COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2026

N° RG 23/04997 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WADF

AFFAIRE :

[D] [V] épouse [A]

et autre

C/

[M] [I]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/05728

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Catherine CIZERON,

M^e Corinne ROUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [D] [V] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Pauline BERGEON, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 625

Monsieur [C] [J] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Pauline BERGEON, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 625

APPELANTS

****************

Madame [M] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

Monsieur [Y] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Le 5 mars 2021, Mme [I], convoquée par les services de police, a été informée du fait qu’elle avait été victime d’une usurpation d’identité.

Selon acte authentique en date du 17 mars 2021, M. [A] et Mme [V] ont consenti à M. [Q] et à Mme [I] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement à usage d’habitation, composant les lots n°2, 4, 25 et 26 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], qui constituait leur résidence principale, moyennant le prix de 330 000 euros net vendeur.

L’acte stipulait :

— le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 33 000 euros, et le paiement de la somme de 16 500 euros en la comptabilité du notaire rédacteur,

— plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 300 190 euros, sur vingt ans, au taux nominal maximal de 1,20 % l’an hors assurance,

— que la date butoir pour la réalisation de la condition suspensive était fixée au 17 mai 2021,

— que la promesse était consentie pour une durée expirant le 17 juin 2021.

M. [Q] et Mme [I] ont versé entre les mains du notaire de M. [A] et Mme [V] la somme de 16 500 euros, qui correspondait à la moitié du prix convenu au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Après avoir signé la promesse de vente, M. [Q] et Mme [I] ont déposé leur dossier de demande de prêt entre les mains d’un courtier en opérations de banque et services de paiement, la société [T] MTX, qui exploite une agence meilleurtaux.com à [Localité 1].

Mme [I] soutient avoir découvert, à la fin du mois de mars 2021, à l’occasion des premiers rejets de prêts qui leur ont été opposés, qu’elle était désormais inscrite au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) tenu par la Banque de France, en conséquence de l’usurpation d’identité dont elle avait été victime.

M. [Q] et Mme [I] en ont informé, dès le 1er avril 2021, leur notaire, Maître [H] [Z], laquelle a, pour sa part, régulièrement tenu informé celui de M. [A] et Mme [V], Maître [N] [R]. Selon lettre recommandée datée du 18 mai 2021, et réceptionnée le 21 mai suivant, M. [A] et Mme [V] ont mis en demeure M. [Q] et Mme [I] de justifier de deux refus de prêt.

Puis ils ont, par courriers recommandés des 7 et 18 juin 2021, sommé les intéressés de leur restituer ladite somme, ces derniers sollicitant en retour le versement de la somme séquestrée à leur profit, ainsi que le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée à 33 000 euros.

Par exploit du 27 octobre 2021, M. [Q] et Mme [I] ont alors fait assigner M. [A] et Mme [V] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 16 500 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre le versement de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Par jugement contradictoire du 19 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 16 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021;

— débouté M. [Q] et Mme [I] de leur demande de dommages-intérêts ;

— débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande de dommages-intérêts ;

— condamné M. [A] et Mme [V] aux dépens, et dit que Maître Roux pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— condamné M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, s’agissant de l’absence de réalisation de la condition suspensive, que, s’il est établi que Mme [I] avait eu connaissance de l’usurpation d’identité dont elle a été victime antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, elle n’avait été informée de son inscription au Fichier des incidents de paiement que postérieurement à cette signature, qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir eu conscience des conséquences précises, quant à l’obtention d’un financement bancaire, de cette usurpation, de sorte que la non réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’était pas imputable en l’espèce aux bénéficiaires de la promesse de vente (qui justifiaient, par ailleurs, du dépôt de deux demandes de crédit répondant aux caractéristiques convenues dans cette promesse). S’agissant de l’indemnité d’immobilisation versée par M. [Q] et Mme [I], le Tribunal a indiqué que M. [A] et Mme [V] étaient contractuellement tenus de la restituer.

Par déclaration en date du 21 juillet 2023, M. [A] et Mme [V] ont interjeté appel. Cette déclaration a été signifiée aux parties adverses le 28 août 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions, notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, dans lesquelles M. [A] et Mme [V], appelants, exposent :

— que les protagonistes échangeaient sur l’avancement du dossier durant les mois de mars et avril, jusqu’au 23 avril précisément, date à laquelle les bénéficiaires informaient les promettants ne pas avoir de retour ferme de la part des banques, probablement en raison des vacances des conseillers ;

— que c’est de façon brutale qu’ils ont été informés par leur notaire, le 6 mai 2021, que le courtier de M. [Q] et Mme [I] indiquait avoir été confronté au refus de plusieurs partenaires bancaires concernant l’obtention du prêt envisagé ; qu’aucun refus de prêt n’était annexé à cette attestation ;

— que c’est dans ces conditions qu’ils ont mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 mai 2021, conformément à l’acte ;

— que M. [Q] et Mme [I] ont répondu avoir transmis à leur notaire les éléments qu’ils estimaient opportuns ; que, par un second courrier recommandé en date du 7 juin 2021, les bénéficiaires de la promesse de vente ont notifié la caducité de celle-ci et sollicité le remboursement de la somme de 16 500 euros en raison de la défaillance de la condition suspensive ;

— que par courriel du 7 juin 2021, leur notaire leur a adressé les éléments réclamés auprès de son confrère ; qu’étaient notamment joints un mail de la Banque Postale du 1er avril 2021 et un mail de la Caisse d’Epargne du 6 avril 2021, dont les dates sont incohérentes avec les SMS échangés jusqu’au 23 avril qui faisaient état de demandes en cours (pièce 7) ;

— sur la critique de la motivation du jugement selon laquelle l’octroi du crédit aurait été rendu impossible par le fichage de Mme [I] au FICP :

— que le Tribunal s’est focalisé sur l’usurpation d’identité dont a été victime Mme [I] au mois de mars 2021, et sur l’interdit bancaire qui en est résulté, pour en déduire qu’en tout état de cause, l’octroi d’un financement était impossible, et pour en conclure hâtivement que la condition suspensive était défaillie sans qu’aucune carence ne puisse leur être imputée ;

— que le Tribunal rappelle que Mme [I] aurait été convoquée par la police judiciaire le 5 mars 2021, mais qu’elle n’aurait eu connaissance de son fichage au fichier des incidents de crédit particuliers que le 31 mars 2021, soit après la signature de la promesse (intervenue, pour rappel, le 17 mars 2021) et affirme qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir eu conscience des conséquences précises de cette usurpation quant à l’obtention d’un financement bancaire, et qu’il ne peut donc lui être fait reproche d’avoir signé la promesse en sachant qu’il existait un empêchement à l’octroi des prêts sollicités ; qu’il affirme également que « dans la mesure où ce fichage ne prendra fin qu’en 2025, une demande de prorogation du délai de levée de la condition suspensive aurait été inutile » ;

— qu’il ressort au contraire du verso du courrier de la Banque de France adressé à Mme [I] le 16 avril 2021 qu’il était toujours possible pour elle de solliciter l’octroi d’un crédit ; que le Tribunal ne vise que le recto de ce courrier alors qu’il est indiqué, en mettant bout à bout la fin du recto et le verso du courrier : « L’usurpation de votre identité ayant été reconnue par l’établissement déclarant, votre état civil a été complété par la mention 'identité usurpée', ce que chaque établissement peut vérifier en consultant ce fichier (recto) /. Nous vous invitons à présenter ce document à tout organisme auprès duquel vous solliciteriez une prestation bancaire (verso) » ; qu’il résulte de ce courrier que Mme [I] et M. [Q] auraient parfaitement pu persévérer dans leurs démarches en adressant ce courrier de la Banque de France à tout le moins à leur courtier, idéalement à la Caisse d’Epargne et à la Banque Postale, dont ils prétendent que le refus serait uniquement dû au fichage bancaire ; qu’il ressort en effet de ce courrier que si la Banque de France leur avait annoncé un délai d’attente d’un mois avant de pouvoir emprunter, ce délai a été plus court que prévu car elle leur a annoncé que l’état civil de Mme [I] a été complété par la mention 'identité usurpée’ dès le 16 avril 2021 ; qu’ils étaient parfaitement dans les délais pour finaliser leurs démarches auprès des établissements sollicités avant le 17 mai 2021 ;

— que cette régularisation de la situation explique que les protagonistes aient continué d’échanger sur le dossier jusqu’au 25 avril 2021, les SMS laissant entrevoir la possibilité de l’obtention d’un financement, bien après les refus opposés par la Banque Postale et la Caisse d’Epargne les 1er et 6 avril 2021 en raison du fichage ; qu’aucun document émanant des organismes bancaires n’a été communiqué entre le 6 avril 2021 et la caducité invoquée, alors que les SMS échangés entre les parties font état de l’avancement des démarches et de l’attente de réponse de la part de Mme [I] et de M. [Q] jusqu’au 23 avril 2021 (pièce n°2) ; qu’en tout état de cause, ces derniers ne peuvent se prévaloir du fichage de Mme [I] au FICP pour justifier des refus bancaires, dans la mesure où cet élément a été régularisé et où ils ne s’expliquent pas sur les suites qu’ils ont données au courrier du 16 avril 2021 ; qu’il y a lieu d’en déduire qu’ils sont eux-mêmes à l’origine de l’absence de financement, soit parce qu’ils se sont abstenus de communiquer ce courrier aux banques alors que les dossiers auraient pu être instruits, soit parce qu’ils ont communiqué ce courrier aux banques avant de renoncer eux-mêmes au projet alors que les dossiers étaient en cours d’instruction, ce qui serait cohérent avec les échanges de SMS jusqu’à la fin du mois d’avril ;

— que Mme [I] et M. [Q] ne peuvent sérieusement prétendre n’avoir réalisé aucune démarche après les courriels reçus de la Banque Postale et de la Caisse d’Epargne les 1er et 6 avril 2021 ; qu’ils ont manifestement continué l’instruction de leurs dossiers après la régularisation de l’incident d’interdit bancaire et qu’ils se gardent bien de les produire à l’instance, préférant se prévaloir dudit incident pour invoquer l’impossibilité d’obtenir un financement ; qu’ils reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions avoir, « en dépit de l’inscription de Mme [I] au FICP, persévéré dans leurs démarches après l’inscription par la Banque de France de la mention 'identité usurpée', comme cela résulte du courriel de la Banque populaire du 26 avril 2021 (pièce n°31) » ;

— que Mme [I] et M. [Q] ont dû simplement changer d’avis en se retranchant derrière l’argument du fichage ; qu’ils ont en effet justifié de leurs conditions d’occupation de leur logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] suite à la demande des concluants, et que cette acquisition témoigne de leur changement radical de projet (la promesse portant sur l’acquisition d’un appartement dans les Yvelines alors qu’ils ont finalement acquis une maison individuelle dans l’Orne) ;

— sur le fait que la condition suspensive doit être réputée accomplie au motif que M. [Q] et Mme [I] en ont empêché l’accomplissement, et sur le fait que ces derniers doivent en conséquence être condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation :

— qu’il résulte de ce qui précède que le revirement de Mme [I] et de M. [Q] s’explique donc par une autre cause que l’inscription de Mme [I] au FICP, à savoir soit le refus de tout financement en raison de la situation de chômage partiel de M. [Q] qui avait été dissimulée lors de la signature de la promesse de vente, soit des raisons personnelles qui peuvent être une mutation professionnelle – compte tenu du fait qu’ils habitent désormais à [Localité 5], dans l’Orne – ou encore la visite des artisans en vue de la réalisation des travaux qu’ils envisageaient, étant précisé qu’ils étaient venus visiter l’appartement avec un artisan pendant le délai de la promesse ;

— que M. [A] et Mme [V] ont écrit aux intimés par courrier du 8 juillet 2021, acheminé par la poste le 12 juillet 2021 du fait d’un changement d’adresse non renseigné ; qu’il conviendra pour ces derniers de s’expliquer sur ce changement d’adresse, qui peut témoigner de changements de situation pouvant expliquer leur renonciation à l’achat du bien ;

— sur le fait que Mme [I] et M. [Q] ne remplissent pas les conditions fixées dans la promesse de vente (quant à la nécessité pour les bénéficiaires de justifier de deux refus de prêt conformes aux caractéristiques stipulées) pour pouvoir solliciter la restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation :

— que le Tribunal estime que l’on peut signer une promesse de vente et immobiliser un bien en sachant pertinemment qu’il est impossible d’obtenir un prêt, à tel point qu’il n’est même pas nécessaire de fournir de formuler une demande conforme aux caractéristiques stipulées à l’acte ;

— qu’en l’espèce, les bénéficiaires de la promesse ne justifient pas de demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées à l’acte et n’ont pas justifié des deux refus exigés (comme ce sera démontré ci-dessous) ;

— que la promesse de vente stipule (p.12) que : « le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » ; qu’ainsi, il ne suffit pas au bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de faire état des refus bancaires, encore faut-il que son cocontractant puisse vérifier que ces refus correspondent à la demande de prêt prévue par les stipulations contractuelles ; qu’en l’espèce, M. [Q] et Mme [I] ne produisent pas les demandes de prêt correspondant aux refus qu’ils ont communiqués ; qu’en l’absence de preuve d’une demande conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive est réputée accomplie ;

— que mis en demeure le 21 mai 2021, les bénéficiaires de la promesse de vente n’ont pas communiqué les attestations de refus de prêt, mais seulement des courriels de la Banque postale et de la Caisse d’Epagne indiquant que le dossier ne pouvait être instruit, en date des 1er et 6 avril 2021 ; qu’ils ont également adressé une attestation de meilleurtaux.com du 6 mai 2021, mais ce document est insuffisant pour justifier d’un refus de prêt dans la mesure où il ne s’agit que d’un simple intermédiaire, et pas d’un organisme de crédit ;

— que Mme [I] et M. [Q] ne peuvent se prévaloir de l’attestation du courtier meilleurtaux.com pour justifier d’un refus de prêt mais doivent produire les refus des banques consécutifs à leurs démarches réalisées au mois d’avril ;

* sur l’impossibilité pour les intimés de se prévaloir de l’attestation de refus de prêt de la banque populaire du 10 juin 2021 (pièce n°20) : que la promesse exige la production de deux refus de prêt, et non d’un seul ; que l’attestation a été émise après que les bénéficiaires ont invoqué la défaillance de la condition suspensive, qu’ainsi, ce n’est pas ce refus de prêt, communiqué plus d’un mois après le courriel du notaire du 6 mai et après qu’ils ont invoqué la caducité, qui explique l’échec de la vente;

— que ce refus de prêt est dû à la situation de chômage partiel de M. [Q], qu’il a dissimulée lors de la promesse, bien qu’il s’agisse d’un obstacle à l’obtention du prêt ; que la Banque Populaire a en effet répondu au courtier qu’aucun prêt ne serait accordé tant que M. [Q] ne serait pas employé à 100 % ; qu’il ne peut donc s’en prévaloir ;

— qu’en dissimulant sa situation de chômage partiel au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente du 17 mars 2021, M. [Q] n’a pas respecté la clause de l’acte qui stipule, en page 11, que : « Le bénéficiaire déclare qu’à sa connaissance il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités » ; que l’intéressé ne peut sérieusement affirmer que la situation de chômage partiel n’avait pas été dissimulée au motif qu’elle figurait sur ses bulletins de paie, alors que la Banque Populaire a indiqué explicitement au courtier que la situation n’avait pas été relevée dans le dossier de demande de prêt (pièce adverse n°31 : « Pour ce dossier, il s’avère que M. [Q] est en chômage partiel depuis plusieurs mois … ce qui n’avait pas été indiqué dans la DDP ») ; que M. [Q] et Mme [I] ne peuvent donc se prévaloir du refus bancaire qui leur a été opposé par la Banque Populaire en date du 26 avril 2021 ;

— qu’il résulte de tout ce qui précède que les intimés ne justifient pas de la production de deux refus de prêt comme l’exige la promesse, dans la mesure où ils ne peuvent se prévaloir des courriels de la Banque Postale et de la Caisse d’Epargne des 1er et 6 avril en se fondant sur le fichage, dès lors que ces refus sont antérieurs à la régularisation de la situation annoncée par la Banque de France en date du 16 avril, et qu’ils ne justifient pas avoir informé les organismes financiers de la régularisation, alors qu’ils étaient encore dans le délai pour obtenir le financement ;

— qu’en s’abstenant d’informer les organismes financiers de la régularisation et de leur demande de reprendre l’instruction du dossier, Mme [I] et M. [Q] ont eux-mêmes empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un financement ;

— que la condition suspensive est donc réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil ;

— sur le versement de l’indemnité d’immobilisation :

— qu’en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire, le notaire rédacteur désigné en qualité de séquestre a restitué à Mme [I] et à M. [Q] la somme de 16 500 euros ; qu’en réalité, cette somme aurait dû être versée à M. [A] et Mme [V] en application de la clause figurant en p.10 de la promesse de vente qui stipule :

« c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 16 500 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » ;

— que la condition suspensive d’obtention d’un prêt étant réputée accomplie, comme indiqué ci-dessus, l’indemnité d’immobilisation doit revenir intégralement aux demandeurs ; que son montant ne peut être révisé par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil ; qu’en effet, le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse n’a aucun caractère indemnitaire et doit donc être distingué nettement de la clause pénale ;

— que, contrairement à une telle clause, l’indemnité d’immobilisation ne vient pas sanctionner le comportement du candidat acquéreur, vu que le bénéficiaire de la promesse est encore libre de ne pas contracter ; qu’elle est donc assimilée à une clause de dédit, contrairement à la clause pénale qui sanctionne une inexécution contractuelle ;

— que, par conséquent, Mme [I] et M. [Q] doivent être condamnés à payer à M. [A] et Mme [V] la somme de 33 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

— Sur le mal-fondé de l’appel incident :

— que M. [Q] et Mme [I] ont relevé appel incident du jugement en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts formulée à hauteur de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— que le Tribunal les avait déboutés de cette demande au motif que le fait de se tromper sur l’étendue de ses droits ne constitue pas une faute ouvrant droit à réparation, que la mauvaise foi de M. [A] et Mme [V] n’était pas établie et qu’il n’était justifié d’aucun préjudice indépendant de celui causé par le retard dans le remboursement de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, déjà compensé par l’octroi des intérêt au taux légal ;

— que M. [Q] et Mme [I] témoignent de leur mauvaise foi en invoquant le fichage comme une cause irrémédiable alors que non seulement cela a été démenti par le courrier susvisé de la Banque de France du 16 avril 2021, mais, surtout, qu’ils ont continué à indiquer à M. [A] et Mme [V] qu’ils demeuraient dans l’attente de la réponse des banques jusqu’au 23 avril, donc bien après les refus dont ils se prévalent ; qu’ils ne font pas état des réponses de la Banque Postale et de la Caisse d’Epargne après la régularisation du 16 avril 2021.

M. [A] et Mme [V] demandent par conséquent à la Cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Q] et Mme [I] de leur demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral à hauteur de 6 000 euros ;

— de l’infirmer sur le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— de débouter M. [Q] et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— de condamner solidairement M. [Q] et Mme [I] à leur payer, la somme de 33 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021 ;

— de condamner solidairement M. [Q] et Mme [I] à payer à M. [A] et Mme [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [Q] et Mme[I] aux entiers dépens de l’instance.

***

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2024, par lesquelles M. [Q] et Mme [I], intimés, exposent :

— que l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 1], au sujet de laquelle il leur est curieusement demandé de s’expliquer, correspond à une location meublée à laquelle ils ont été contraints de recourir eu égard aux circonstances ;

— que M. [A] et Mme [V] prétendent que la motivation du Tribunal selon laquelle l’octroi du crédit était rendu impossible par le fichage de Mme [I] serait mal fondée (A) et maintiennent que les bénéficiaires de la promesse ne justifieraient pas de demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse et des deux refus de prêt exigés (B) ;

— que M. [A] et Mme [V] soutiennent que la condition doit être réputée accomplie au motif que M. [Q] et Mme [I] en auraient empêché l’accomplissement et qu’ils doivent en conséquence être condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation (C) ;

— sur la pertinence de la motivation retenue par le Tribunal (A) :

— que le Tribunal a rappelé qu’en présence d’un litige relatif à l’accomplissement d’une condition suspensive, il appartient à l’acquéreur (obligé de recourir à un financement) de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, sauf s’il rapporte la preuve que la banque lui aurait, en tout état de cause, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières ; que le Tribunal a également rappelé que, lorsque l’acquéreur démontre que la banque lui aurait de toutes façons refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières, il appartient alors au vendeur de démontrer que la non réalisation de la condition suspensive est due à une faute de l’acquéreur ; qu’il a enfin rappelé que, lorsque la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt n’est pas imputable à l’acquéreur, celle-ci entraîne la caducité de la promesse unilatérale de vente et, par conséquent, l’obligation pour les promettants de restituer l’indemnité d’immobilisation versée ;

— que le Tribunal a relevé à juste titre, s’agissant de l’absence de réalisation de la condition suspensive en l’espèce, que, s’il est établi que Mme [I] a eu connaissance de l’usurpation d’identité dont elle avait été victime antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, elle n’a été informée de son inscription au FICP que postérieurement, si bien qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir eu conscience des conséquences précises, quant à l’obtention d’un financement bancaire, de cette usurpation, de sorte que la non réalisation de la vente qui résulte de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’est pas imputable en l’espèce aux bénéficiaires de la promesse de vente ;

— que M. [Q] n’a jamais dissimulé son placement sous le régime du chômage partiel durant la crise sanitaire, puisque cela résulte explicitement des bulletins de salaire qu’il a communiqués ; qu’il ne s’agit au demeurant que d’un aménagement de son temps de travail, lequel n’a eu pour effet que de réduire le montant de ses revenus, mais en aucun cas de l’en priver puisque son salaire mensuel net (avant impôt sur le revenu) s’élève en moyenne à plus de 3 340 euros (pièce n°24) ; qu’il ne pouvait donc pas imaginer que cette situation de chômage partiel était susceptible de l’empêcher d’obtenir un prêt ni chercher à la dissimuler pour cette raison ; que l’intéressé, qui a eu recours aux services d’un courtier, n’était pas en contact direct avec la banque ; qu’ainsi, aucune faute du bénéficiaire de la promesse pouvant être considérée comme à l’origine du défaut de réalisation de la condition suspensive ne saurait lui être reprochée, au titre d’une quelconque manoeuvre visant à dissimuler intentionnellement sa situation de chômage partiel à ses différents cocontractants ;

— que, si les banques ont refusé de financer le projet, c’est en raison :

* d’une part, de l’inscription de Mme [I] au FICP consécutivement à l’usurpation d’identité dont elle a été victime (pièces n°3, 7 et 8),

* d’autre part, du placement de M. [Q] sous le régime du chômage partiel durant la crise sanitaire (pièce n°7), ce que ce dernier n’a jamais dissimulé, et ce qui ne constitue donc pas une faute de sa part de nature à le priver de son droit à la restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation en cas de caducité de la promesse unilatérale de vente ;

— que M. [Q] et Mme [I] n’avaient pas connaissance de l’usurpation d’identité de Mme [I] lorsqu’ils ont émis l’offre d’achat de l’appartement le 19 février 2021, puis reçu l’acceptation de ladite offre le 24 février suivant (pièce n°29), Mme [I] ayant été convoquée par la police judiciaire le 5 mars 2021 (pièce n°4) ; qu’il ne saurait leur être reproché de n’avoir pas obtenu la régularisation de leur situation puisque, dès le 2 avril 2021, Mme [I] a sollicité un réexamen de son fichage au FICP dont elle n’avait été informée que le 31 mars 2021 (pièce n°6) ;

— que la Banque de France a répondu par courrier du 16 avril 2021 devoir maintenir l’inscription au FICP afin d’éviter l’ouverture de nouveaux prêts ou crédit par l’escroc (pièce n°26) ; qu’en attendant la radiation de l’inscription au FICP, la mention « identité usurpée » a été ajoutée sur ladite inscription, mais que cet ajout ne suffit pas à rassurer les banques, comme cela résulte des différents refus opposés ; que la radiation de l’inscription au FICP n’interviendra que le 2 avril 2025 (pièce n°27) ;

— que les intimés ont, en dépit de l’inscription de Mme [I] au FICP, persévéré dans leurs démarches après l’inscription par la Banque de France de la mention « identité usurpée », comme cela résulte du courriel de la Banque Populaire du 26 avril 2021 (pièce n°31) ; que les banques ont néanmoins continué de refuser de leur octroyer un prêt (pièce n°15) ; qu’il importe peu que le courrier de la Banque de France du 16 avril 2021 ait ou non été transmis aux banques dès lorsque celles-ci interrogent automatiquement le FICP sur lequel la mention « identité usurpée » est apposée ; qu’il résulte en effet du courriel de la Banque Populaire du 26 avril 2021 (pièce n°31) que celle-ci avait connaissance de l’usurpation d’identité dès lors qu’elle écrit ce qui suit : « Le dossier devant partir en décision (du fait de l’usurpation d’identité), nous devons nous assurer que le prospect a repris son activité à plein temps » ; que c’est donc à tort que les appelants allèguent que la situation pouvait être régularisée en communiquant le courrier du 16 avril 2021 aux organismes de prêt sollicités, ou encore que les dossiers auraient pu être instruits suite à la régularisation et que le tribunal se serait trompé en affirmant que « cette inscription fait obstacle à l’octroi de tout crédit, les banques préférant ne prendre aucun risque » ; qu’ainsi, contrairement à ce qu’affirment M. [A] et Mme [V], il n’y a eu aucune régularisation de la situation de Mme [I] mais uniquement une inscription de la mention « identité usurpée » au FICP, de sorte que les banques ont instruit les demandes de prêt en ayant connaissance de ladite usurpation d’identité, et ont néanmoins refusé d’émettre une offre ;

— que c’est également à tort que les appelants croient pouvoir alléguer, sans preuve, que Mme [I] et M. [Q] auraient en réalité changé d’avis et cessé de vouloir acquérir le bien pour des raisons personnelles ; que le courriel adressé à leur courtier le 2 avril 2021 suffit à démontrer leur volonté d’obtenir un prêt pour acquérir le bien de M. [A] et Mme [V] (pièce n°32) ;

— qu’afin d’éviter les refus de prêt inhérents à l’inscription de Mme [I] au FICP, M. [Q] a fait seul l’acquisition du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] qu’ils occupent désormais, et pour un prix inférieur à celui du bien de M. [A] et Mme [V] ; que cette vente est intervenue le 20 février 2023, soit presque deux ans après la signature de la promesse de vente consentie par les appelants ;

— sur le fait que Mme [I] et M. [Q] font état de demandes et de refus de prêt conformes aux exigences qui découlent de la promesse unilatérale de vente (B) :

— que la promesse de vente du 17 mars 2021 était assortie de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 300 190 euros, sur vingt ans, au taux nominal maximal de 1,20 % l’an hors assurance ; que cette promesse stipulait que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil » et que « le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » ;

— que contrairement à ce qui est allégué, plusieurs demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles ont bien été déposées (1) et les bénéficiaires de la promesse ont également justifié de deux refus de prêt (2), de sorte que M. [A] et Mme [V] ne sauraient se prévaloir de l’article 1304-3 du code civil ;

— sur la conformité des demandes de prêt aux stipulations contractuelles (B1)

— que M. [Q] et Mme [I] ont donné mandat à un courtier, l’agence meilleurtaux.com, de rechercher un financement ; que la Cour de cassation a expressément validé la possibilité pour l’acquéreur de satisfaire à son engagement de demande de prêts en recourant à un courtier (3ème Civ, 12 février 2014 – n°12-27.182) ; qu’aux termes de la promesse, le bénéficiaire doit justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse, mais pas des demandes de prêt ; que, dès lors que les refus de prêt communiqués sont conformes aux exigences contractuelles précitées, il est établi que la demande de prêt l’était aussi (pièces n°15 et 21) ; qu’il en résulte que le mandat donné au courtier et les refus de prêt sont suffisants pour prouver la conformité des démarches effectuées pour obtenir des offres de prêt aux stipulations de la promesse ;

— que les jurisprudences visées par les appelants dans leurs conclusions ne sont pas applicables au cas d’espèce dans la mesure où, dans ces affaires, il n’est justifié ni d’un mandat donné à un courtier ni de refus de prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

— que M. [Q] et Mme [I] ont en conséquence accompli de bonne foi les diligences utiles à la réalisation de la condition relative au financement de leur acquisition ;

— sur la justification de deux refus de prêt (B2)

— que M. [Q] et Mme [I] ont, conformément aux termes de la promesse, justifié par courrier du 26 mai 2021 (pièce n°13) de plus de deux refus de prêt :

* un refus de la Banque postale du 1er avril 2021 (pièce n°7)

* un refus de la Caisse d’épargne du 6 avril 2021 (pièce n°8)

* un refus de prêt de la société meilleurtaux.com du 6 mai 2021 (pièce n°10)

— que la société meilleurtaux.com atteste que les refus de prêt portaient bien sur un prêt répondant aux trois caractéristiques de montant, de taux et de délais prévues dans la promesse (pièce n°21);

— que la Cour de cassation a précisé que, si l’acquéreur doit produire des refus de prêt, il peut, si la lettre de refus n’est pas assez précise, compléter ultérieurement la preuve de ce que le refus de prêt portait bien sur un prêt répondant aux caractéristiques de la promesse en produisant des attestations complémentaires de chaque établissement de crédit ayant refusé un prêt litigieux (Cass. civ. 3, 03-05-2018, n°17-15.603) ;

— que l’attestation délivrée par le courtier justifiait du dépôt par son intermédiaire auprès de plusieurs établissements de crédit de demandes de prêt conformes aux exigences figurant dans le compromis de vente suffit ; que si le courtier ne présente pas de preuve du refus des banques, cela n’a pas d’importance lorsque l’acquéreur était, lui, en mesure de produire les refus en question (qui manquaient de précision) ; qu’ainsi, les éléments apportés par le courtier sont susceptibles de compléter les preuves de refus de prêt qui manqueraient de précision ;

— qu’en revanche, seule une attestation du courtier était communiquée mais aucun refus de prêt ne l’était, de sorte que les deux affaires ne sont pas comparables ;

— que M. [Q] et Mme [I] ont ultérieurement communiqué le refus de prêt de la Banque Populaire du 10 juin 2021 (pièce n°15) répondant aux trois caractéristiques de montant (300 190 euros), de taux (1,2 %) et de délais (240 mois soit 20 ans) ; qu’ils rapportent ainsi la preuve d’au moins deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ;

— qu’en conséquence, il est établi que la condition a défailli, non en raison des fautes qu’auraient commises M. [Q] et Mme [I], mais par suite du refus opposé par plus de deux établissements bancaires, refus lui-même motivé par le fichage de Mme [I] consécutivement à l’usurpation d’identité dont elle a été victime, d’une part, et le fait que M. [Q] a été placé sous le régime du chômage partiel durant la crise sanitaire, d’autre part ;

— sur le sort de l’indemnité d’immobilisation (C) :

— que la promesse de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation « sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes » ;

— qu’il a été démontré précédemment qu’en l’espèce, la non réalisation de la vente, qui résulte de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, n’est pas imputable aux bénéficiaires de la promesse de vente ;

— qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ;

— sur l’infirmation du jugement s’agissant de la demande de réparation du préjudice moral de M. [Q] et de Mme [I] (D) :

— que le Tribunal a débouté M. [Q] et Mme [I] de leur demande visant à voir condamner M. [A] et Mme [V] à leur verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

— que compte tenu des causes des refus de prêt, le refus de M. [A] et Mme [V] de restituer l’indemnité d’immobilisation ne résulte pas d’une méconnaissance par ces derniers de l’étendue de leurs droits mais d’une volonté de ne pas exécuter le contrat de bonne foi ; qu’en effet, les banques ont clairement indiqué qu’elles ne pouvaient octroyer un crédit aux bénéficiaires en raison de l’inscription au FICP de Mme [I] ; qu’ainsi, M. [A] et Mme [V] ne pouvaient pas raisonnablement mettre en doute le fait que Mme [I] n’était pas responsable de l’impossibilité dans laquelle elle s’est retrouvée de financer le bien objet de la promesse ;

— qu’ainsi, en niant le fait que ce fichage était la cause des refus de prêt, en dépit des courriers explicites des banques et du courtier de M. [Q] et de Mme [I], dans le seul but de conserver abusivement l’indemnité d’immobilisation, M. [A] et Mme [V] n’ont pas exécuté le contrat

de bonne foi et ont commis une faute qui leur a causé un préjudice moral ;

— qu’en effet, alors que les refus de prêt qui leur ont été opposés sont totalement indépendants de leur volonté et que les motifs de refus sont déjà, en eux-mêmes, source de préoccupation, ils se sont vus confrontés à la médisance des M. [A] et Mme [V] qui allèguent qu’ils auraient sciemment empêché la réalisation de la condition suspensive ;

— qu’ ils réclament en réparation de leur préjudice moral, la somme de 6 000 euros.

M. [Q] et Mme [I] demandent par conséquent à la Cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 16 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021,

* débouté M. [A] et Mme [V] de leur demande de dommages-intérêts,

* condamné M. [A] et Mme [V] aux dépens et à verser à M. [Q] et à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Q] et Mme [I] de leur demande visant à voir condamner M. [A] et Mme [V] à leur verser une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

Statuant à nouveau ;

— de débouter M. [A] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— de condamner M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ;

— de condamner M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I] une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— de condamner M. [A] et Mme [V] à verser à M. [Q] et à Mme [I] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [A] et Mme [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Corinne Roux conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

***

La procédure devant la Cour a été clôturée le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La condition suspensive relative au prêt, insérée dans l’acte notarié de promesse de vente en date du 17 mars 2021, était rédigée comme suit :

[U]

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 juin 2021 à seize heures.

(…)

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

(')

[X]

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

(')

Du fait du bénéficiaire

Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Le promettant pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice.

(')

RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVE

Les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et l’accomplissement des conditions suspensives suivantes.

(…)

CONDITIONS SUSPENSIVES PARTICULIERES

(…)

Obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s)

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:

' Organisme prêteur : Tout organisme bancaire.

' Montant maximum de la somme empruntée : 300 190 euros.

' Durée du remboursement : 20 ans.

' Taux nominal d’intérêt maximum : 1,20 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 17 mai 2021.

(')

Le bénéficiaire déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

(…)

Refus de prêt ' justification

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

En vertu de ces normes conventionnelles qui doivent recevoir application, la promesse unilatérale de vente litigieuse a été soumise à la condition suspensive de l’obtention, par les acquéreurs, d’un financement bancaire d’un montant maximum de 300 190 euros et ce, le 17 mai 2021 au plus tard.

Est versée aux débats une attestation de l’agence meilleurtaux.com datée du 6 mai 2021, selon laquelle elle a étudié la demande de financement de M. [Q] et Mme [I] d’un montant de 300 190 euros sur 20 ans, et après analyse des éléments fournis par les intéressés elle avait transmis le dossier à plusieurs partenaires bancaires qui avaient finalement refusé de les accompagner dans leur projet immobilier ; cette demande de prêt correspondait aux stipulations de la promesse de vente. D’autre part est produite une attestation de refus de prêt émanant de la société banque Populaire, visant une demande de crédit à hauteur de 300 190 euros, amortissable en 240 mois. Il faut donc considérer que M. [Q] et Mme [I] ont fait le nécessaire de ce chef, comme ayant déposé, ou fait déposer, au moins deux demandes de prêt, en vain.

Se pose la question de savoir si les intimés se sont rendus coupables de fausses déclarations en affirmant qu’à leur connaissance, il n’existait pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seraient sollicités, étant en débat la situation de chômage partiel de M. [Q] et le fichage de Mme [I] au FICP, et dans l’affirmative, si cela constituait un obstacle à la réalisation de la condition suspensive.

Lors de la signature de la promesse de vente (17 mars 2021) Mme [I] avait d’ores et déjà été convoquée par les services de police au sujet de l’usurpation d’indentité dont elle avait été victime. Mais il n’est pas démontré pour autant qu’à cette date elle savait que l’octroi d’un prêt serait impossible, ou rendu difficile. D’ailleurs c’est le 31 mars 2021, soit postérieurement, que la Banque Postale a indiqué que l’intéressée étant fichée au FICP, aucun prêt ne pouvait lui être accordé. Et concernant M. [Q], les bulletins de paie qui ont été produits, afférents aux mois de juin, novembre, décembre 2020 et janvier, février et mars 2021 laissent apparaître un salaire net avant impôt sur le revenu d’environ 3 000 euros, ce qui démontre qu’il était parfaitement en mesure d’assumer le remboursement d’un crédit, même en se trouvant au chômage partiel, avec Mme [I]. Cet argument soulevé par M. [A] et Mme [V] ne sera en conséquence pas retenu.

Se pose la question également de savoir si M. [Q] et Mme [I] ont fait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive.

Sont versés aux débats :

— une audition de Mme [I] par les services de police du 5 mars 2021 dans le cadre d’une enquête pour escroquerie (il sera rappelé que l’intéressée avait été victime d’un vol et que les auteurs des faits avaient utilisés ses documents d’identité pour ouvrir des comptes dans plusieurs banques) ;

— un email du 31 mars 2021, dans lequel la Banque Postale indiquait que Mme [I] étant fichée au FICP, elle ne pouvait pas intervenir ;

— un email du 1er avril 2021, la Banque Postale y indiquant qu’il ne pouvait pas être donné suite au mandat de recherche de financement ;

— un document du 2 avril 2021 intitulé 'consultation du FICP’ mettant en évidence que Mme [I] y était inscrite ;

— un document daté du même jour intitulé 'demande d’examen complémentaire du dossier’ par lequel Mme [I] attestait sur l’honneur qu’elle n’était pas à l’origine du découvert bancaire qui lui était imputé ;

— un message adressé à l’agence meilleurtaux.com le 2 avril 2021 dans lequel M. [Q] et Mme [I] lui annonçaient avoir entamé des démarches pour ne plus être fichés au FICP ;

— un autre mail de la Banque Postale indiquant que le dossier ne pouvait pas être instruit à cause du fichage de Mme [I] ;

— un email de la Caisse d’Epargne daté du 6 avril 2021 indiquant que le dossier ne peut pas être instruit en raison du fichage de Mme [I] [au FICP] ;

— un email de la Banque populaire Val de France daté du 26 avril 2021 indiquant que l’octroi du prêt n’était pas possible tant que M. [Q] n’avait pas repris son activité professionnelle à 100 % ;

— une attestation de l’agence meilleurtaux.com datée du 6 mai 2021, selon laquelle elle avait étudié la demande de financement de M. [Q] et Mme [I] d’un montant de 300 190 euros sur 20 ans, et qu’après analyse des éléments fournis par les intéressés, elle avait transmis le dossier à plusieurs partenaires bancaires qui avaient finalement refusé de les accompagner dans leur projet immobilier ;

— un email du 6 mai 2021 émanant de l’agence meilleurtaux.com, indiquant à Mme [I] qu’elle lui transmettait une attestation, qui ne détaillait pas les noms des banques ;

— une lettre recommandée avec avis de réception du 26 mai 2021 adressée par Mme [I] à M. [A] et Mme [V], leur transmettant les documents nécessaires pour prouver le refus bancaire, rappelant que lesdits documents avaient été transmis le 7 mai 2021 aux deux notaires ;

— une attestation de refus de prêt de la Banque populaire Val de France datée du 10 juin 2021 ; ladite attestation ne peut être retenue comme ayant été établie bien après l’expiration du délai (soit 8 jours après la mise en demeure) ;

— une attestation de l’agence meilleurtaux.com du 8 octobre 2021 selon laquelle elle certifiait avoir étudié le dossier de financement de M. [Q] et Mme [I] et avoir transmis ledit dossier à plusieurs partenaires bancaires qui avaient refusé de donner suite ; cette attestation ne peut être retenue, pour les mêmes raisons que la précédente.

Il en résulte que loin d’être inactifs, M. [Q] et Mme [I] ont tenté d’obtenir leur prêt, peu important de savoir si les organismes bancaires ont tiré des conséquences erronées de l’inscription de Mme [I] au FICP ou non, et ils ne sauraient être tenus pour responsables de l’incidence dudit fichage, ni de la circonstance que ses effets ont perduré, pour une raison ou pour une autre.

Les intéressés n’ont donc pas mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive, et l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil n’est pas applicable.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 mai 2021 (soit le lendemain de la date limite fixée au 17 mai 2021), M. [A] et Mme [V] ont mis M. [Q] et Mme [I] en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Il est rappelé que selon les termes du contrat, l’obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par le bénéficiaire (M. [Q] et Mme [I]) au promettant (M. [A] et Mme [V]) et au notaire, alors que deux demandes de prêt devaient être déposées. Et surtout que la mise en demeure des acquéreurs faisait courir un délai de huit jours qui leur était imparti pour justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, et que si dans ce délai M. [Q] et Mme [I] n’avaient pas apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition suspensive serait censée défaillie ; par contre, si les diligences des intéressés n’avaient pas été accomplies la condition suspensive était censée acquise.

Le 22 mai 2021, M. [Q] et Mme [I] ont répondu à M. [A] et Mme [V], suite à la mise en demeure qu’ils venaient de recevoir, qu’ils regrettaient qu’ils n’avaient pas été informés des échanges qui avaient pu avoir lieu avec les notaires, notamment le refus bancaire du 7 mai 2021 qu’ils avaient transmis à leur propre notaire, lequel l’avait remis à son confrère. Ils considéraient avoir transmis tous les éléments pour respecter les conditions imposées par le compromis de vente. Force est de constater que cette lettre n’était accompagnée d’aucune pièce justificative, alors que l’une des clauses du contrat stipulait que les bénéficiaires devaient les produire dans le délai de 8 jours suivant la mise en demeure. En revanche, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mai 2021 Mme [I] a remis à M. [A] et Mme [V] l’attestation de la société meilleurtaux.com du 6 mai 2021 selon laquelle plusieurs organismes bancaires qu’elle avait contactés n’avaient pas donné suite, ainsi que le mail de la Banque Postale du 1er avril 2021 informant l’agence meilleurtaux.com de ce qu’elle ne donnait pas suite. C’est donc à tort que le 11 juin 2021, M. [A] et Mme [V] ont répliqué que les justificatifs prévus dans la promesse de vente ne leur avaient été transmis ni dans les délais prévus par celle-ci, ni dans les huit jours de la mise en demeure de le faire.

Il échet en conséquence de faire application de la clause figurant en page 12 de la promesse de vente, selon laquelle :

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. (…) Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la condition suspensive avait défailli, et par voie de conséquence a rejeté l’ensemble des demandes de M. [A] et Mme [V] ; il sera confirmé de ce chef.

S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [Q] et Mme [I] en restitution de la somme de 16 500 euros consignée, il résulte de ce qui précède que les intéressés ont bel et bien accompli des démarches adéquates en vue d’obtenir un financement conforme à ce qui était prévu dans la promesse de vente, tandis que si la condition suspensive a défailli, ce n’est pas de leur fait. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [A] et Mme [V] au paiement de la somme de 16 500 euros outre les intérêts.

M. [Q] et Mme [I] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande visant à voir condamner M. [A] et Mme [V] à leur verser une somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi. Ils fondent cette prétention sur le fait que les appelants n’auraient pas exécuté la convention de bonne foi, et auraient allégué à tort qu’ils avaient mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive. Le seul fait de se tromper sur l’étendue de ses droits ne peut être imputé à faute, et M. [A] et Mme [V] ont pu sans que cette attitude ne dégénère en abus soutenir que nonobstant le fichage de Mme [I] au FICP les intimés auraient pu obtenir un crédit, ou que les intéressés avaient manqué à leurs obligations. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [Q] et Mme [I].

M. [A] et Mme [V], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 19 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

— CONDAMNE M. [C] [A] et Mme [D] [V] à payer à M. [Y] [Q] et Mme [M] [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [C] [A] et Mme [D] [V] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Roux conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT