LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que la société Le Fond du Val avait commencé les travaux après que la promesse de vente de la parcelle nécessaire à la réalisation de l’opération de construction soit devenue caduque et que M. X… était profane en matière de construction, la cour d’appel a exactement retenu, par ces seuls motifs, sans modifier l’objet du litige, que la société Le Fond du Val, qui, en tant que professionnelle, ne devait pas commencer les travaux en l’absence de justificatif de la réalisation de la promesse de vente du terrain des époux Y…, n’avait pas respecté les dispositions d’ordre public des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et a pu décider que cette faute justifiait le prononcé de la résolution du contrat de construction à ses torts exclusifs ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. X… aurait pu, en ayant construit en 1995, revendre sa maison quelques années plus tard en réalisant une opération financière avantageuse alors qu’il n’a plus les moyens d’investir à nouveau, la cour d’appel a pu retenir qu’il avait perdu une chance d’obtenir un gain immobilier et a souverainement apprécié le préjudice en résultant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Fond du Val aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Fond du Val à payer la somme de 2 500 euros à M. X… ; rejette la demande de la société Le Fond du Val ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Le Fond du Val

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la résolution du contrat de construction aux torts exclusifs de la société Le Fond du Val et d’avoir, en conséquence, ordonné la restitution de la somme 19 665,92 euros perçue au titre de l’exécution des travaux, de l’avoir condamnée à verser certaines indemnités à M. X… au titre des travaux supplémentaires, de la perte de revenus locatifs, du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte de chance de gains mobilier, ainsi qu’à le garantir d’éventuelles condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre de la construction illégale et d’avoir débouté la société Le Fond du Val de ses demandes en paiement du solde du prix du marché et de l’indemnité conventionnelle ;

Aux motifs que « le contrat de construction stipule que « le maître de l’ouvrage constitue par les présentes le constructeur mandataire pour l’accomplissement des démarches et formalités administratives nécessaires à l’obtention du permis de construire… » ; que ce contrat prévoit expressément la construction d’une maison individuelle sur un terrain d’une superficie de 800 mètres carrés; que l’article L 231- 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter, entre autres énonciations, « l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre l, et du code de l’urbanisme » ; que la notice d’information annexée au contrat de construction mentionne que si le maître de l’ouvrage est seulement titulaire d’une promesse de vente sur un terrain désigné au contrat, il doit présenter la justification de ses droits définitifs sur ce terrain ; qu’il est acquis aux débats que la validité du permis de construire était subordonnée, eu égard aux règles d’urbanisme applicables dans la commune de Sannois, à l’acquisition par M. X… de la parcelle de terrain d’une contenance de 247 mètres carrés appartenant à M. et M^me Y… pour que la superficie du terrain sur lequel la construction était envisagée atteigne 800 mètres carrés ; que la société Le Fond du Val, chargée de l’obtention du permis de construire et détentrice de l’acte authentique constatant la promesse de vente du terrain de M. et M^me Y… à M. X…, n’a pas déposé la demande de permis de construire dans le délai fixé aux termes de l’acte, soit le 1er mars 1995, ne l’ayant déposée que le 5 décembre 1995, et n’a pas davantage obtenu ce permis à la date impartie du 1er juillet 1995, puisqu’il n’a été délivré que le 24 juin 1996 ; qu’ainsi la promesse de vente est devenue caduque et que, de ce fait, le permis de construire accordé sur la base de la promesse de vente n’était plus valable ; que bien qu’elle n’ait demandé à M. X… aucun justificatif relatif à la réalisation de la promesse de vente, et que ce dernier n’en ait pas spontanément fourni un, elle a néanmoins entrepris de réaliser les travaux sans vérifier la conformité de ceux-ci aux règles de construction, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il appartenait à la société Le Fond du Val, en tant que professionnelle de la construction tenue aux obligations prévues aux articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et également en sa qualité de mandataire de M. X… dans l’obtention du permis de construire, tenu à l’égard de ce dernier d’une obligation de résultat, d’obtenir, non pas un permis de construire, mais dans le cas de la délivrance de ce permis, un permis conforme à la demande et au contrat signé avec le maître de l’ouvrage ; que le constructeur a, ainsi, failli à ses obligations légales et contractuelles de construire un ouvrage conforme aux règles de construction et aux stipulations contractuelles ; que le vice initial affectant l’autorisation de construire et, par voie de conséquence, le démarrage des travaux, non conformes au contrat, à la seule initiative du constructeur, rend sans objet les reproches pour des faits qui se sont produits ultérieurement que se font réciproquement les parties, dans la mesure où la société Le Fond du Val ne devait pas commencer les travaux compte tenu de l’absence de justificatif de la réalisation de la promesse de vente du terrain de M. et M^me Y… et du fait que ces travaux n’étaient plus conformes au contrat de construction ; que la rupture du contrat est donc due exclusivement au manquement de la société Le Fond du Val à ses obligations contractuelles envers M. X… à qui il ne peut être reproché, ni de ne pas avoir finalisé le projet d’acquisition alors que la promesse était devenue caduque parce que la société Le Fond du Val pas déposé la demande de permis et obtenu le permis dans les délais fixé par cette promesse, ni de n’avoir pas pu ignorer les conséquences de la diminution de la surface constructible, dès lors qu’il est profane en cette matière et qu’il a mandaté un professionnel pour l’obtention du permis ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat pour inexécution par la société Le Fond du Val de ses obligations, mais infirmé en ce qu’il a laissé une part de responsabilité à M. X… dans la rupture du contrat ; que la résolution du contrat de construction doit être prononcée aux torts exclusifs de la société la société Le Fond du Val ; »

