COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/03129 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XGK5

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, représenté par son syndic en exerce, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

C/

SCI SONA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/06415

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Agathe MONCHAUX -

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, représenté par son syndic en exerce, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président, domicilié ès- qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

APPELANT

****************

SCI SONA, DA signifiée le 22/08/25 – PV 659 CPC

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI Sona est propriétaire des lots n° 268 et 303 dans un immeuble sis [Adresse 5] à Mantes-la-jolie (Yvelines), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial Mantes 2 sis [Adresse 5] à Mantes-la-jolie, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné la SCI Sona devant le Tribunal judiciaire de Versailles, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 30 210,31 euros au titre des charges arrêtées au 13 novembre 2023, outre 122,76 euros au titre des frais de recouvrement, 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et 1 723,17 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 20 mars 2025, le Tribunal a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que le syndic des copropriétaires pouvait agir en justice sans se pourvoir d’une autorisation de l’assemblée générale, s’agissant du recouvrement de charges, comme il est dit à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, mais par contre, que le grand livre ou le décompte informatique n’étaient pas à eux seuls suffisants pour établir le quantum de sa créance, et que le demandeur ne versait pas aux débats de documents probants s’agissant des charges antérieures au 1er juillet 2021. Le Tribunal a indiqué que les montants versés par la SCI Sona postérieurement à cette date étant d’un montant supérieur aux charges dont il était justifié, il y avait lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration en date du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 23 juillet 2025, il expose :

— que les versements réalisés par la SCI Sona, soit 36 708 euros au total, doivent s’imputer sur l’arriéré le plus ancien comme il est dit à l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil ; que le Tribunal a violé ce texte en imputant ces paiements sur une dette ultérieure ;

— que les charges antérieures au 1er juillet 2017 ont ainsi été réglées ;

— que la SCI Sona est redevable des sommes de 3 907,62 euros (exercice 2017), 9 695,23 euros (exercice 2018), 4 262,12 euros (exercice 2019), 2 750,33 euros (exercice 2020), 2 596,61 euros (exercice 2021), 3 558,94 euros (exercice 2022), 3 252,84 euros (exercice 2023), et des appels de fonds afférents à l’année 2025 ;

— qu’elle est également redevable des frais de recouvrement ;

— qu’il justifie de sa créance, alors qu’il n’est pas tenu de produire les appels de fonds.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner la SCI Sona au paiement des sommes de :

* 18 867,42 euros au titre des charges dues au 11 juillet 2025 ;

* 122,76 euros au titre des frais de relance ;

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

* 5 530,17 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Bien que s’étant vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 22 août 2025, dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI Sona n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS

Malgré l’absence de la SCI Sona il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Sona,

— le décompte des sommes dues par la SCI Sona en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 11 juillet 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 novembre 2017, 2 juillet 2018, 4 novembre 2019, 3 juin 2021, 7 novembre 2022, 13 avril 2023, 26 février 2024, 18 avril 2024, et 26 juin 2025, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les justificatifs de ce que ces assemblées générales sont définitives faute d’avoir été contestées en justice,

— les appels de fonds (encore que la production de cette pièce ne soit pas indispensable à la fixation de la créance du syndicat des copropriétaires),

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 11 juillet 2025.

L’appelant fait valoir à juste titre que les versements réalisés par la SCI Sona, soit 36 708 euros au total, et notamment ceux opérés aux mois de mars, avril, mai, juin, décembre 2024 et mars 2025, doivent s’imputer sur l’arriéré le plus ancien comme il est dit à l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil. Il n’y a donc pas lieu d’exiger des justificatifs au sujet de charges qui, par hypothèse, sont déjà réglées, à savoir celles échues jusqu’au mois d’août 2017.

Il résulte de la lecture de l’historique du compte arrêté au 11 juillet 2025 (pièce 38) que la dette s’élève à cette date à 22 482,35 euros. Déduction faite des frais, dont le sort sera fixé infra, et des honoraires d’avocat, la somme de 20 168,77 euros est due. Dans la limite de la demande, la SCI Sona sera condamnée au paiement de la somme de 18 867,42 euros au titre des charges allant jusqu’au 11 juillet 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie audit contrat, si bien que les sommes prévues en page 6 de ce dernier (46 euros par lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure, 36 euros par relance ultérieure, vacation au coût horaire au titre de la constitution du dossier remis à un auxiliaire de justice, suivi de dossier auprès de l’avocat), ne sauraient être retenues sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du 7 février 2023, qui ne doit pas être mise à la charge de l’intimée en application de la loi précitée, ceux afférant à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 21 août 2023, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 4,83 euros. Par infirmation du jugement la SCI Sona sera condamnée au paiement de pareille somme.

Sur les dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, la Cour relève que le compte de copropriétaire de la SCI Sona est resté constamment débiteur depuis des années ; le dernier versement réalisé remonte au mois de décembre 2024 soit il y a près d’un an et demi. La SCI Sona, qui n’a comparu ni en première instance ni en appel, n’a pas mis en avant des difficultés financières qui auraient pu expliquer sa défaillance. Dans ces conditions, il faut considérer qu’elle s’est rendue coupable d’une résistance abusive, et par infirmation du jugement elle sera condamnée au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance ; ceux-ci seront mis à la charge de la SCI Sona.

La SCI Sona, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 20 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE la SCI Sona à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial Mantes 2 sis [Adresse 5] à Mantes-la-jolie les sommes suivantes :

* 18 867,42 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 juillet 2025 ;

* 4,83 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 900 euros à titre de dommages-intérêts ;

* les dépens de première instance ;

— CONDAMNE la SCI Sona à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial Mantes 2 sis [Adresse 5] à Mantes-la-jolie la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI Sona aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT