Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. BC… AA… et M^me P… AR…, M^me F… BH…, M^me I… BF… et M. AG… AD…, M. K… J… et M^me AF… E…, M. BJ… W… et M^me H… BI…, M^me BG… X… et M. AB… N…, M^me BB… AS… et M. AH… AN…, M^me C… A… et M. AZ… V…, M^me M… R… et M. Y…, M^me T… AE… et M. AJ… AX…, M^me Z… et M. AP… B…, M^me U… AV… et M. Q… AQ…, M^me AO… AC… et M. O… AI…, M^me AW… G… et M. AK… AU…, M^me BD… BE…, M^me AO… et M. L… BA…, M^me AY… D… et M. AT… S… et M^me AL… AM…, ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler l’arrêté du 8 septembre 2021 par lequel le maire de Le Pouget a délivré à la société à responsabilité limitée HP Aménagement un permis d’aménager un lotissement de 22 lots d’habitation, ensemble la décision tacite rejetant leur recours gracieux formé le 3 novembre 2021.

Par un jugement n° 2201058 du 9 février 2023, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande et a mis à leur charge solidaire la somme de 750 euros à verser respectivement à la commune de Le Pouget et à la société HP Aménagement au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 7 avril 2023 et un mémoire en réplique enregistré le 3 octobre 2023, M. AA… et M^me AR…, M^me BH…, M. J… et M^me E…, M. W… et Mme BI…, M^me X… et M. N…, M^me AS… et M. AN…, M^me A… et M. V…, M^me R… et M. Y…, M^me AE… et M. AX…, Mme et M. B…, M^me AC… et M. AI…, M^me G… et M. AU…, Mme et M. BA…, et M^me D… et M. S…, représentés par M^e D…, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 9 février 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Le Pouget du 8 septembre 2021 ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé le 3 novembre 2021;

3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Le Pouget et de la société HP Aménagement une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient de leur intérêt à agir à contester l’arrêté ;

- le projet méconnaît l’article IIAU3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’accès et la desserte ;

- d’une part, le terrain est enclavé et il n’a pas été institué de servitude de passage pour y accéder ;

- d’autre part, les caractéristiques de la voie traversant le lotissement voisin sont insuffisantes pour assurer la desserte, la sécurité des usagers et l’accès aux véhicules de secours ;

- le projet méconnaît l’article IIAU4 du règlement du plan local d’urbanisme en l’absence d’autorisation des propriétaires des réseaux passant sous la voie desservant le lotissement voisin ;

- par l’effet dévolutif de l’appel, la cour statuera sur l’ensemble des moyens d’annulation soulevés en première instance.

Par un mémoire, enregistré le 9 juin 2023, la commune de Le Pouget, représentée par la SCP d’avocats SVA, conclut au rejet de la requête, à défaut, à la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5 et/ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge de M. AA… et M^me AR… et des autres requérants une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que le remboursement du droit de plaidoirie pour un montant de 13 euros sur le fondement des articles R.723-26-1 et R.723-26-2 du code de la sécurité sociale.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

En application de l’article R. 611-11 du code de justice administrative, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 octobre 2023 par une ordonnance du 30 mai 2023.

Des mémoires en défense, présentés pour la société HP Aménagement, représentée par la SELARL Valette-Berthelsen, ont été enregistrés les 2 novembre 2023 et 30 janvier 2024 postérieurement à la clôture de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Haïli, président-assesseur ;

- les conclusions de M^me Meunier-Garner, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Liégeois représentant les appelants ;

- les observations de M^e Monflier représentant la commune de Le Pouget ;

- et les observations de M^e Vidal représentant la société HP Aménagement.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 8 septembre 2021, le maire de la commune de Le Pouget (Hérault) a délivré à la société HP Aménagement un permis d’aménager un lotissement de 22 lots d’habitation, sur la parcelle cadastrée section AH n° 86. M. AA… et M^me AR… ainsi que d’autres personnes physiques, voisins du projet, ont adressé un recours gracieux respectivement au maire du Pouget et à la société pétitionnaire, réceptionné le 3 novembre 2021, tacitement rejeté. Par la présente requête, M. AA… et M^me AR… et les autres appelants interjettent appel du jugement du 9 février 2023 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux formé le 3 novembre 2021.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

Aux termes de l’article IIAU 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Le Pouget, applicable à la zone IIAU dans laquelle se situe le terrain d’assiette du lotissement en litige, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : « 1) Accès. Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l’article 682 du code civil. / Toute construction ou installation doit être desservie par des voies publiques ou privées de caractéristiques suffisantes. / Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possible des carrefours existants, des virages et autres endroits où la visibilité est mauvaise. (…) 2) voirie. / Les voies et passages doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage, et de ramassage des ordures ménagères. / Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et aux opérations qu’elles doivent desservir. / La longueur des voies en impasse peut être limitée pour des raisons de sécurité. Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, ramassage des ordures ménagères…) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parties arrières. / Dans le cas d’opérations d’ensemble, il pourra être imposé le désenclavement des parcelles ou des zones arrières. ».

D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique.

D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet autorisé ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique, mais est desservi par une voie privée appartenant aux copropriétés voisines du lotissement « Mas de l’Aubun », cadastrée section AH n° 112. Il ressort également des pièces du dossier que si la voie en cause n’est pas physiquement fermée et ne comporte pas de signalétique en interdisant l’accès aux tiers, à la date à laquelle le permis d’aménager a été délivré, les propriétaires de la voie avaient fait connaître, y compris au maire de Le Pouget, par courrier du 16 juillet 2021, reçu en mairie le 19 juillet suivant, leur opposition à ce que cette même voie soit utilisée pour desservir le projet. Par suite, et dans ces conditions, cette voie de desserte privée ne peut être regardée comme ouverte à la circulation publique. En outre, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire n’est titulaire d’aucune servitude de passage sur la parcelle AH n°112, le dossier de demande de permis d’aménager comprenant, d’ailleurs, une proposition de protocole d’accord formalisant une servitude de passage expressément refusée par les colotis et copropriétaires du lotissement « Le Mas de l’Aubun » par un vote à l’issue d’une réunion en date du 10 juillet 2021 et par ce même courrier du 16 juillet 2021. Par ailleurs, si le maire de Le Pouget a accordé le permis d’aménager en litige sous réserve que, s’agissant de l’accès à ce terrain d’assiette, « l’acte authentique de servitude de passage permettant l’accès depuis le domaine public devra être produit au stade de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) », cette prescription prévue à l’article 7 de l’arrêté en litige dont est assorti le permis d’aménager, rendue irréalisable par l’opposition des copropriétaires de la voie d’accès à toute utilisation de celle-ci et qui n’en est pas divisible, ne pourra être respectée. Il s’ensuit que, compte tenu de l’enclavement du terrain d’assiette du projet de lotissement, le maire de Le Pouget, en délivrant le permis d’aménager à la société HP Aménagement, a méconnu la règle d’inconstructibilité qui s’applique à tout terrain enclavé fixée par les dispositions de l’article IIAU3 du règlement du plan local d’urbanisme.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état de l’instruction, de nature à entraîner l’annulation de l’arrêté en litige.

Sur les conclusions de la commune de Le Pouget présentées sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». L’article L. 600-5-1 du même code dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

D’une part, le vice dont se trouve entaché le permis d’aménager délivré à la société HP Aménagement, relevé au point 5 ci-dessus, n’affecte pas une partie divisible du projet de lotissement en litige faisant ainsi obstacle à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme. D’autre part, en raison du caractère inconstructible du terrain d’assiette du projet compte tenu de l’absence d’accès direct à une voie publique ou à une voie privée ouverte à la circulation générale en raison de l’opposition des colotis du lotissement « Le Mas de l’Aubun », le permis d’aménager délivré par le maire de Le Pouget n’est pas susceptible de faire l’objet d’une régularisation. Par suite, les conclusions présentées en défense par la commune de Le Pouget sur le fondement des dispositions citées au point précédent ne peuvent être accueillies.

Il résulte de ce qui précède que les appelant sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l’annulation du permis d’aménager en litige et de la décision implicite du maire rejetant leur recours gracieux formé le 3 novembre 2021.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement de la somme que la commune de Le Pouget demande au titre des frais liés au litige. Le droit de plaidoirie institué par l’article L. 723-2 du code de la sécurité sociale entrant dans les sommes susceptibles d’être prises en compte au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, les conclusions distinctes présentées par la commune de Le Pouget tendant à ce que ce droit soit mis à la charge des appelants doivent être rejetées par les mêmes motifs. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de la commune de Le Pouget et de la société HP aménagement le versement aux requérants d’une somme globale de 2 000 euros en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : Le jugement n° 2201058 du 9 février 2023 du tribunal administratif de Montpellier est annulé.

Article 2 : L’arrêté du 8 septembre 2021 par lequel le maire de Le Pouget a délivré à la SARL HP Aménagement un permis d’aménager un lotissement de 22 lots d’habitation et la décision implicite du maire rejetant le recours gracieux formé par les requérants le 3 novembre 2021 sont annulés.

Article 3 : La commune de Le Pouget et la société HP Aménagement verseront solidairement une somme globale de 2 000 euros à M. AA… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Le Pouget sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. BC… AA… et M^me P… AR…, premiers dénommés pour l’ensemble des requérants, à la commune du Pouget et à la société à responsabilité limitée HP Aménagement.

Délibéré après l’audience du 1er février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président,

M. Haïli, président assesseur,

M^me Lasserre première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 février 2024.

Le président-assesseur,

X. Haïli

Le président,

D. Chabert

La greffière,

N. Baali

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.