COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUIN 2026

N° RG 23/06723 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDH3

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SA Cabinet JOURDAN

C/

S.C.I. VALMAY IMMO

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Août 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° RG : 21/03097

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Christine RAVEL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] À [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet JOURDAN, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en son établissement secondaire sis [Adresse 4] à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0551

APPELANT

****************

SCI VALMAY IMMO

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christine RAVEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0972

SCI [M] [L]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentant : M^e Christine RAVEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0972

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Valmay Immo est propriétaire des lots n° 177 et 178 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), soumis au statut de la copropriété. La SCI [M] [L] est propriétaire des lots n°44 (appartement), 179 (emplacement de stationnement) et 221 (cave) dans la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2021, les deux SCI ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir, au principal, annuler les résolutions n° 6, 19 et 22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020.

Par jugement contradictoire du 24 août 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre les a :

— Déboutées de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamnées chacune à payer une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnées in solidum aux entiers dépens d’instance.

Enfin, le Tribunal a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— débouter purement et simplement la SCI Valmay Immo et la SCI [M] [L] de

l’ensemble de leur appel incident et de leurs demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Valmay Immo à retirer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

qui commencera à courir 8 jours après la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à complet retrait dûment justifié, les raccordements électriques non autorisés qui alimentent

chacun de ses box (lots n°177 et 178),

— condamner la SCI Valmay Immo au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure et résistance abusives,

— condamner la SCI [M] [L] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de 1ère instance,

— condamner la SCI Valmay Immo à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

A titre subsidiaire de ce chef,

Si par extraordinaire, la Cour ne devait pas faire droit auxdites demandes relatives aux frais

irrépétibles engagés par le syndicat en 1ère instance,

— confirmer le jugement en ce qu’il est entré en voie de condamnation à hauteur de 1 500 euros à l’encontre de la SCI Valmay Immo et à même hauteur à l’encontre de la SCI [M] [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— Les condamner en outre solidairement, à tout le moins in solidum, à lui payer la somme

complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Les débouter de ce chef de demande en cause d’appel,

— Les condamner de même solidairement, à tout le moins in solidum, aux entiers dépens,

lesquels comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2023, dont le recouvrement pour ceux le concernant pourra être poursuivi par Maître Franck Lafon, avocat postulant au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2026, par lesquelles la SCI Valmay Immo et la SCI [M] [L], intimées, invitent la Cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutées de l’ensemble de leurs demandes ;

— le confirmer en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Et statuant de nouveau :

— annuler les résolutions n° 6, 19 et 22 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15

décembre 2020 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser à chacune, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente procédure d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'déclarer’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°6, 19 et 22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

S’agissant de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

Pour rejeter la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, intitulée 'Election des membres du conseil syndical', le Tribunal a retenu premièrement, que contrairement à ce que soutiennent les SCI, les copropriétaires ont été valablement invités à présenter leur candidature à réception du formulaire de vote par correspondance, mais qu’aucun ne s’est proposé en sus des 5 membres dudit conseil, qui souhaitaient se représenter.

Si les SCI font valoir en appel, que lors des assemblées générales précédentes (en présentiel) les copropriétaires pouvaient se présenter en séance, qu’il n’y avait pas de limitation en nombre de candidats mais que seulement cinq étaient titulaires – conformément au règlement de la copropriété, ndlr – et qu’à l’occasion de l’assemblée générale litigieuse ' c’est le syndic lui-même qui leur a demandé s’ils se présentaient', ces considérations sont sans incidence sur la régularité de cette résolution.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

Pour rejeter la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, visant à ' Libérer le gardien le samedi matin, afin de lui offrir un week-end normal', le Tribunal a retenu que cette demande d’annulation concernant l’assemblée générale de 2020, n’était plus fondée compte tenu de l’adoption de cette résolution – sous le n°46 – par l’assemblée générale tenue l’année suivante, en date du 19 octobre 2021.

En appel, ce fait n’est pas contesté par les SCI.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020

Pour rejeter la demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, intitulée 'Autorisation de travaux affectant les parties communes ; A la demande de la SCI Valmay Immo, propriétaire du lot 117 et 118, soit deux boxes, ratification travaux installation de portes sectionnelles et raccordement réseau électrique commun (…) à leurs frais exclusifs', rejetée par l’assemblée générale (19/97 votes pour, 29/97 votes contre et 9 abstentions), le Tribunal a retenu que la SCI Valmay Immo n’est pas propriétaire des lots n° 117 et 118 et qu’ainsi elle ne pouvait pas demander cette autorisation de travaux sur ces lots, à l’insu et aux frais exclusifs de leurs véritables propriétaires.

Il a conclu à juste titre que ce motif justifie la confirmation du rejet de cette résolution n°22 par l’assemblée générale sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le vote favorable de la SCI Valmay Immo, outre un ou deux autres votes, aurait été comptabilisé par erreur en vote défavorable.

En appel les SCI confirment qu’elles ont commis une erreur dans les numéros de lots en rédigeant leur première demande envoyée le 12 mai 2020, erreur qui s’est ensuite répétée dans les envois ultérieurs, et qu’elles ne s’en sont aperçues qu’en recevant l’ordre du jour de cette assemblée générale, trop tard pour la rectifier. Elles n’étaient dès lors pas en capacité d’introduire légitimement cette résolution dans l’ordre du jour de cette assemblée générale. La Cour relève que le véritable propriétaire des lots visés a adressé au syndic, le 6 décembre 2020, son formulaire de vote par correspondance en mentionnant expressément son refus des travaux demandés.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande tendant à voir condamner la SCI Valmay Immo à retirer, sous astreinte, les raccordements électriques non autorisés qui alimentent ses deux box (lots n°177 et 178)

Pour rejeter cette demande, le Tribunal a retenu qu’aucun élément ne lui permettait de vérifier que lesdites installations électriques étaient effectivement branchées sur l’installation commune de l’immeuble.

En appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une lettre recommandée a été adressée le 13 octobre 2020 aux 6 copropriétaires ayant installé un système d’ouverture automatique de leur porte de box à partir des installations électriques des parties communes du parking, dont la SCI Valmay Immo, leur demandant de procéder au débranchement de leurs installations (sa pièce 10) et qu’une mise en demeure a été envoyée le 8 avril 2021 aux récalcitrants, dont la SCI Valmay Immo (sa pièce 11).

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2021, qui par sa résolution n°31 a donné mandat au syndic pour « agir en justice (…) à l’encontre de la SCI Valmay et/ou tous propriétaires successifs des lots n°177 et 178 aux fins d’obtenir sa condamnation à retirer les raccordements électriques non autorisés qui alimentent chacun de ses box (…)' (ses pièces 6 et 7).

De plus, le syndicat des copropriétaires produit en appel le procès-verbal de constat du 28 septembre 2023, dressé en présence d’un électricien par Maître [X], commissaire de justice, qui atteste de l’existence de l’installation électrique irrégulière de la SCI Valmay Immo lui permettant de « man’uvrer électriquement les portes basculantes des box en utilisant l’électricité des parties communes de l’immeuble » (sa pièce 14).

Dans ces conditions, la preuve de l’installation litigieuse est suffisamment rapportée et il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point, sans qu’y fasse obstacle la circonstance, à la supposer même avérée, que lesdits branchements électriques irréguliers auraient été réalisés en premier lieu par l’ancien propriétaire des box.

Par réformation du jugement, la SCI Valmay Immo sera condamnée à retirer les raccordements électriques non autorisés qui alimentent ses deux box (lots n°177 et 178), sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt.

Sur la demande de condamnation de la SCI Valmay Immo à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure et résistance abusives

Le syndicat des copropriétaires formule les mêmes arguments en appel qu’en première instance, faisant valoir que la demande des SCI tendant à l’annulation des résolutions n°6, 19 et 22 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 caractériserait une procédure et une résistance abusives.

Sur ce point, la Cour confirme le jugement par adoption des motifs retenus par le Tribunal, à savoir, pour l’essentiel, que l’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dénégère en abus que lorsque la demande est faite dans l’intention de nuire, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les SCI Valmay Immo et [M] [L], parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, en cause d’appel, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande particulière tendant au remboursement du coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2023 au titre des dépens, la Cour rappelle que la prise en compte du coût du procès-verbal d’un constat entre dans la catégorie des frais irrépétibles (art. 700 du code de procédure civile). Au demeurant, si le procès-verbal de constat du 28 septembre 2023 est produit à l’instance, il n’est pas assorti de sa note d’honoraires, de sorte que sa prise en compte n’est pas possible. Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

REFORME le jugement du 24 août 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

le CONFIRME en toutes ses autres dispositions,

Statuant de nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE la SCI Valmay Immo, RCS de Nanterre n° D 832 630 388, ayant son siège social, [Adresse 5] à la Garenne-Colombes (92250) représentée par ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, à retirer les raccordements électriques non autorisés qui alimentent ses deux box (lots n°177 et 178), sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SCI Valmay Immo, RCS de Nanterre n° D 832 630 388, ayant son siège social, [Adresse 5] à la Garenne-Colombes (92250) représentée par ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, et la SCI [M] [L], RCS de Nanterre n° D 389 785 650, ayant son siège social [Adresse 6] à Neuilly-sur-Seine (92200), représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Levallois- Perret (92300), pris en la personne de son syndic, le cabinet Jourdan, RCS de Nanterre n°B 338 354 426, dont le siège social est [Adresse 3] à Boulogne-Billancourt (92100), elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en son établissement secondaire, [Adresse 4] à Levallois-Perret (92300), la somme de 4 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE in solidum la SCI Valmay Immo, RCS de Nanterre n° D 832 630 388, ayant son siège social, [Adresse 5] à la Garenne-Colombes (92250) représentée par ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, et la SCI [M] [L], RCS de Nanterre n° D 389 785 650, ayant son siège social [Adresse 6] à Neuilly-sur-Seine (92200), représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Franck Lafon, avocat postulant au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT