COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°169

CONTRADICTOIRE

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/02558 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XEY6

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

C/

[S] [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de MONTMORENCY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124001069

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 12/05/2026

à :

M^e Mariane ADOSSI

M^e Nélie LECKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré inscriteau RCS de Nanterre 582 142 816, société à mission, au Capital social de 606 404 611,50 Euros ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité, audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2400954, substituée par M^e Sophie MERCIER, avocate au barreau de VAL d’OISE

****************

INTIMEE

Madame [S] [E]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nélie LECKI de la SELARL LECKI ELKABBAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 185

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2011, la SA d’HLM Domaxis, aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM Seqens, a donné à bail à Mme [S] [E] un appartement situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé distribué le 29 mai 2024, la SA d’HLM Seqens a signalé à Mme [E] les agissements de son fils et lui a rappelé son obligation d’user des lieux loués paisiblement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 août 2024, la société d’HLM Seqens a assigné Mme [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra faire transporter les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais avancés, par toute personne de son choix, dans tel garde-meuble de son choix,

— condamner Mme [S] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [S] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [E] aux dépens, comprenant les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire du 18 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 3juin 2011 entre la société d’HLM Domaxis, aux droits de laquelle vient la société d’HLM Seqens, d’une part, et Mme [E] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2],

— rejeté la demande de la société d’HLM Seqens aux fins d’expulsion,

— rejeté la demande de la société d’HLM Seqens aux fins de condamnation à une indemnité d’occupation,

— rejeté la demande de la société d’HLM Seqens au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société d’HLM Seqens à payer à Mme [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société d’HLM Seqens aux dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 18 avril 2025, la société d’HLM Seqens a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la société d’HLM Seqens, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 18 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il :

* a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 3juin 2011 avec Mme [S] [E], portant sur le logement situé [Adresse 2],

* a rejeté sa demande aux fins d’expulsion,

* a rejeté sa demande aux fins de condamnation à une indemnité d’occupation,

* a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer à Mme [S] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens de l’instance,

* a rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [S] [E] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 juin 2011 aux torts et griefs exclusifs de Mme [S] [E],

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [E] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Mme [S] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

— ordonner aux locataires de laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail,

— rappeler que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

y ajoutant,

— condamner Mme [S] [E] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [E] aux entiers dépens de l’instance et de l’appel qui comprendront tous les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, Mme [S] [E], intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

— déclarer la demande de la société d’HLM Seqens irrecevable faute d’intérêt à agir,

— débouter la société d’HLM Seqens de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 18 mars 2025 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— condamner la société d’HLM Seqens à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour recours abusif,

— condamner la société d’HLM Seqens à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM Seqens aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 mars 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de la société Seqens.

— Sur la demande de résiliation du bail.

Au soutien de son appel, la société Seqens reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail au motif erroné selon elle, que les agissements imputables à M. [A] [Y], fils de la locataire, ne justifient pas la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [S] [E]. Elle fait valoir que c’est à tort qu’aux termes de sa décision, le tribunal a mentionné qu’elle ne faisait état d’aucune condamnation de M. [A] [Y], les éléments produits se bornant à évoquer des mises en cause, des contrôles d’interpellation qui ne sauraient valoir preuve des faits reprochés, qu’en tout état de cause, elle n’établissait pas que les faits ont eu lieu dans le logement ou dans l’immeuble ou à ses abords.

La société Seqens maintient qu’elle caractérise des manquements contractuels graves de nature à justifier la résiliation du contrat de location, exposant qu’un locataire, auteur d’un acte d’incivilité revêtant le caractère d’une infraction pénale peut être sanctionné par la résiliation du bail dont lui ou son auteur est titulaire, quand bien même il n’aurait pas été jugé ou même condamné pour ces faits.

Mme [S] [E] conclut non seulement à l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail formée par la société Seqens, faute d’intérêt à agir et ce, dans la mesure où la bailleresse ne produit aucun élément objectif permettant d’établir que les faits reprochés au jeune [Y] ont été commis sur son patrimoine ou aux abords, et également pour les mêmes motifs, au débouté de la demande.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable en matière de location ou sous-location, l’occupant est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par la convention.

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineurs ou majeurs, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé et qu’il ait ou non donné lieu à une condamnation pénale.

En l’espèce, pour asseoir son argumentation, la société Seqens verse aux débats un grand nombre de documents déjà produits en première instance, à savoir :

* le procès-verbal de contravention de la police municipale de [Localité 3] en date du 6 janvier 2023 faisant état d’un regroupement d’individus créant un trouble à la sûreté, à la sécurité et à la salubrité publique devant le [Adresse 3], en contravention avec l’arrêté municipal du 11 juillet 2022, l’un des mis en cause étant M. [A] [Y],

* la main courante du 11 octobre 2023 aux termes de laquelle la police municipale de [Localité 3] note que M. [A] [Y] a fait l’objet d’un contrôle sans interpellation alors qu’il se trouvait au sein d’un groupe de jeunes dans le parc situé [Adresse 4],

* la main courante du 16 mars 2023 aux termes de laquelle la police municipale de [Localité 3] note que M. [A] [Y] a été mis en cause dans l’agression d’un agent de sécurité au sein du magasin [Etablissement 1], [Adresse 5] à [Localité 3],

* un rapport de mise à disposition dressé le 30 mai 2023 aux termes duquel, la police municipale de [Localité 3] mentionne que M. [A] [Y] a été interpellé dans le cadre d’une rixe entre quartiers rivaux ayant fait un blessé [Adresse 6],

* une main courante en date du 28 septembre 2023 aux termes de laquelle la police municipale de [Localité 3] mentionne que M. [A] [Y] a été vu dans un groupe d’une dizaine d’individus au niveau de la gare de [Localité 3], sans autre précision,

* une main courante du 11 octobre 2023 aux termes de laquelle la police municipale de [Localité 3] note que M. [A] [Y] a fait l’objet d’un contrôle sans interpellation alors qu’il se trouvait au sein d’un groupe de jeunes dans la parc situé [Adresse 4],

* deux procès-verbaux de contravention dressés les 15 et 24 novembre 2023 pour regroupement d’individus au niveau de la [Adresse 7] à [Localité 3],

* un rapport de mise à disposition daté du 3 février 2024 des termes duquel il ressort que M. [A] [Y] a été interpellé pour des tirs de mortiers au niveau du [Adresse 3] à [Localité 3],

* un procès-verbal de contravention en date du 9 février 2024 des termes duquel il ressort que M. [A] [Y] faisait partie d’un regroupement d’individus parlant fort dans la galerie de l'[Adresse 8] à [Localité 3],

* un courrier du commissaire divisionnaire de la circonscription d'[Localité 4] en date du 27 mai 2024 de la lecture duquel il ressort que M. [A] [Y] a été impliqué dans des affaires d’extorsions, violences et a été déféré à plusieurs reprises devant le juge des enfant.

Cependant, ces pièces produites par la société Seqens sont insuffisantes à caractériser un manquement du preneur à son obligation d’user paisiblement de la chose louée : en effet, la cour relève que, si les faits relatés dans ces documents se sont bien déroulés sur la commune de [Localité 3], il n’est pas démontré qu’ils ont été commis dans l’enceinte de l’immeuble situé [Adresse 2] où est domiciliée Mme [S] [E], mère de M. [A] [Y] ou à ses abords immédiats.

Il y a lieu de rappeler à cet égard que l’obligation d’utiliser les lieux en bon père de famille ne peut être étendue au-delà du périmètre des parties communes et privatives de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux mis à disposition des occupants : en effet, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un lien direct entre les troubles constatés et le manquement imputé au preneur dans son obligation de jouir paisiblement de la chose louée.

En conséquence, la société Seqens doit être déclarée mal fondée en sa demande tendant à la résiliation du bail aux torts de Mme [S] [E].

Le jugement rendu le 18 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency doit être confirmé en sa disposition ayant débouté la société Seqens de sa demande de résiliation du bail aux torts de Mme [S] [E], ainsi qu’en ses dispositions subséquentes ayant débouté la société Seqens de ses demandes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Mme [S] [E] à son paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formée par Mme [S] [E].

Le caractère abusif de l’action intentée par la société Erigère, qui a maintenu sa position juridique devant la cour, et qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, n’est nullement démontré.

En conséquence, Mme [S] [E] doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires.

La société Seqens doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [S] [E] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant la société Seqens à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare la S.A Seqens mal fondée en sa demande tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [S] [E],

Confirme le jugement rendu le 18 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,

Déboute la S.A Seqens de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] [E] de sa demande de dommages-intérêts pour recours abusif de la société Erigère;

Condamne la S.A Seqens à verser à Mme [S] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A Seqens aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président