AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur les deux moyens réunis, le second pris en ses deux branches :

Attendu que la SCI Les Pénitentes qui avait acquis un immeuble ancien à Lille a opéré la division de cet immeuble en plusieurs lots de copropriété, revendu chacun de ces lots à des acquéreurs et entrepris des travaux de rénovation des parties communes ; que le 20 décembre 1996 M. Frédéric X… associé de la SCP notariale Albert X… et Frédéric X… a instrumenté l’acte authentique de vente par lequel la SCI a cédé un lot à M. Y…, étant précisé dans cet acte que les travaux relatifs aux parties communes étaient réalisés par le vendeur, l’acquéreur ne prenant en charge que les travaux d’aménagement de l’appartement ; qu’un arrêté municipal du 26 mars 1999 ayant interdit l’occupation de l’immeuble, M. Y… a demandé l’annulation de la vente au motif que les travaux effectués dans l’immeuble étaient des travaux de rénovation lourde entraînant l’obligation de souscrire une assurance construction ;

Attendu que M. Frédéric X… et la SCP Albert et Frédéric X… font grief à l’arrêt attaqué (Douai, 3 juillet 2000) de les avoir condamnés, in solidum avec la SCI Les Pénitentes, à payer diverses sommes à M. Y…, alors, selon le moyen :

1 / qu’en affirmant, sans justification, que le notaire connaissait nécessairement l’ampleur de l’opération et aurait dû tirer les conséquences juridiques de la nature des travaux de rénovation qu’avait effectués le vendeur, sans préciser ainsi qu’elle y avait été invitée par la SCP notariale, quels éléments auraient permis à l’officier ministériel de suspecter l’importance des travaux réalisés par le vendeur et leur caractère inachevé au jour de la vente, circonstances qui auraient justifié l’application de l’article 1601-1 du Code civil et l’obligation de souscrire une assurance responsabilité ou dommages-ouvrage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;

2 / que les assurances visées aux articles L. 241-1 et L. 241-2 du Code des assurances ne sauraient couvrir les dommages affectant des bâtiments préexistant à la réalisation des travaux faisant l’objet des garanties obligatoires et possédant une cause identifiée et étrangère aux opérations de construction ou de rénovation et en affirmant que les assurances obligatoires visées aux articles L. 241-1 et L. 241-2 du Code des assurances, souscrites pour la réalisation de travaux de rénovation d’un immeuble ancien, auraient permis l’indemnisation des dommages affectant la charpente préexistante et résultant de causes étrangères et antérieures à la réalisation des travaux-l’attaque de vrillette et de pourriture molle-la cour d’appel a violé ces dispositions, ensemble les articles 1792 et suivants du Code civil, par fausse application, et que la garantie d’achèvement a pour seul objet l’achèvement des travaux et ne saurait garantir les vices ou désordres qui entachent l’immeuble livré et en affirmant que la situation de l’immeuble livré à M. Y… et occupé par ce dernier, s’apparentait en raison des vices et désordres dont il était entaché à une non livraison couverte par la garantie d’achèvement, la cour d’appel a violé les articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu, d’abord, que les juges du fond qui ont constaté que M. X… qui avait reçu tous les actes en rapport avec l’immeuble connaissait nécessairement l’ampleur de l’opération envisagée par la SCI Les Pénitentes y compris son prix mentionné dans l’acte représentant quant aux seules parties communes, près de 80 % du prix d’achat de l’immeuble ainsi que la modification de la structure intérieure avec réalisation de divisions et de surfaces nouvelles, en ont exactement déduit que ce notaire, qui était tenu à la fois d’une obligation d’efficacité juridique des actes reçus et d’un devoir de conseil à l’égard des parties à ces actes, avait engagé sa responsabilité en s’abstenant de faire mention des assurances obligatoires prévues aux articles L. 241-1 et L. 242-1 du Code des assurances et d’en vérifier l’exactitude ;

Qu’ensuite les assurances obligatoires visées aux articles précités, souscrites pour la réalisation de travaux de rénovation d’un immeuble ancien, auraient permis l’indemnisation des dommages affectant les existants et résultant de causes antérieures à la réalisation des travaux dès lors que les désordres apparus provenaient d’une erreur de diagnostic relativement à l’état du support vermoulu et donc d’une rénovation opérée contrairement aux règles de l’art, de sorte que les désordres affectaient indivisiblement l’ensemble de l’ouvrage ; que le premier moyen et la première branche du second moyen ne sont pas fondés, la seconde branche de ce moyen étant inopérante pour critiquer un motif surabondant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Albert et Frédéric X… et M. Frédéric X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne solidairement la SCP Albert et Frédéric X… et M. Frédéric X… à payer à M. Y… la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille trois.