus signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 15 septembre 2023, dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. et Mme [Y], il convient de statuer sur les prétentions de l’EURL immobilière Seine & Vexin après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

En vertu de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970, pour qu’une commission soit due à une agence immobilière, il est nécessaire que l’opération ait été conclue et constatée dans un acte écrit. L’alinéa 9 de cet article n’est pas ici applicable car la convention liant l’EURL immobilière Seine & Vexin à Mme [M] ne comportait pas de clause d’exclusivité, alors que la question des honoraires dus par le mandat n’est pas ici en jeu car des sommes sont réclamées par l’agence à l’acquéreur et non pas au vendeur.

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose que :

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

Un mandat de vente a bien été conclu entre Mme [M], venderesse, et l’EURL immobilière Seine & Vexin, selon acte sous seing privé du 13 janvier 2021.

Le compromis de vente daté du 28 janvier 2021 comportait une clause rédigée comme suit :

La présente vente sera soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur dans les conditions définies ci-après (…) L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un ou de plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 200 000 euros pour une durée maximale de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 1,88 % la première année ;

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de 2 organisme(s) prêteur(s).

L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un prêt-relais, il devra à cet effet :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt aux conditions suivantes : 186 700 [euros] ;

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de 2 organisme(s) prêteur(s).

L’acquéreur s’oblige à justifier sans délai à compter de la réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur, à fournir, à la première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers.

L’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans un délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours (au minimum un mois conformement à l’article L 313-41 du code de la consommation). L’acquéreur devra justi er des diligences accomplies par lui pour l’obtention du (des) prêt(s) mentionnés ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci- dessus précisant la date de dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du (des) prêt(s) sollicité(s).

Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de l’une et l’autre des présentes conditions suspensives, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur et ce, avant l’expiration du délai initial xé ci-dessus.

(…)

Non réalisation des conditions suspensives :

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part ni d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le béné ce des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Ces normes conventionnelles qui doivent recevoir entière application mettaient donc à la charge des acquéreurs, M. et Mme [Y], des obligations supplémentaires à celles prévues au décret susvisé, étant ici rappelé que normalement, lorsque la vente n’est pas réalisée, ce n’est qu’en cas de faute de l’acquéreur que l’agent immobilier peut lui réclamer des dommages-intérêts du même montant que celui de sa commission.

Il résulte des pièces produites que le 13 janvier 2021 M. et Mme [Y] ont indiqué se porter acquéreurs du bien pour la somme de 360 000 euros incluant la commission d’agence, le compromis de vente étant signé le 28 janvier 2021 ; c’était à compter de cette date que courait le délai de 60 jours imparti aux acquéreurs pour obtenir un crédit. Le 15 avril 2021, alors que ledit délai était écoulé, l’agence bancaire Meilleurtaux.com de [Localité 7] a indiqué à l’EURL immobilière Seine & Vexin qu’elle avait reçu M. et Mme [Y] et leur avait réclamé divers documents mais que ladite demande était restée sans suite. Par deux lettres recommandées avec avis de réception du 16 avril 2021, soit du jour où le délai pour régulariser l’acte authentique de vente expirait, l’EURL immobilière Seine & Vexin a rappelé aux époux [Y] que celui prévu à la condition suspensive de financement était échu depuis le 29 mars 2021 sans qu’ils ne l’aient informée de l’obtention ou du refus des prêts nécessaires ; elle leur reprochait de ne pas être joignables, et les mettait en demeure de se rapprocher d’elle pour définir les modalités de réitération de l’acte authentique. Enfin, elle leur rappelait que si le défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives leur était imputable, elle serait déclarée réalisée et qu’ils auraient à régler une indemnité forfaitaire de 36 000 euros, outre les honoraires de l’agence soit 15 000 euros. Le 5 mai 2021, l’EURL immobilière Seine & Vexin a envoyé aux intimés une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception rappelant que la précédente était demeurée sans réponse et n’excluait pas, toutefois, une issue amiable. Puis le 27 mai 2021 le conseil de l’appelante a à nouveau relancé M. et Mme [Y], en vain.

La chronologie des événements montre d’une part que les acquéreurs n’ont nullement justifié de recherches d’un ou de plusieurs prêts, d’autre part qu’ils ont bien été relancés à plusieurs reprises, contrairement à ce qu’a énoncé le tribunal.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Au cas d’espèce il résulte de ce qui précède que ce sont M. et Mme [Y] qui ont empêché la réalisation de la condition suspensive relative au prêt, si bien qu’ils seront condamnés à payer à l’appelante la somme de 15 000 euros (équivalente à la commission de l’agence) à titre de dommages et intérêts, par infirmation du jugement. L’EURL immobilière Seine & Vexin réclame une condamnation solidaire de ce chef; or le compromis de vente ne contenait pas de clause de solidarité. Faute de solidarité conventionnelle ou légale, M. et Mme [Y] seront condamnés conjointement au paiement des sommes dues.

En équité M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer à l’EURL immobilière Seine & Vexin la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et celle de 2 000 euros au titre de ceux d’appel.

Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt de défaut, par mise à disposition,

INFIRME le jugement en date du 29 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE conjointement M. [O] [Y] et Mme [W] [Y] née [K] à payer à l’EURL immobilière Seine & Vexin la somme de 15 000 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [W] [Y] née [K] à payer à l’EURL immobilière Seine & Vexin la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [W] [Y] née [K] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT que ces derniers seront recouvrés par Maître Goy conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,