COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 25/02874 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFST

AFFAIRE :

[Z] [Y]

et autres

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Z] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SASU ASL GESTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 22/05269

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU,

M^e Cindy FOUTEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Alain TILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2042

Monsieur [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Alain TILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2042

Madame [L] [U] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Alain TILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2042

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Z] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SASU ASL GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6],

[Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9]

[Localité 1]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 et M^e Delphine RIBAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2059

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCEDURE

M. [Y] est propriétaire du lot n°332 (une maison) et M. et Mme [D] sont propriétaires du lot n°331 (une maison) au sein de la Résidence [Z], sise [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété et composée de :

—  15 bâtiments d’habitat collectif,

—  52 maisons individuelles,

—  2 garages et une vingtaine de boxes en surface.

Par jugement contradictoire du 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— Débouté Mme [O], M. [Y], ainsi que M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes (notamment leur demande d’annulation des résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022),

— Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages-intérêts,

— Condamné in solidum Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] à payer une somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] aux dépens de l’instance,

— Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— Rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 5 mai 2025, M. [Y] et M. et Mme [D] en ont interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 juillet 2025, dans lesquelles M. [Y] et M. et Mme [D], appelants, demandent à la Cour de :

Infirmer le jugement rendu le 20 mars 2025 par le Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

— Débouté Mme [O], M. [Y], ainsi que M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes (notamment leur demande d’annulation des résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022),

— Condamné in solidum Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] à payer une somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] aux dépens de l’instance,

— Débouté Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] de toute demande plus ample ou contraire,

Statuant à nouveau,

— Annuler les résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, à chacun, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel,

— Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Fournier – Maître Fabienne Fournier la Touraille, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Débouter M. [Y] et M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Déclarer les résolutions de l’assemblée générale du 23 juin 2022 conformes au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] à lui verser la somme de 457 058,83 euros pour la perte de chance de bénéficier des conditions négociées de l’emprunt collectif, en réparation de leur abus du droit d’agir en justice ;

— Condamner in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] à lui verser la somme de 184 112 euros sauf à parfaire, pour la perte de chance de bénéficier des travaux de ravalement au prix fixé lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022 en réparation de leur abus du droit d’agir en justice ;

— Condamner in solidum Mme [O], M. [Y] et M. et Mme [D] à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale spéciale du 23 juin 2022

La résolution n°4 (4.1 à 4.11) adoptée par l’assemblée générale spéciale du 23 juin 2022 concerne les travaux de ravalement de la résidence [Z], pour un montant de 3 161 923 euros (selon devis SPEBI retenu parmi les trois présentés), avec un budget 'imprévus’ de 79 048 euros, un budget supplémentaire de 79 300 euros pour l’option 'isolation complémentaire des sous-faces des passages traversants', le choix du cabinet Attea comme maître d’oeuvre pour un montant de 235 266 euros, le choix de la société Qualiconsult comme bureau de contrôle pour un montant de 16 896 euros, le choix du cabinet Accord Etudes comme coordonnateur de sécurité pour un montant de 20 640 euros, le choix d’une police dommages-ouvrages pour un montant de 62 900 euros, la fixation des honoraires du syndic pour un montant de 84 023 euros, le choix d’employer le fonds ALUR pour un montant de 67 055 euros, et enfin, la répartition des appels de fonds entre octobre 2022 et juillet 2024, selon les clés suivantes :

— budget total imputé en clé de répartition 'charges communes générales’ : 392 002 euros ;

— budget total imputé en clé de répartition 'appartements’ : 2 494 833 euros ;

— budget total imputé en clé de répartition 'maisons toit plat (charge individuelle)' 172 654 euros;

— budget total imputé en clé de répartition 'maisons toit pente (charge individuelle)' 636 527 euros ;

— budget total imputé en clé de répartition 'boxes’ : 17 610 euros.

Pour rejeter la demande d’annulation de cette résolution, le Tribunal, après avoir rappelé les stipulations de plusieurs articles du règlement de copropriété, et en particulier :

— l’article VI 'composition des parties privées', I 'maisons individuelles’ en son 1er alinéa : ' La totalité de la construction et des équipements qui s’y trouvent.'

— l’article IX B, appartenant au chapitre 'Droits et Obligations des copropriétaires vis-à-vis des parties constituant une propriété privée', qui stipule : ' toutes les parties privées qui contribuent à l’harmonie de la copropriété même leur peinture … ne pourront être modifiées bien que constituant une propriété privée, sans le consentement, d’une part, de l’assemblée des copropriétaires et, d’autre part, de l’architecte de la copropriété. (…) afin de maintenir l’harmonie extérieure de la copropriété, la réfection des peintures des parties privées qui contribuent à l’aspect général (fenêtres, porte d’entrée, etc…) devra être effectuée à la fois pour l’ensemble et sur décision de l’assemblée des copropriétaires à la majorité indiquée Article XX paragraphe I (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés),

— l’article XIV 'charges individuelles', qui stipule : ' chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement, s’il devient nécessaire, de tout ce qui constituera sa propriété privée',

a retenu que :

— si M. [Y] et M. et Mme [D] faisaient valoir que l’état actuel des façades des maisons individuelles ne nécessitait pas de travaux, ils produisaient toutefois devant lui des photographies non datées dont la valeur probante était relative, et que leurs allégations étaient contredites par le constat d’huissier produit par le syndicat des copropriétaires 'démontrant que les ouvrages étaient abîmés et nécessitent un entretien et des réparations',

— 'l’individualisation des charges adoptée pour les maisons individuelles apparaissait conforme à l’article XIV du règlement de copropriété.'

En appel, M. [Y] et M. et Mme [D] font valoir que plusieurs considérations relatives à la nécessité alléguée de ce ravalement, ' considérations nouvelles, n’ont jamais été débattues ou même présentées lors de l’assemblée générale des copropriétaires (…) ne peuvent donc être à l’origine de la décision du syndic de proposer à l’assemblée générale extraordinaire de voter un ravalement complet de l’ensemble immobilier.' (Page 12 de leurs conclusions). Ils visent deux points particuliers, à savoir premièrement que 'la description des désordres et des solutions réparatoires préconisées vise exclusivement les parties communes des immeubles d’habitations’ et également que ' le vote est intervenu sans aucune référence technique’ (page 13), le risque d’infiltration lié à la perte d’étanchéité en l’absence de ravalement (…) un risque dont la probabilité de sa réalisation n’est pas démontrée’ (page 12) et d’autre part, qu’ 'Il est mentionné l’existence d’un « groupe » qui n’a aucune existence légale, ni conventionnelle pour désigner les copropriétaires des maisons individuelles'.

Les appelants présentent (pièce 5) la convocation à cette assemblée générale du 23 juin 2022, de 18 pages au total, laquelle précise (sa page 5) que le Cabinet d’études techniques Techmo -dont le rapport n’a pas été communiqué aux copropriétaires avec cette convocation- a étudié 'la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur’ mais que pour différentes raisons, notamment car 'ce projet ne permettait pas d’atteindre les minimas pour être éligible à d’éventuelles subventions', il s’agira finalement d’un 'ravalement esthétique tout en apportant une attention à (…) des reprises de maçonnerie’ et à la réfection de l’étanchéité (pignons, jardinières …), sans qu’aucun dossier technique – le cahier des charges dudit ravalement- ne soit fourni concernant en particulier les considérations techniques relatives à ces travaux lourds de reprises et de réfections du bâti et des façades, la campagne de désamiantage et l’isolation en sous-face des passages traversants, et pas davantage de dossier présentant lesdits éléments esthétiques ou des photographies de l’ensemble immobilier.

La Cour relève qu’au contraire l’assemblée générale du 13 juin 2000 (pièce n°5 du syndicat) avait approuvé, par sa résolution n°6, les 'Travaux de réfection des façades et pignons', 'après avoir reçu toutes explications sur le cahier des charges technique (…) joint à la convocation’ et donc, en étant suffisament informée.

Quant aux reportages photographiques présentés par le syndicat des copropriétaires afin d’étayer sa thèse relative à la nécessité de réaliser ce ravalement à caractère esthétique :

— en pièce 1 : il s’agit de 30 photographies non localisées et non datées, sans aucune explication technique : cette pièce n’a pas de valeur probante ;

— en pièce 20 ' Etat des maisons individuelles de la résidence [Z]' : une quarantaine de photographies couleur, non localisées et non datées faisant état ex abrupto de '15% de maisons très endommagées, 65% endommagées et 20% dans un état satisfaisant', toutefois ces mentions ne sont pas corroborées par les vues présentées, où le crépi des façades n’apparaît cloqué ou brisuré, sur une très petite surface, que sur trois d’entre elles, les autres vues présentant des traces superficielles de verdissure ;

— en pièce 25 : un procès-verbal de constat réalisé par huissier le 25 octobre 2023, postérieurement à l’assemblée générale spéciale du 23 juin 2022, comportant 91 pages et des mentions précises quant aux désordres constatés sur les façades et pignons notamment.

Enfin, les appelants font valoir sans être contredits, que cette résolution crée un 'groupe’ sans base légale ni conventionnelle (il n’existe aucune mention en ce sens au règlement de copropriété) en répartissant un partie du budget total imputé en clé de répartition 'maisons toit plat (charge individuelle)' pour 172 654 euros et en clé de répartition 'maisons toit pente (charge individuelle)' pour 636 527 euros. Il s’agit d’une méconnaissance du règlement de copropriété.

Il suit de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés, que l’adoption de la résolution n°4 (4.1 à 4.11) par l’assemblée générale du 23 juin 2022 est entachée de défaut d’information des copropriétaires et doit être annulée.

Devront également être annulées, par voie de conséquence, les résolutions subséquentes n°5 et 6 de l’assemblée générale spéciale du 23 juin 2022, relatives respectivement à la souscription d’un emprunt collectif auprès de la Caisse d’Epargne d’Ile-de-France, et à la délégation de pouvoir donnée au syndic pour le prélèvement des quote-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Seront dès lors rejetées les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à Condamner in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] à lui verser la somme de 457 058,83 euros pour la perte de chance de bénéficier des conditions négociées de l’emprunt collectif en réparation de leur abus du droit d’agir en justice, et à Condamner in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] à lui verser la somme de 184 112 euros sauf à parfaire, pour la perte de chance de bénéficier des travaux de ravalement au prix fixé lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux appelants, chacun, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Mme [W] [O] à lui verser une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, sont irrecevables par application de l’article 14 du code de procédure civile, dès lors que Mme [W] [O] n’est pas partie au litige,

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Mme [W] [O] à lui verser une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

INFIRME le jugement du 20 mars 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en tant qu’il a :

— Débouté M. [Y] ainsi que M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes (notamment leur demande d’annulation des résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022),

— Condamné in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] à payer une somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [Y] et M. et Mme [D] aux dépens de l’instance,

— Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

ANNULE les résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Z], sise [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société ASL Gestion, RCS de Versailles n°422 977 140, siégeant [Adresse 3] à [Localité 1], aux entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de la Selarl Fournier – Maître Fabienne Fournier la Touraille, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

DIT que M. [Z] [Y], M. [H] [D] et Mme [L] [U] épouse [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Z], sise [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société ASL Gestion, RCS de Versailles n°422 977 140, siégeant [Adresse 3] à [Localité 1], à payer à M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 1] à [Localité 1], à M. [H] [D] et à Mme [L] [U] épouse [D], demeurant [Adresse 2] à [Localité 1], chacun, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, soit une somme totale de 6 000 euros,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Z], sise [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société ASL Gestion, RCS de Versailles n°422 977 140, siégeant [Adresse 3] à [Localité 1], aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la Selarl Fournier – Maître Fabienne Fournier la Touraille, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DIT que M. [Z] [Y], M. [H] [D] et Mme [L] [U] épouse [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT