Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La SASU Les Damiers d’Annecy a demandé au tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice 2014 ainsi que les pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2108111 du 4 octobre 2024, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 novembre 2024 et le 15 avril 2025, la SASU Les Damiers d’Annecy, représentée par M^e Coerchon, demande à la cour :

1°) d’annuler ou de réformer ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de cette imposition et d’ordonner la restitution des sommes acquittées assortie des intérêts moratoires ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 15 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– la commission des impôts et des taxes sur le chiffre d’affaires s’est déclarée incompétente à tort ;

– la méthode de comparaison retenue par l’administration basée sur le chiffre d’affaires n’est pas pertinente dès lors qu’aucun des termes de comparaison ne correspond à un fonds cédé en location-gérance et que les termes de comparaison retenus sont de moindre taille et présentent un chiffre d’affaires bien moins important que le sien ;

– en raison de leur caractère intuitu personae, les différents mandats de syndic de copropriété et de gestion locative qui étaient établis à son nom, et par voie de conséquence, la clientèle, n’avaient pas à être pris en compte par l’administration dans le calcul de la valeur vénale du fonds de commerce acquis par cette même société ;

– il y a lieu de minorer le coefficient de valorisation applicable à la branche d’activité de syndic de copropriété et de prendre en compte des facteurs minorant la valeur du fonds cédé ;

– la méthode patrimoniale via le calcul de la valeur mathématique actualisée pour déterminer le prix de cession de ses titres est viciée par voie de conséquence ;

– le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 11 février 2025 qui a prononcé la relaxe de l’EURL Annecy gestion transaction du chef de fraude fiscale, a jugé que le prix de la cession du fonds de commerce de gestion et de transaction immobilière n’était pas minoré, de sorte que ce jugement s’impose au juge de l’impôt ;

– la qualification d’acte anormal de gestion doit être écartée en raison des contreparties suffisantes à l’opération de cession pour l’EURL Annecy gestion transaction ;

– l’administration a entendu caractériser un abus de droit rampant et devait saisir le comité des abus de droit fiscal selon la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ;

– la pénalité prononcée pour manquement délibéré n’est pas fondée.

Par des mémoires, enregistré le 21 février 2025 et le 25 avril 2025, la ministre chargée du budget et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 avril 2025, la clôture a été reportée et fixée en dernier lieu le 22 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience :

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Haïli, président-assesseur,

– les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public,

– les observations de M^e Coerchon, représentant la société appelante.

Considérant ce qui suit :

Par un acte du 26 août 2014, l’EURL Annecy gestion transaction (AGT), dont M. C… D… était l’associé unique et le gérant, qui détenait 99,90 % des parts de la SARL Les Damiers d’Annecy (LDA), à laquelle elle donnait en location-gérance, depuis 2008, un fonds de commerce de transactions immobilières, d’administration de biens et de syndic de copropriété exploité rue du Lac à Annecy (Haute-Savoie), lui a cédé ce fonds de commerce moyennant un prix de 600 000 euros incluant un montant de 594 000 euros au titre des éléments incorporels du fonds de commerce et résilié, sans indemnité, le contrat de location-gérance. Le 5 septembre 2014, l’EURL AGT et M. D…, qui détenait 0,10 % des parts de la SARL LDA, ont cédé ensemble l’ensemble de leurs titres à la SAS AGDA Immobilière au prix de 2 366 158 euros. A l’issue de la vérification de comptabilité de la SARL LDA et d’un contrôle sur pièces de l’EURL AGT, l’administration, constatant que la cession du fonds de commerce avait été réalisée pour un prix minoré de 1 255 534 euros, correspondant à l’écart entre sa valeur vénale qu’elle a évaluée à 1 849 534 euros et le prix de 594 000 euros convenu à l’acte du 26 août 2014, a considéré, compte tenu des relations d’intérêt existant entre les deux sociétés, que l’EURL AGT avait consenti, dans la mesure de l’acquisition à titre gratuit, une libéralité à l’acquéreur justifiant la réintégration à l’actif de l’acquéreur de l’insuffisance du prix de cession, qu’elle a imposée, en tant que revenu distribué, sur le fondement du c. de l’article 111 du code général des impôts. La SAS LDA a, en conséquence, été assujettie, au titre de l’exercice clos en 2014, à un complément d’impôt sur les sociétés, lequel a été assorti des intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts. Par la présente requête, la SAS LDA relève appel du jugement du 4 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge de cette imposition.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

La société requérante reprend en appel le moyen tiré de ce que la commission des impôts et des taxes sur le chiffre d’affaires s’est déclarée incompétente à tort. Il y a lieu d’écarter ce moyen par adoption des motifs retenus par le tribunal administratif de Grenoble au point 2 de son jugement.

Aux termes de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, alors applicable : « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles./ (…) ».

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’administration use de la faculté qu’elles lui confèrent dans des conditions telles que la charge de la preuve lui incombe, elle est fondée à écarter comme ne lui étant pas opposables certains actes passés par le contribuable, dès lors que ces actes ont un caractère fictif, ou, que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, auraient normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. Il résulte également de ces dispositions que, lorsque l’administration invoque des faits constitutifs d’un abus de droit pour justifier un chef de rectification, le contribuable, qui n’a pas demandé la saisine du comité de l’abus de droit fiscal, doit être regardé comme ayant été privé de la garantie tenant à la faculté de provoquer cette saisine si, avant la mise en recouvrement de l’imposition, l’administration omet de l’aviser expressément que le redressement a pour fondement les dispositions précitées de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Il résulte de l’instruction, notamment de la proposition de rectification du 15 décembre 2017, que le service vérificateur, après avoir mis en œuvre une méthode d’évaluation par comparaison avec d’autres cessions similaires, fondée sur le chiffre d’affaires annuel moyen sur trois exercices, a estimé que la SAS LDA aurait dû constater à l’actif de son bilan la valeur des éléments incorporels compris dans le fonds de commerce égale à 1 849 534 euros, correspondant à une minoration d’actif de 1 255 534 euros, que, compte tenu de la relation liant les parties prenantes à la cession, le prix de vente minoré révélait l’intention libérale du cédant, et qu’en conséquence, il y avait lieu d’imposer la société appelante à raison du profit né de la correction de cette minoration. En se fondant sur ces constatations de fait, l’administration fiscale n’a pas entendu opposer à ladite société l’existence d’actes fictifs ou d’une fraude à la loi au sens de l’article L. 64 précité du livre des procédures fiscales. La société appelante ne peut donc utilement soutenir que l’administration fiscale aurait entendu se placer sur le terrain de la répression d’un abus de droit, au sens de ces dispositions, la privant irrégulièrement des garanties qui s’y attachent, dans une telle hypothèse. Ainsi, le moyen tiré de ce que l’administration fiscale aurait commis un abus de droit rampant doit être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

D’une part, aux termes du 2 de l’article 38 du code général des impôts : « Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés (…) ». Aux termes de l’article 38 quinquies de l’annexe III au même code : « Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. / Cette valeur d’origine s’entend : / (…) / b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale (…) ».

D’une part, aux termes de l’article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : (…) c. Les rémunérations et avantages occultes (…) ».

Il résulte des dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au code général des impôts que dans le cas où le prix de l’acquisition d’une immobilisation a été volontairement minoré par les parties pour dissimuler une libéralité faite par le vendeur à l’acquéreur, l’administration est fondée à corriger la valeur d’origine de l’immobilisation, comptabilisée par l’entreprise acquéreuse pour son prix d’acquisition, pour y substituer sa valeur vénale, augmentant ainsi son actif net dans la mesure de l’acquisition faite à titre gratuit, laquelle, au demeurant, correspond, si le vendeur est une entreprise passible de l’impôt sur les sociétés, à un revenu distribué imposable entre les mains de l’acquéreur en vertu du c. de l’article 111 du code général des impôts.

9. La preuve d’une libéralité doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien et, d’autre part, d’une intention, pour le vendeur, d’octroyer, et, pour la société bénéficiaire, de recevoir une libéralité du fait des conditions de la cession. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.

10. Ainsi qu’il a été dit au point 1, le fonds de commerce détenu par l’EURL AGT a été acquis par la SARL LDA pour un montant de 600 000 euros, dont 594 000 euros au titre des éléments incorporels du fonds de commerce. Pour établir la minoration des éléments incorporels comptabilisés à l’actif du bilan de la SARL LDA cessionnaire, sa filiale qui prenait ce fonds de commerce en location-gérance depuis 2009, le service vérificateur a estimé que la cession avait été réalisée à un prix significativement inférieur à sa valeur vénale compte tenu de l’évaluation des éléments incorporels ressortant de la méthode par comparaison.

11. La société appelante entend contester la méthode d’évaluation du fonds de commerce acquis et la valeur vénale retenue par l’administration fiscale.

12. Il résulte de l’instruction que le service vérificateur s’est référé à des transactions portant sur des fonds de commerce d’entreprises ayant un code NACE identique à celui géré par la SARL LDA, situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l’impôt, soit entre 2012 et 2014, tout en étendant la recherche au-delà de l’échelle régionale en raison des difficultés liées au fait de trouver des termes de comparaison similaires. Le service vérificateur a ainsi retenu comme termes de comparaison cinq cessions de gérance et d’administration de biens présentant des chiffres d’affaires comparables à celui de la société, obtenant une valeur représentant 112,21 % du chiffre d’affaires moyen, elle-même comparée aux valeurs apparaissant au travers des barèmes utilisés par les professionnels. Ce ratio de 112,21 % a été retenu, conduisant ainsi, eu égard au chiffre d’affaires moyen de 1 785 832 euros réalisé par la société au cours des trois années précédant la cession, à évaluer le prix de cession des éléments incorporels à 2 003 882 euros. Au stade de la réponse aux observations du contribuable, le service vérificateur a toutefois corrigé à la baisse le chiffre d’affaires moyen TTC de la SARL LDA sur les trois exercices d’exploitation précédant la cession, en excluant des produits liés aux ventes de fournitures et aux sous-locations. Le chiffre d’affaires a été ramené à 1 648 279 euros. Après application du ratio issue de l’étude comparative, le service vérificateur a fixé la valeur vénale du fonds de commerce cédé à 1 849 534 euros et la minoration du prix de cession à 1 255 534 euros (1 849 534 euros – 594 000 euros).

13. En premier lieu, la seule circonstance que la société cessionnaire ne soit pas propriétaire du fonds de commerce appartenant à l’EURL AGT mais en dispose en vertu d’un contrat de location gérance ne fait pas, par elle-même, obstacle à la mise en œuvre de la méthode par comparaison retenue par l’administration fiscale alors qu’il n’est pas contesté que les éléments d’exploitation sont constants sur les exercices comparés. La méthode retenue par le service vérificateur, qui se fonde sur le chiffre d’affaires moyen sur trois exercices du fonds à évaluer, prend en compte la capacité bénéficiaire réelle du fonds. En outre, la société appelante, qui s’abstient de proposer une autre méthode plus adaptée pour justifier le prix de cession du fonds de commerce, ne démontre pas dans quelle mesure les chiffres d’affaires retenus d’après les comparables ne seraient pas représentatifs de la valeur du fonds de commerce cédé et en quoi la méthode par comparaison fondée sur des biens similaires serait inappropriée. Au demeurant, la société requérante, qui fait valoir que le produit net de la redevance annuelle de location gérance perçue par l’EURL AGT ne s’établit qu’à 42 000 euros, ne conteste pas que les caractéristiques du fonds de commerce cédé se traduisent par des chiffres d’affaires et des résultats supérieurs à ceux des agences immobilières exerçant la même activité apparus lors de la recherche par le service vérificateur de comparables. Par ailleurs, compte tenu des caractéristiques de ce fonds de commerce, notamment en termes d’emplacement et d’agencement des locaux, commerce cédé par la société appelante et des barèmes préconisés par les professionnels retenant une fourchette s’étalant de 80 % à 150 % du chiffres d’affaires des honoraires de gestion courante, cette dernière n’est pas fondée à réclamer l’évaluation a minima de l’activité de syndic de copropriété à 50 % du chiffre d’affaires HT généré par la SARL LDA. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’administration fiscale ayant tenu compte de la spécificité du bien en cause, la société appelante ne justifie pas que retenir des pondérations ou atténuations supplémentaires de la valeur vénale du fonds de commerce cédé serait plus conforme à la réalité du marché.

14. En deuxième lieu, la société appelante soutient que les contrats de syndic de copropriété et les mandats de gestion développés et établis à son nom ont un caractère intuitu personae, de sorte que la clientèle et l’accroissement de cette dernière lors de l’exécution du contrat de location-gérance, ne pouvaient pas être pris en compte par l’administration dans la valorisation du fonds de commerce qui lui est cédé. Toutefois, il résulte de l’instruction, en particulier des termes de l’article 7-4 du contrat de location-gérance qui concerne un fonds commercial conclu entre les deux sociétés, le 31 décembre 2008 résilié le 26 août 2014, que l’EURL AGT, propriétaire du fonds, conserve la pleine propriété de la clientèle attachée au fonds et que le locataire-gérant est tenu de restituer le fonds en tous ses éléments, notamment la clientèle dans son intégralité, y compris lorsque sa valeur s’est accrue du fait de l’activité du locataire gérant et qu’aux termes mêmes de l’article 2 de l’acte du 26 août 2014 conclu par l’EURL AGT et la SARL LDA, la cession du fonds de commerce a porté sur « la clientèle d’administration de biens et de syndic de propriété ». Une telle convention ne permet notamment pas au preneur de bénéficier de l’accroissement éventuel du portefeuille de clientèle pendant la durée de la location-gérance. En tout état de cause, la société requérante n’établit par aucun élément probant le montant des produits se rapportant exclusivement aux contrats souscrits ou reconduits afférents à cette activité pendant la période de location-gérance. Par suite, la fraction des bénéfices se rapportant aux éléments incorporels acquis de la société propriétaire doit être regardée comme devant servir de base à l’application de la méthode d’estimation par comparaison retenue par le service vérificateur, sans qu’il y ait lieu d’exclure de la valorisation du fonds de commerce cédé la part représentée par la nouvelle clientèle développée par la SARL LDA. Enfin, les « incohérences juridiques entourant » la relation juridique entre ces deux parties, notamment la location-gérance de 2009 souscrite par le gérant de la société sans convocation préalable d’une assemblée générale extraordinaire, ainsi que les « sérieuses incertitudes sur la localisation des droits incorporels » dont se prévaut la société requérante ne sont pas de nature à modifier l’objet et les effets de ces actes contractuels.

15. En troisième et dernier lieu, il résulte de l’instruction que, le 5 septembre 2014, l’EURL AGT et M. C… D…, actionnaire à hauteur de 0,10 %, ont cédé l’ensemble des titres de la SARL LDA, devenue SAS LDA à cette date, à la SAS AGDA Immobilière, dirigée par M. A…, pour un montant de 2 366 158 euros. Si la société appelante conteste la « concordance comptable » entre une sous-évaluation du prix de vente du fonds commercial le 26 août 2014 et un « surprix corrélatif » des actions cédées dans leur intégralité à la SAS Agda Immobilier le 5 septembre 2014, en tout état de cause, il résulte de ce qui vient d’être dit que l’administration fiscale s’est référée au prix de vente des titres de la SARL LDA d’un montant de 2 366 158 euros seulement pour corroborer le caractère minoré du prix de cession de 594 000 euros retenu lors de la cession intervenue dix jours plus tôt, de sorte que la valeur mathématique de la SARL LDA calculée d’après les valeurs actualisées des biens dont le fonds de commerce exploité s’avère très proche de la valeur calculée par le service vérificateur.

16. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’administration fiscale doit être regardée comme établissant l’existence d’un écart significatif entre le prix évalué et le prix de cession consenti par le vendeur dont a bénéficié la société requérante. Cette dernière ne justifie de l’existence d’une contrepartie à cette minoration. En particulier, si la société requérante se prévaut de ce qu’elle devait bénéficier d’une indemnité de rupture du contrat de location-gérance quatre mois avant son échéance, il résulte de l’acte du 26 août 2014 que la résiliation intervenue entre les parties était une résiliation amiable et, au demeurant, elle n’apporte aucun élément justifiant du quantum de cette indemnité de rupture. Par ailleurs, il n’est pas contesté que cette opération a permis à la SARL LDA de minorer la base imposable des droits d’enregistrement. Par conséquent, eu égard à la communauté d’intérêts, non contestée, unissant les deux sociétés, l’avantage que représente la cession à un prix minoré du fonds de commerce par l’EURL AGT doit être regardé comme une libéralité consentie à la SARL LDA. C’est, dès lors, à bon droit, que l’administration fiscale a rehaussé son résultat de l’exercice clos en 2014 du montant égal à l’augmentation d’actif correspondante.

17. Par ailleurs, les constatations de fait qui sont le support nécessaire d’un jugement définitif rendu par juge pénal s’imposent au juge de l’impôt. En revanche, l’autorité de la chose jugée par la juridiction pénale ne saurait s’attacher aux motifs d’une décision de relaxe tirés de ce que les faits reprochés au contribuable ne sont pas établis et de ce qu’un doute subsiste sur leur réalité et, notamment, sur la nature des opérations effectuées. Par suite, en présence d’un jugement définitif de relaxe rendu par le juge répressif, il appartient au juge de l’impôt, avant de porter lui-même une appréciation sur la matérialité et la qualification des faits au regard de la loi fiscale, de rechercher si cette relaxe était ou non fondée sur des constatations de fait qui s’imposent à lui.

18. La société requérante se prévaut, à hauteur d’appel, de ce que le tribunal correctionnel d’Annecy, par un jugement du 11 février 2025, a renvoyée l’EURL AGT des fins de la poursuite du chef de fraude fiscale s’agissant des faits commis du 31 décembre 2024 au 31 décembre 2015. Toutefois, pour décider du renvoi aux fins de poursuite de l’EURL AGT, le juge pénal a relevé dans ce jugement qu’« il ne peut être soutenu avec la certitude suffisante en droit pénal, que la clientèle développée dans la cadre du contrat de location-gérance par la SARL Les Damiers d’Annecy ne l’a pas été distinctement de l’exploitation du fonds de commerce appartenant à l’Eurl Annecy Gestion Transaction (…) que partant, aucun élément ne permet dès lors d’affirmer que le montant de ladite transmission a été sous-évaluée, élément matériel nécessaire à la caractérisation de l’infraction ». Ainsi, eu égard à ces motifs, ce jugement pénal ne repose pas sur des constatations de fait qui s’imposent au juge de l’impôt. Il s’ensuit que l’autorité de la chose jugée par la juridiction pénale ne peut s’attacher aux motifs de cette décision, laquelle ne lie pas le juge fiscal dans le cadre de sa qualification juridique des faits au regard du droit fiscal.

En ce qui concerne la pénalité :

19. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’État entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ».

20. Ainsi qu’il a été dit précédemment, l’administration fiscale établit l’existence d’un écart significatif entre le prix d’acquisition par la société et celui évalué par l’administration, ainsi que d’une communauté d’intérêts entre la société vendeuse, et la société acquéreuse, la société cédante étant la société mère détentrice de 99,90 % du capital de la société cessionnaire et ayant le même dirigeant à la date de la cession. En outre, l’administration fiscale a relevé que le représentant légal commun des deux sociétés, professionnel de la négociation immobilière, avait nécessairement connaissance de la valeur réelle du fonds de commerce transmis par l’EURL AGT à la SARL LDA qui prenait le fonds en location-gérance à la date de la cession. Ce faisant, l’administration démontre, ainsi qu’il lui incombe en vertu de l’article L. 195 A du livre des procédures fiscales, l’intention délibérée de la société appelante d’éluder l’impôt justifiant l’application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.

21. Il résulte de ce qui précède que la SAS LDA n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être rejetées, en tout état de cause, ses conclusions tendant à la restitution des sommes acquittées, assorties des intérêts moratoires, et celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SAS LDA est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Les Damiers d’Annecy et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 19 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Pruvost, président de chambre,

M. Haïli, président-assesseur,

M. Porée, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

Le rapporteur,

X. Haïli

Le président,

D. Pruvost

La greffière,

M. B…

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,