LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique des pourvois principal et provoqué, réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 février 2010) que suivant acte sous seing privé du 18 mars 2004, les consorts X… et Y… et la société Spécifique ont promis de vendre les parts sociales de la société Premier avril, propriétaire d’un immeuble, à M. Z… et à la société Didier Z… Conseil sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 20 avril 2004, l’acte authentique devant intervenir le 1er juin 2004, que par courrier du 30 avril 2004 les cédants ont précisé aux acquéreurs que le financement n’ayant pas été obtenu, la promesse de vente était devenue caduque alors que par courrier du 11 mai 2004 M. Z… et la société Didier Z… Conseil les avisaient de la réalisation de la condition suspensive, que M. Z… et la société Didier Z… Conseil ont agi en perfection de la vente et la société Cabinet Moyal, agent immobilier, en paiement de sa commission ;

Attendu que M. Z… et la société Didier Z… Conseil, d’une part, et la société Cabinet M. B…, d’autre part, font grief à l’arrêt de débouter M. Z… et la société Ricaud de leur demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et la société Cabinet M. B… de sa demande formée au titre du paiement de sa commission, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu’en affirmant néanmoins que les acquéreurs n’avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant que cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l’expiration du délai imparti pour la réitération de l’acte de cession, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;

2°/ que lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que M^mes D… et C… et la société Spécifique pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que M. Z… et la société Didier Z… ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu’en statuant ainsi, bien qu’elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 1178 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu que la mention manuscrite ajoutée par les parties suivant laquelle la condition suspensive relative au financement devait être obtenue au plus tard le 20 avril 2004, fixait le délai impératif dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, que si cette condition était stipulée dans l’intérêt du cessionnaire qui pouvait y renoncer, le délai dans lequel devait intervenir sa réalisation était en revanche stipulé dans l’intérêt des deux parties et que si les cessionnaires pouvaient renoncer à cette condition stipulée dans leur intérêt, la renonciation devait intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation, ce qui n’était pas le cas puisqu’ils avaient renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants avaient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la perfection de la vente ne pouvait être prononcée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Z…, la société Didier Z… conseil et la société cabinet M. B… à payer à M^mes D… et C… et à la société Spécifique, ensemble, la somme de 2500 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux conseils pour M. Z… et la société Didier Z… conseil

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Z… et la société Didier Z… de leur demande tendant à voir déclarer parfaite la cession de parts sociales du 18 mars 2004 ;

AUX MOTIFS QU’il est stipulé à la promesse de vente du 18 mars 2004 que les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 1er juin 2004, date de transfert de jouissance des parts cédées et que le prix de la cession sera payable comptant en comptabilité au jour de la réitération de l’acte, la cession étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions dont l’obtention par les cessionnaires du financement des titres et de l’opération pour un montant de 400. 000 euros pour une durée de 10 ans au taux maximum de 4, 5 % hors assurance, le cessionnaire s’engageant à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l’obtention du prêt à compter de la signature de la promesse ; qu’il est en outre précisé que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 à l’exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 ; que par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Didier Z… Conseil le 30 avril 2004, Mesdames D… et C…, constatant que la condition relative au financement n’a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2004, Monsieur Z… et la société Didier Z… Conseil ont levé la condition suspensive d’obtention de prêt, les cédants estimant toutefois que cette levée d’option est sans effet comme étant intervenue après que la promesse soit devenue caduque ; que la date prévue pour la réitération de la vente ayant été fixée au 1er juin 2004, date à laquelle a également été fixée la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au financement, la seule à avoir été fixée au 20 avril 2004, il convient de rechercher si la commune intention des parties était ou non d’ériger la non obtention du financement avant le 20 avril 2004 en cause de caducité de la promesse, ce point n’ayant pas été précisé dans la promesse ; qu’après l’énoncé des conditions suspensives, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 », étant ajouté manuscritement « à l’exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 », ce dont il convient de déduire que cet ajout, voulu par les parties le jour de la signature de l’acte, ne constitue pas une simple clause de style, ou la mention d’une date purement indicative, mais bel et bien le délai dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, l’article 1176 du Code civil énonçant que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé ; que cette interprétation est d’ailleurs confortée par le comportement des cessionnaires qui, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Didier Z… Conseil le 30 avril 2004 constatant que la condition relative au financement n’a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l’intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, le délai dans lequel doit intervenir la réalisation est en revanche stipulé dans l’intérêt des deux parties, le cédant ayant intérêt à ce que soit fixé le délai pendant lequel sont bien est immobilisé ; que si les cessionnaires pouvaient effectivement renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention du prêt stipulée dans leur intérêt, c’est à la condition que leur renonciation intervienne dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, tel n’étant pas le cas en l’espèce puisqu’ils ont renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants aient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004 ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, Monsieur Z… et la société Didier Z… étant déboutés de leurs demandes de ce chef et par voie de conséquence de leurs autres demandes subséquentes ;

1°) ALORS QUE lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu’en affirmant néanmoins que les acquéreurs n’avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l’expiration du délai imparti pour la réitération de l’acte de cession, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ;

2°) ALORS QUE lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que Mesdames D… et C… et la société Spécifique pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que Monsieur Z… et la société Didier Z… ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu’en statuant ainsi, bien qu’elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 1178 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Boutet, avocat aux conseils pour la société cabinet M. B…,

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté la SARL CABINET M. B… de sa demande de confirmation du jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 26 mai 2008 en ce qu’il avait condamné in solidum, en cas de réalisation de la vente, Monsieur Didier Z… et la Société DIDIER Z… CONSEIL à lui payer la somme de 50. 000 € à titre de commission stipulée dans la promesse synallagmatique de cession et d’achat de parts sociales ;

AUX MOTIFS QUE, sur les demandes de Monsieur Z… et de la Société DIDIER Z… CONSEIL, il est stipulé à la promesse de vente du 18 mars 2004 que les actes définitifs de cession devront intervenir au plus tard le 1er juin 2004, date de transfert de jouissance des parts cédées et que le prix de la cession sera payable comptant en comptabilité au jour de la réitération de l’acte, la cession étant subordonnée à la réalisation de diverses conditions dont l’obtention par les cessionnaires du financement des titres et de l’opération pour un montant de 400. 000 € pour une durée de 10 ans au taux maximum de 4, 5 % hors assurances, le cessionnaire s’engageant à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l’obtention du prêt à compter de la signature de la promesse ; qu’il est en outre précisé que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 à l’exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 ; que par lettre recommandée avec accusé réception adressée à DIDIER Z… CONSEIL le 30 avril 2004, Mesdames D… et C…, constatant que la convention relative au financement n’a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que par lettre recommandée avec accusé réception du 11 mai 2004, M. Z… et la Société DIDIER Z… CONSEIL ont levé la condition suspensive d’obtention de prêt, les cessionnaires estimant toutefois que cette levée d’option est sans effet comme intervenue après que la promesse soit devenue caduque ; que la date prévue pour la réitération de la vente ayant été fixée au premier juin 2004, date à laquelle a également été fixée la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au financement, la seule à avoir été fixée au 20 avril 2004, il convient de rechercher si la commune intention des parties était ou non d’ériger la non obtention du financement avant le 20 avril 2004 en cause de caducité de la promesse, ce point n’ayant pas été précisé dans la promesse ; qu’après l’énoncé des conditions suspensives, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 1er juin 2004 », étant ajouté manuscritement « à l’exception du financement qui devra être obtenu au plus tard le 20 avril 2004 », ce dont il convient de déduire que cet ajout, voulu par les parties le jour de la signature de l’acte, ne constitue pas une simple clause de style, ou la mention d’une date purement indicative, mais bel et bien le délai dans lequel devait être réalisée la condition relative au financement sous peine de caducité, l’article 1176 du Code Civil énonçant que, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé ; que cette interprétation est d’ailleurs confortée par le comportement des cessionnaires qui, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à DIDIER Z… CONSEIL le 30 avril 2004 constatant que la condition relative au financement n’a pas été levée au plus tard le 20 avril 2004, se sont prévalues de la caducité de la promesse de vente ; que si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l’intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, le délai dans lequel doit intervenir sa résiliation est en revanche stipulé dans l’intérêt des deux parties, le cédant ayant intérêt à ce que soit fixé le délai pendant lequel son bien est immobilisé ; que si les cessionnaires pouvaient effectivement renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt stipulée dans leur intérêt, c’est à la condition que leur renonciation intervienne dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, tel n’étant pas le cas en l’espèce puisqu’ils ont renoncé par lettre du 11 mai 2004, après que les cédants aient constaté par lettre du 30 avril 2004 la caducité de la promesse intervenue le 20 avril 2004 ; qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a déclaré parfaite la vente du 18 mars 2004, Monsieur Z… et la Société DIDIER Z… CONSEIL étant déboutés de leurs demandes de ce chef et par voie de conséquence de leurs autres demandes subséquentes ;

ET AUX MOTIFS QUE, sur les demandes de la Société CABINET M. B…, la promesse de vente étant caduque, le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné les cessionnaires à payer à l’agent immobilier le montant de ses honoraires ainsi que prévu au mandat en estimant la vente parfaite, étant rappelé que, par application des dispositions d’ordre public de l’article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972, aucune somme d’argent n’est due à l’intermédiaire professionnel ayant concouru à une opération qui ne s’est pas effectivement réalisée ; que la caducité de la promesse de vente entraîne par application de l’article 1227 du Code Civil la caducité de la clause pénale de la promesse de vente ;

ALORS D’UNE PART QUE, lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, celle-ci peut y renoncer unilatéralement, même après que cette condition a défailli ; qu’en affirmant néanmoins que les acquéreurs n’avaient pu valablement renoncer à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, stipulée dans leur intérêt, au motif inopérant que cette renonciation était intervenue après le 20 avril 2004 correspondant au délai fixé pour la réalisation de cette condition, tandis que la renonciation était intervenue avant l’expiration du délai imparti pour la réitération de l’acte de cession, la Cour d’Appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code Civil ;

ALORS D’AUTRE QUE, lorsqu’une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de cette condition ; qu’en l’espèce, la Cour d’Appel a considéré que Mesdames D… et C… et la Société SPECIFIQUE pouvaient se prévaloir, pour prétendre à la caducité de la promesse synallagmatique de vente qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juin 2004, du fait que Monsieur Z… et la Société DIDIER Z… CONSEIL ne justifiaient pas avoir obtenu un prêt à la date du 20 avril 2004 et, partant, de la défaillance de la condition suspensive relative au financement à cette date ; qu’en statuant ainsi, bien qu’elle ait relevé que cette condition suspensive était stipulée dans le seul intérêt des cessionnaires, la Cour d’Appel n’a pas tiré les conséquence légales de ses constatations, en violation des articles 1134 et 178 du Code Civil.