AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

I – Sur le pourvoi n° M 98-19.400 formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Milhomme, représenté par son syndic en exercice, M. B…, demeurant … ;

II – Sur le pourvoi n° F 98-19.441 formé par la société civile immobilière (SCI) Milhomme, dont le siège est … ;

III – Sur le pourvoi n° Q 98-19.840 formé par :

1 / la société civile professionnelle (SCP) Patrick Z…, notaires, venant aux droits de la société civile professionnelle (SCP) Haller-Hubert, venant, elle-même, aux droits de la société civile professionnelle (SCP) Deletre-Delattre, Debaecker-Billiau-Haller, dont le siège est …,

2 / M. Guy X…, demeurant …,

3 / la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances IARD, dont le siège social est …,

en cassation du même arrêt rendu le 27 avril 1998 par la cour d’appel de Douai (1re Chambre), entre eux et :

1 / M. Pierre A…, demeurant …,

2 / la société d’habitations à loyer modéré (HLM) de Lille et environs (SLE), société anonyme dont le siège social est … ;

Le demandeur au pourvoi n° M 98-19.400 invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi n° F 98-19.441 invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi n° Q 98-19.840 invoquent, à l’appui de leur recours, trois moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l’article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 9 janvier 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Aubert, conseiller rapporteur, M. Sargos, conseiller, M. Roehrich, avocat général, M^me Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Aubert, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Milhomme, de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la SCI Milhomme, de M^e Le Prado, avocat de la société HLM de Lille et environs, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP Z… Patrick, de la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances IARD et de M. X…, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint, en raison de leur connexité, les pourvois n° M 98-19.400, formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Milhomme, n° F 98-19.441, formé par la SCI Milhomme, et n° Q 98-19.840, formé par la SCP Patrick Z…, la Mutuelle du Mans assurances IARD et M. X… ;

Donne acte à la SCI Milhomme du désistement partiel de son pourvoi n° F 98-19.441 en ce qu’il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Milhomme et la société HLM de Lille et environs (SLE) ;

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la SCP Z…, la compagnie Les Mutuelles du Mans et M. Guy Y… ;

Attendu que la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d’un terrain d’une contenance de plus de 11 000 m , y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ;

qu’un réglement de copropriété a été établi en 1976 ; que, le 17 mai 1983, l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d’une partie du terrain commun, d’une superficie de 7 000 m environ, qui n’avait pas fait l’objet de construction à cette date, en assortissant sa résolution de trois réserves ; qu’il était stipulé, à cet égard, que les bâtiments à construire devraient être implantés conformément au projet primitif, que l’aspect extérieur des constructions et des espaces verts prévus serait respecté et que la hauteur des bâtiments ne pourrait excéder la hauteur initiale prévue au permis de construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé, par acte du 28 septembre 1989, par M. X…, notaire, et publié le même jour ;

qu’à la même date et par l’intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu à la SA d’HLM de Lille et environs (SLE) la parcelle de terrain retirée à la copropriété ; que cet acte comportait les clauses habituelles quant à l’inexistence de servitudes actives ou passives et d’inscriptions, publications ou mentions susceptibles de porter atteinte aux droits de l’acquéreur ; que, les 17 et 18 juillet 1991, M. A…, copropriétaire opposant à la résolution de 1983, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Milhomme (le syndicat) ont fait assigner la SCI et la SLE en annulation de la résolution du 17 mai 1983 et de l’acte de vente du 28 septembre 1989 ou en résolution de l’acte de scission du 17 mai 1983 pour inexécution par la SCI de ses obligations et en annulation, par voie de conséquence, de la vente du terrain ; que la SLE a demandé, reconventionnellement, contre la SCI, le notaire -aujourd’hui la SCP Patrick Z…, aux droits de la SCP Haller-Hubert, elle-même aux droits de la SCP Delettre-Delattre-Debaecker-Billiau-Haller- et la Mutuelle du Mans, la nullité de la vente du 28 septembre 1989 et la réparation de ses dommages ; que la SCI a demandé à être garantie par la SCP des condamnations prononcées contre elle ; que l’arrêt attaqué a rejeté les demandes formées par le syndicat et M. A…, déclaré recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de la SLE, annulé la vente conclue entre la SCI et la SLE pour dol de la SCI, condamné la SCP, la Mutuelle du Mans et la SCI, in solidum, à payer à la SLE diverses sommes et débouté la SCI de sa demande en garantie contre la SCP ;

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches, du pourvoi n° F 98-19.441, tel qu’il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu, d’abord, qu’étant saisie d’une demande de garantie formulée par la SCI, à la suite de l’annulation d’une vente pour dol commis par cette SCI, contre le notaire qui avait instrumenté ladite vente et auquel étaient reprochés des manquements à ses obligations professionnelles, de sorte que tous les éléments d’appréciation étaient dans le débat, la cour d’appel n’a, en se prononçant comme elle a fait, ni modifié l’objet du litige, ni manqué au principe de la contradiction ;

qu’ensuite, l’arrêt relève, en premier lieu, que la société venderesse avait frauduleusement laissé ignorer à l’acquéreur la servitude grevant le bien vendu, se livrant à un mensonge en déclarant qu’elle n’avait créé, laissé acquérir ni conféré sur le bien vendu aucune servitude et que ces manoeuvres dolosives avaient déterminé le consentement de l’acquéreur ; qu’il exclut, d’autre part, tout comportement dolosif du notaire, relevant que celui-ci s’était entouré de conseils pour la réalisation de l’opération et qu’il avait rencontré de nombreuses difficultés et précisant que les manquements qu’il avait commis à ses obligations d’information et d’efficacité résultaient d’une négligence causée par de lourdes tâches que le notaire assumait à l’époque ; que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel a estimé que, compte tenu de ces éléments, dans les rapports de la SCP et de la SCI, c’était cette dernière qui devait supporter la charge définitive de l’entier dommage ; que, par ces motifs, la cour d’appel a légalement justifié sa décision au regard du texte visé par la deuxième branche du moyen ; qu’enfin, sous le couvert de griefs infondés de manque de base légale, les troisième et quatrième critiques articulées contre l’arrêt ne tendent qu’à remettre en cause, devant la Cour de Cassation, l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont estimé, en considération des fautes qu’ils avaient relevées et imputées à chacune des parties, qu’il n’y avait pas lieu d’accueillir le recours en garantie de la SCI ; que le moyen est donc mal fondé en ses deux premières branches et irrecevable en ses deux dernières ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches, et le troisième moyen du pourvoi n° Q. 98-19.840, tels qu’ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt :

Attendu, d’abord, qu’en sa première branche, le deuxième moyen est nouveau et mélangé de fait, comme tel irrecevable ;

qu’ensuite, ayant relevé qu’en manquant de vigilance dans l’établissement des origines de propriété et en omettant de s’assurer que l’acte serait à même de réaliser la totalité des effets prévus, s’agissant d’un terrain acheté par un organisme social en vue d’une construction pour laquelle avait été délivré un permis de construire, le notaire avait commis une faute en relation avec l’entier dommage, la cour d’appel a répondu, en les écartant, aux conclusions prétendument délaissées ; que le deuxième moyen, irrecevable en sa première branche et mal fondé en sa seconde, et le troisième moyen, qui est mal fondé, ne peuvent être accueillis ;

Mais, sur le premier moyen du même pourvoi :

Vu l’article 1382 du Code civil ;

Attendu que l’arrêt, après avoir, par motifs adoptés, relevé que certaines sommes, correspondant notamment au prix de la vente, feraient l’objet de restitutions consécutives à l’annulation de celle-ci, et énoncé, à propos de la responsabilité du notaire, qu’il n’était pas contesté que le patrimoine et les fonds disponibles de la SCI fussent, au jour du jugement, très réduits, de sorte que, si la SLE ne pouvait exécuter auprès de celle-ci l’intégralité des sommes à elle dues, elle devrait pouvoir être indemnisée par le notaire pour le tout, condamne la SCP et son assureur, in solidum avec la SCI, au paiement des sommes dues au titre des restitutions comme de celles correspondant aux préjudices subis par la SLE ;

Attendu qu’en statuant ainsi, alors que, au regard des restitutions dues à l’acquéreur, lesquelles ne constituaient pas un dommage, le notaire pouvait seulement être condamné à en garantir le paiement à la SLE, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et, sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches, du pourvoi n° M. 98-19.400 :

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que l’arrêt attaqué, qui a accueilli la demande de la SLE en annulation pour dol, retient, pour rejeter la demande subsidiaire du syndicat, après avoir déclaré irrecevable sa demande principale, que la cour d’appel ne saurait, sans violer l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, examiner le fond en requalifiant l’opération en cession à titre gratuit avec constitution de charges, au profit d’un copropriétaire, comme a estimé pouvoir le faire le Tribunal ;

Attendu qu’en statuant ainsi, alors que l’action en résolution de l’acte matérialisant le retrait de la copropriété d’une parcelle de terrain jusque là partie commune ayant pour objet de faire sanctionner les manquements de la SCI aux obligations découlant pour elle des réserves inscrites dans la décision de l’assemblée générale du 17 mai 1983 ne pouvait être assimilée à une action en nullité de décision d’assemblée générale et que le délai imparti à peine de déchéance par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui était donc pas applicable, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les première, deuxième et cinquième branches du moyen unique du pourvoi n° M. 98-19.400 :

REJETTE le pourvoi n° F. 98-19.441 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a condamné la SCP et la Mutuelle du Mans, in solidum avec la SCI, au paiement d’une somme de 1 393 700 francs, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 1989, et en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en résolution de l’acte de scission du 17 mai 1983, l’arrêt rendu le 27 avril 1998, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la SCI Milhomme aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes formées respectivement, sur le pourvoi n° M 98-19.400, par la SLE, la SCI Milhomme et la SCP Z… Patrick, sur le pourvoi n° F 98-19.441 par la SCI Milhomme et la SCP Z… Patrick et, sur le pourvoi n° Q 98-19.840, par la SLE ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille un.