1°) Alors que ne constitue pas une faute contractuelle, justifiant la résolution du contrat à ses torts, le fait pour un débiteur de ne pas exécuter une obligation impossible ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt que la promesse de vente de la parcelle des époux Y… devenait caduque si la demande de permis de construire n’intervenait pas au plus tard le 1er mars 1995 ; qu’en reprochant à la société Le Fond du Val d’avoir manqué à son obligation d’accomplir les formalités nécessaires à l’obtention d’un permis de construire conforme au projet envisagé par le contrat de construction afin d’éviter la caducité de la promesse, cependant que, au jour de la signature du contrat de construction le 29 juin 1995, cette promesse était d’ores et déjà caduque, faute de dépôt de demande de permis de construire au 1er mars 1995 et, partant, qu’il était impossible à la société Le Fond du Val de déposer un permis de construire en temps utiles pour éviter cette caducité, la cour d’appel a méconnu les articles 1134 et 1184 du code civil ;

2°) Alors qu’il résulte des constatations de l’arrêt que la promesse de vente de la parcelle des époux Y… devenait caduque si le permis de construire n’était pas obtenu au plus tard le 1er juillet 1995 ; qu’en se bornant à reprocher à la société Le Fond du Val d’avoir manqué à son obligation d’accomplir les formalités nécessaires à l’obtention d’un permis de construire conforme au projet envisagé par le contrat de construction en temps utile pour éviter la caducité de cette promesse, sans expliquer comment la société Le Fond du Val, qui avait conclut le contrat le 29 juin 1995, pouvait obtenir le permis de construire en un temps si restreint et éviter ainsi la caducité de cette promesse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

3°) Alors qu’un permis de construire n’est ni nul ni caduque parce qu’il est soumis au respect de certaines prescriptions et que ces prescriptions n’ont pas été respectées ; qu’un tel permis impose uniquement au pétitionnaire de respecter lesdites prescriptions pour être autorisé à effectuer la construction projetée ; qu’en affirmant que la société Le Fond du Val avait manqué à ses obligations en obtenant un permis de construire qui, du fait qu’il était soumis à l’acquisition de la parcelle voisine, serait privé de validité et qu’ainsi, elle n’aurait pas fourni un permis conforme au contrat, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

4°) Alors qu’en retenant que c’est de sa seule initiative que la société Le Fond du Val avait démarré les travaux litigieux, quand M. X… se bornait à affirmer, reprenant les propos de l’expert, que la société Le Fond du Val avait seulement « accepté de commencer la réalisation de la maison » (conclusions d’appel de M. X…, p.10, §8), la cour d’appel a modifié les termes du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

5°) Alors, en tout de état cause, qu’en ne précisant pas de quelle pièce régulièrement produite elle tirait l’affirmation que la société Le Fond du Val avait de sa seule initiative démarré les travaux litigieux, la cour d’appel a méconnu l’article 455 du code de procédure civile ;

6°) Alors que la circonstance que chacun des cocontractants a commis des manquements au contrat fait obstacle à ce que la résolution soit prononcée aux torts exclusifs de l’un d’entre eux ; que l’arrêt attaqué énonce que la notice d’information annexée au contrat de construction mentionne que si le maître de l’ouvrage est seulement titulaire d’une promesse de vente sur un terrain désigné au contrat, il doit présenter la justification de ses droits définitifs sur ce terrain ; qu’il ajoute que M. X… n’a pas spontanément fourni un justificatif à la société Le Fond du Val de la réalisation de la promesse de vente ; qu’il en résulte que M. X…, en ne justifiant pas auprès de la société Le Fond du Val de ses droits définitifs sur l’ensemble du terrain, a commis un manquement à ses obligations qui a contribué à ce que la société Le Fond du Val commence les travaux en l’absence de permis « valable » ; qu’en prononçant malgré cette circonstance la résolution du contrat litigieux aux torts exclusifs de la société Le Fond du Val, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1184 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Le Fond du Val à verser à M. X… la somme de 75 000 € au titre de la perte de chance de gain immobilier ;

Aux motifs adoptes que « la perte de chance pour M. X… d’avoir pu réaliser une opération financière avantageuse (à savoir construire en 1995 pour revendre quelques années plus tard), alors même qu’il n’a plus les moyens d’investir à nouveau sera évalué à la somme de 75 000 € » (jugement, p.8) ;

1°) Alors que seul un préjudice certain peut être indemnisé, serait-il constitutif d’une perte de chance ; que sans caractérisation d’une volonté du propriétaire de revendre son bien pour en tirer une plus-value, le préjudice pour perte de chance de gain demeure incertain ; qu’il n’est ni allégué par M. X…, ni établi par l’arrêt attaqué que celui-ci projetait de construire sa maison en vue d’une revente ultérieure ; que faute de comporter aucune précision sur ce point, la cour d’appel a indemnisé un préjudice hypothétique en violation de l’article 1147 du code civil ;

2°) Alors que le préjudice consistant en la perte de chance de réaliser une opération spéculative ne peut être indemnisé qu’en prenant en considération l’évolution du marché considéré entre le jour où le plaignant est investi de la propriété du bien et le jour de la revente envisagée ; qu’en se prononçant par ces seuls motifs, sans aucune référence au prix du marché immobilier entre le jour d’accession à la propriété de la construction envisagée et le jour où elle a statué pour apprécier la chance perdue, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil.