Vu la procédure suivante

Procédure contentieuse antérieure :

L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B D, M^me F E, M. I C, M. J G et M. A H ont demandé au tribunal administratif d’Orléans d’annuler l’arrêté du 4 août 2022 par lequel le maire de Chartres a délivré un permis de construire à la SNC les Chemins de l’Eure portant sur la construction d’un immeuble de 43 logements, d’une maison individuelle, d’une piscine et la démolition de deux maisons, d’un atelier et d’un garage au 8, rue des Perriers ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ainsi que l’arrêté du 28 juin 2023 accordant un permis de construire modificatif portant sur la suppression d’un niveau, la modification de façades, de la surface plancher et du nombre de logements.

Par un jugement n° 2300314 du 1er février 2024, le tribunal administratif d’Orléans n’a pas admis l’intervention de M. G et de M. H, a rejeté la demande en tant qu’elle est présentée par M. G et M. H, a annulé les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux en tant que le projet méconnaît les dispositions de l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 29 mars, 21 août, 21 octobre 2024, 9 janvier 2025 et 15 janvier 2025, l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B D, M^me F E et M. I C, représentés par M^e Galy, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement en ce qu’il a prononcé une annulation partielle sur le seul fondement de l’article USB 11 ;

2°) d’annuler entièrement les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023 sans possibilité de régularisation ;

3°) de leur allouer la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— les premiers juges ont omis de répondre au moyen tiré de la méconnaissance des articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— ils abandonnent le moyen tiré de l’illégalité externe des permis de construire ;

— les arrêtés attaqués méconnaissent l’article USB 11.3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet litigieux crée un effet de rupture de volumes avec les constructions mitoyennes ;

— le projet est également en contradiction avec l’objectif énoncé en préambule du règlement de zone qui indique que l’objectif de la zone USB est de permettre de légères évolutions dans le tissu bâti existant ;

— les arrêtés attaqués méconnaissent les articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que l’esthétique de la construction projetée n’est pas en rapport avec celle des constructions avoisinantes ;

— ils méconnaissent les articles USB 3-2 alinéa 3, USBb 6.8 et USB 12 de ce même règlement en raison de l’implantation des rampes d’accès et du parking de stationnement ;

— ils méconnaissent l’article USB 11.3 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison de l’absence d’accès des engins de services d’incendie et de secours sur les façades est, ouest et nord de la construction ;

— ils méconnaissent l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison des risques d’inondation des parkings souterrains de la construction projetée ;

—  ils méconnaissent les articles R. 111-2 et R. 111-26 du code de l’urbanisme du fait de la gestion non conforme des eaux pluviales.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 juillet et 11 octobre 2024, la commune de Chartres, représentée par M^e Carré, demande, par la voie de l’appel incident, la réformation du jugement en ce qu’il a annulé partiellement les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. D, de M^me E et de M. C la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— ni l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, ni M. D, M^me E et M. C n’ont qualité leur donnant intérêt pour agir dans la présente instance ;

— c’est à tort que les premiers juges ont considéré que les arrêtés litigieux méconnaissaient l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme, alors qu’une stricte identité de hauteur n’est pas exigée par ces dispositions et que le volume R+3 n’est pas sans rapport avec les constructions situées sur les parcelles mitoyennes ;

— les moyens soulevés par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E et M. C ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 décembre 2024 et 6 janvier 2025, la société Adval, venant aux droits de la SNC Les chemins de l’Eure, représentée par M^e Dalibard, demande, par la voie de l’appel incident, la réformation du jugement en ce qu’il a annulé partiellement les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. D, de M^me E et de M. C la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— ni l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, ni M. D, M^me E et M. C n’ont qualité leur donnant intérêt pour agir dans la présente instance ;

— le jugement attaqué est entaché de contradiction de motifs, d’erreur d’appréciation et de dénaturation des pièces du dossier ;

— c’est à tort que les premiers juges ont considéré que les arrêtés litigieux méconnaissaient l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme, alors que le quartier Saint Brice ne présente pas un intérêt architectural particulier, qu’une stricte identité de hauteur n’est pas exigée par ces dispositions et que le volume R+3 n’est pas sans rapport avec les constructions situées sur les parcelles mitoyennes ;

— les moyens soulevés par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E et M. C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Pham,

— les conclusions de M^me Villette, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Galy, pour L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M^e André substituant M^e Carre, pour la commune de Chartres et de M^e Leeson substituant M^e Dalibard pour la Sarl Adval.

Considérant ce qui suit :

1. Le 8 juin 2022, la SNC les Chemins de l’Eure a déposé une demande de permis de construire sur un terrain situé au 8, rue des Perriers sur le territoire de la commune de Chartres (Eure-et-Loir) portant sur la construction d’un immeuble de 43 logements, d’une maison individuelle, d’une piscine et d’un abri de jardin ainsi que la démolition de deux maisons, d’un garage et d’un atelier. Par un arrêté du 4 août 2022, le maire de Chartres a délivré le permis de construire. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, rejeté par décision du maire du 28 novembre 2022. Le 26 avril 2023, la SNC les Chemins de l’Eure a déposé un dossier de permis de construire modificatif portant sur la suppression partielle d’un niveau, la modification de façades, de la surface de plancher et du nombre de logements (40 logements collectifs et une maison individuelle). Par un arrêté du 28 juin 2023, le maire de Chartres a accordé le permis de construire modificatif sollicité. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. B D, M^me F E, M. I C, M. J G et M. A H ont demandé l’annulation des arrêtés des 4 août 2022 et 28 juin 2023 et de la décision du 28 novembre 2022. Par un jugement n° 2300314 du 1er février 2024, le tribunal administratif d’Orléans n’a pas admis l’intervention de M. G et de M. H, a rejeté la demande en tant qu’elle était présentée par M. G et M. H, a annulé les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023 ainsi que la décision de rejet du recours gracieux en tant que le projet méconnaît les dispositions de l’article USB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres et a rejeté le surplus des conclusions de la demande. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E et M. C relèvent appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des conclusions de leur demande. Par la voie de l’appel incident, la commune de Chartres et la société Adval, venant aux droits de la SNC Les chemins de l’Eure, demandent la réformation du jugement en ce qu’il a annulé partiellement les arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023 et concluent au rejet de la requête.

Sur la recevabilité de la requête d’appel :

2. L’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E et M. C étant parties au jugement attaqué, leur requête d’appel est recevable.

Sur la régularité du jugement attaqué :

3. A l’appui de leur demande, les requérants soutenaient notamment que les arrêtés de permis de construire attaqués méconnaissaient les articles USB 11.10, 11.11 et 11.12 relatifs à l’aspect esthétique des constructions. Le tribunal ne s’est pas prononcé sur ce moyen, qui n’était pas inopérant. Par suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens relatifs à la régularité du jugement attaqué, son jugement doit être annulé.

4. Il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E, M. C, M. G et M. H.

Sur l’intervention de M. G et M. H :

5. Alors que la requête collective a été introduite par l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M^me E, M. C, M. G et M. H, l’intervention qui a été présentée par M. G et M. H émane de personnes déjà parties à l’instance en tant qu’ils l’ont introduite et dont ils ne se sont pas préalablement désistés. Par suite, leur intervention n’est pas recevable.

Sur la qualité et l’intérêt pour agir des requérants :

6. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme : « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ». Aux termes de l’article 2 des statuts de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres : « L’association a pour objet la préservation et la valorisation du quartier délimité par les rues Saint Brice, des perriers, des réservoirs et des trois ponts de la commune de Chartres, visant à garantir le bien-être de ses riverains, en particulier dans les domaines suivants : cadre vie, environnement, préservation du patrimoine bâti, cohérent de l’urbanisme, vigilance à propos des zones inondables, sécurité des circulations automobile et piétonne ». Eu égard à sa zone d’intervention et à son objet, qui mentionne la préservation et la valorisation du quartier délimité notamment par les rues Saint Brice et des Perriers ainsi que le cohérent de l’urbanisme, cette association justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation des arrêtés attaqués, qui concernent la construction d’un immeuble collectif dans la rue des Perriers.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. » Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. () Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable ».

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire a été affiché selon les modalités prévues à l’article R. 424-15 cité au point précédent. M. G et M. H n’ayant pas formé de recours gracieux à l’encontre de ce permis, leur requête, enregistrée le 27 janvier 2023, à l’encontre de l’arrêté de permis de construire du 4 août 2022 est tardive. Ainsi, la requête en tant qu’elle émane de M. G et M. H doit être rejetée comme irrecevable.

9. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, M. D, M. C et M^me E ont formé un recours gracieux par courrier du 3 octobre 2022, dans le délai de deux mois, qui a été implicitement rejeté le 3 décembre 2022. Par suite, leur requête introduite le 27 janvier 2023, n’est pas tardive.

10. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. D, M^me E et M. C sont les voisins immédiats du projet litigieux qui concerne un immeuble de 40 logements et ceux-ci font état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Ils ont donc intérêt à agir.

11. Il résulte de ce qui précède que la demande est recevable en tant qu’elle émane de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. D, de M. C et de M^me E et est irrecevable en tant qu’elle émane de M. G et de M. H.

Sur la légalité des arrêtés du 4 août 2022 et du 18 juin 2023 :

12. En premier lieu, le moyen tiré de l’illégalité externe des arrêts attaqués a été expressément abandonné dans les écritures d’appel des requérants.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les accès et voies desservant les terrains doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : – des modes d’occupation du sols envisagés et du trafic prévisible – des possibilités de construction résultant de l’application du règlement de la zone, – du fonctionnement normal des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères () ». Cet article posant des exigences qui ne sont pas moindres par rapport aux dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, il y a lieu d’apprécier la conformité du projet à l’aune des dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du PLU.

14. Le permis de construire a été accordé sous réserve que les prescriptions émises par le service départemental d’incendie et de secours d’Eure-et-Loir dans son avis en date du 22 juin 2022, annexé à l’arrêté, soient respectées. Ces prescriptions indiquent notamment que la construction doit être desservie soit par une voie engin d’une largeur minimale de trois mètres, soit, à défaut, depuis la voie de desserte par un cheminement d’au moins 1,80 mètre de large praticable avec un dévidoir.

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet de logement collectif est uniquement desservi par la rue des Perriers, qui est d’une largeur de six mètres, suffisante pour permettre l’approche des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie, qui auront ainsi accès à la façade sud de l’immeuble de logement collectif. En ce qui concerne l’accès aux façades est, ouest et nord de ce même immeuble, non accessibles par l’allée des Perriers, la commune de Chartres invite à prendre en compte l’allée de 2,50 mètres de largeur desservant la maison d’habitation attenante. Toutefois, une telle largeur est insuffisante pour permettre le passage d’un véhicule de secours et de lutte contre l’incendie. Bien que cette largeur permette le passage d’un dévidoir, les outils d’incendie et de secours ne pourront pas, pour autant, atteindre les façades est, ouest et nord de la construction litigieuse dès lors que le plan de masse fait apparaître que l’accès de cette allée à partir de la rue est clôturé et qu’en outre, des arbres et une clôture seront également implantés à la jonction des parcelles d’assiette de la maison d’habitation et du logement collectif. Or, le logement collectif est composé de trois corps de bâtiments collés les uns aux autres s’avançant vers le fond de parcelle et d’une longueur totale de plus de trente mètres. Eu égard à la configuration du terrain et aux caractéristiques de la construction projetée, qui comprend en outre 40 logements d’habitation, les arrêtés et la décision de rejet de recours gracieux attaqués méconnaissent l’article USB 3-1.

16. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder, en l’état du dossier, l’annulation des arrêtés et de la décision de rejet de recours gracieux attaqués.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

17. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600 5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

18. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

19. Le vice tenant à la méconnaissance de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme qui affecte la légalité des permis de construire contestés est susceptible de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l’autorité administrative de régulariser ces vices et d’en justifier devant la cour.

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement n° 2300314 du tribunal administratif d’Orléans du 1er février 2024 est annulé.

Article 2 : L’intervention de M. G et de M. H n’est pas admise.

Article 3 : La requête en tant qu’elle est présentée par M. G et M. H est rejetée.

Article 4 : Il est sursis à statuer sur la demande de l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, de M. B D, de M^me F E et de M. I C, ainsi que sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la commune de Chartres et à la société Adval pour notifier à la cour et aux requérants un permis de construire régularisant les illégalités tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article USB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chartres.

Article 5 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à l’association de protection des riverains du quartier Saint Brice à Chartres, à M. D, à M^me E, à M. C, à la commune de Chartres et à la société Adval.

Délibéré après l’audience du 21 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,

M. Pilven, président assesseur,

M^me Pham, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2025.

La rapporteure,

C. Pham Le président,

F. Etienvre

La greffière,

F. Petit-Galland

La République mande et ordonne au préfet d’Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,