LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à M. X… et à la société La Belle Epoque de leur désistement à l’égard de M. Y…, de la Banque Inchauspé et compagnie et de la Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes, venant aux droits de la Caisse d’épargne et de prévoyance des Pays de l’Adour, elle-même venant aux droits de la Banque Inchauspé ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 18 avril 2011), que M. Z… a donné à bail à M^me A…- B… des locaux commerciaux à usage de débit de boissons ; que ces locaux ont été sinistrés par un incendie le 29 février 1988 ; que la locataire a été placée en redressement judiciaire le 5 décembre 1988 puis en liquidation judiciaire le 11 décembre 1989 ; que, le 1er février 1989, le juge-commissaire a ordonné la poursuite du bail commercial et, le 5 décembre 1991, a autorisé la cession du droit au bail à MM. X… et Y…, pour le compte de la société La Belle Epoque en cours de constitution ; que, parallèlement, selon compromis du 7 mai 1990, M. Z… a vendu les locaux commerciaux objets du bail à MM. X… et Y… et autorisé les acquéreurs à prendre immédiatement possession des lieux ; que M. C…, liquidateur judiciaire de M^me A…- B…, remplacé depuis par M. D…, a assigné MM. X… et Y… et la société La Belle Epoque en régularisation de l’acte authentique et en paiement du prix de cession ; que M. Z… a assigné MM. X… et Y… en paiement du solde du prix de vente des locaux et en réitération de l’acte de vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X… et la société La Belle Epoque font grief à l’arrêt de les condamner à payer la somme de 228 673, 53 euros à M. D…, de les déclarer sans droit ni titre sur les locaux initialement donnés à bail à M^me A…- B… et d’ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen, que les jugements doivent être motivés ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; qu’en l’espèce, les exposants, comme l’a expressément rappelé la cour d’appel, soutenaient à titre principal que les demandes de M. D… dirigées à leur encontre étaient irrecevables, à défaut pour ce dernier d’avoir formé appel à leur encontre ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant constaté que M. Z… avait formé appel incident contre MM. X… et Y… et la société La Belle Epoque et que ceux-ci concluaient à la disparition du droit au bail de M^me A…- B…, ce dont il résultait que le liquidateur, dont les droits étaient contestés, pouvait étendre les effets de son appel principal à leur encontre, la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. X… et la société La Belle Epoque font les mêmes griefs à l’arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que la perte totale de la chose louée entraîne de plein droit résiliation du contrat de bail ; qu’en recherchant si, en l’espèce, l’incendie survenu dans les locaux litigieux en février 1988 avait ou non entraîné la disparition du « fonds de commerce », quand il lui appartenait de rechercher si cet incendie avait entraîné la résiliation du bail commercial dont M. D… prétendait qu’il avait été valablement cédé aux exposants en août 1990, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1722 du code civil ;

2°/ que la perte totale de la chose louée entraîne de plein droit résiliation du contrat de bail ; que tel est le cas lorsque l’exploitation commerciale du bien a totalement cessé du fait de sa destruction ; que la cour d’appel qui refuse de constater la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à M^me A…- B…, après avoir pourtant constaté que, du fait de la destruction des locaux loués en raison d’un incendie survenu en février 1988, M^me A…- B… avait cessé toute exploitation de celui-ci, cette dernière étant ensuite « repartie reprendre l’exploitation d’un autre fonds de commerce à Marseille à compter du 1er novembre 1988 » a violé l’article 1722 du code civil ;

3°/ qu’aux termes du jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 13 mars 1997, « MM. X… et Y… et la société La Belle Epoque concluent au débouté de M. C…, celui-ci ne pouvant prétendre à un quelconque droit au bail de M^me B…, ainsi qu’il résulte de l’arrêt de la cour d’appel du 6 septembre 1993 » ; qu’en énonçant qu’il est « constant que dans leurs écritures antérieures devant le tribunal de grande instance, les parties n’ont jamais entendu contester le bénéfice de ce bail au profit de Mireille A… épouse B… », la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement litigieux et violé en conséquence les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant relevé que, moins de deux ans après l’incendie, l’exploitation du fonds de commerce était possible, facilitée par sa situation en bord de mer, son cadre portuaire et sa terrasse, constaté que le juge-commissaire avait ordonné la poursuite de l’activité le 1er février 1990 et signé une promesse de cession du droit au bail le 1er août 1991 et souverainement retenu que l’interruption de l’exploitation n’était intervenue qu’en raison de circonstances étrangères au sinistre, la cour d’appel, a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant, que le bail n’était pas résilié de plein droit et a légalement justifié sa décision ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l’article 1719 du code civil ;

Attendu qu’après avoir constaté le caractère parfait de la cession du droit au bail et condamné les acquéreurs à en payer le prix convenu, la cour d’appel déclare que M. X… et la société La Belle Epoque sont occupants sans droit ni titre et ordonne leur expulsion ;

Qu’en statuant ainsi alors que le contrat de bail constitue un titre d’occupation obligeant le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a constaté que M. X… et la société La Belle Epoque étaient occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion, l’arrêt rendu le 18 avril 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne M. X… et la société La Belle Epoque aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ; rejette la demande de M. X… et de la société La Belle Epoque ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. X… et la société La Belle Epoque

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE à payer à Maître Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A…- B… la somme de 228. 673, 53 € et constaté que Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sont occupants sans droit ni titre des lots 30 et 31 dépendant de l’immeuble A de l’ensemble immobilier LA GALIOTE PORT LA ROYALE à SAINT MARTIN propriété de Luis Albert Z… et ordonné en conséquence l’expulsion de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE «- sur la demande de Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE : Le caractère définitif de l’arrêt du 6 septembre 1993 ne lui confère pour autant aucune autorité à l’égard de la présente instance entre d’autres parties, à savoir Mireille A… épouse B… et sa compagnie d’assurance dans le litige les opposant sur l’indemnisation du sinistre, qui n’a ni le même objet ni la même cause alors que de plus les dispositions de l’arrêt invoquées par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE comme par Luis Albert Z… ne sont pas inscrites dans le dispositif de cet arrêt. La destruction des éléments composant le fonds de commerce n’entraîne sa disparition que lorsqu’il ne sera pas possible de reconstituer la clientèle dans un délai raisonnable. La disparition peut par ailleurs résulter du fait de l’action volontaire du commerçant qui aura cessé l’exploitation pendant un certain temps incompatible avec sa survie. Le procès-verbal de constat effectué « à la prise de possession en 1990 » par Georges Michel X… et Patrick Y… démontre qu’à cette date, soit moins de deux ans après l’incendie, l’exploitation était possible, facilitée par les éléments intrinsèques du fond, comme sa situation en bord de mer, son cadre portuaire, sa terrasse. Ni la tentative d’assassinat de janvier 1988 alléguée par Mireille A…- B… qui a entraîné l’hospitalisation du couple à SAINT-MARTIN, ni l’incendie du 29 février 1988 ne sont contestés. L’interruption de l’exploitation du fonds par Mireille A…- B… ne peut de ce fait être jugée volontaire de la part de cette dernière, repartie reprendre l’exploitation d’un autre fonds de commerce à Marseille à compter du 1er novembre 1988. Il est par ailleurs constant que dans leurs écritures antérieures devant le Tribunal de grande instance, les parties n’ont jamais entendu contester le bénéfice de ce bail au profit de Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… s’en prévalant au contraire pour justifier leur carence dans la réitération de la vente par acte authentique du compromis du 7 mai 1990 alors que Luis Albert Z… souligne de son côté (conclusions du 18 juin 1992 devant le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance) que « nulle part dans le compromis ne figure une clause précisant que les murs étaient complètement libres à la vente, que compte tenu de l’étroitesse du marché à SAINT-MARTIN, ils étaient nécessairement au courant du litige avec Mireille A… épouse B…, sans incidence sur le paiement du solde ». Il n’est pas davantage contesté que par ordonnance du 1er février 1990, le juge commissaire du Tribunal de commerce de Marseille à la liquidation judiciaire de Mireille A… épouse B… a ordonné la poursuite du contrat de bail entre Mireille A… épouse B… et Luis Albert Z…. Il est encore constant que des pourparlers se sont engagés entre Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… entre le 4 avril 1991 et le 15 novembre 1991, qu’une promesse de vente a été signée le 1er août 1991, qu’une demande de prêt de ces derniers a été faite au vu de cette promesse auprès de la banque INCHAUPSE, et acceptée le 5 août 1991, que les pourparlers ont finalement échoué, les rendez vous fixés entre les parties à SAINT-MARTIN le 23 décembre 1991 puis le 12 mai 1992 au cabinet de Maître E… n’ayant pas été honorés par les acquéreurs. Par application de l’article 1589 du Code civil, la vente sera déclarée parfaite et Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE condamnés à payer à Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… la somme de 228. 673, 53 € outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’arrêt de la Cour d’appel du 27 juin 1994 qui a renvoyé le dossier devant le Tribunal de grande instance compétent, le liquidateur de Mireille A… épouse B… ayant porté son assignation devant une juridiction incompétente. La demande de régularisation de l’acte de vente du fonds n’apparaît pas nécessaire compte tenu de l’engagement pris par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE de quitter les lieux dans le mois suivant la signification de l’arrêt. La demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée, les intérêts au taux légal sur la somme allouée ayant justement pour objet de réparer le retard de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE dans la régularisation et Henri D… ès-qualités de liquidateur de Mireille A… épouse B… n’apportant pas la preuve d’un préjudice supplémentaire ;- Sur les demandes de Luis Albert Z… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE et les demandes reconventionnelles de ces derniers : L’accord de Luis Albert Z… et de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sur la nullité du compromis de vente du 7 mai 1990 en ce qu’il contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, applicable selon les parties à SAINT-MARTIN, doit être pris en compte pour donner acte à Luis Albert Z… de l’abandon de sa demande initiale de régularisation par acte authentique de l’acte sous seing privé. L’expulsion sera ordonnée de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard » ;

ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; qu’en l’espèce, les exposants, comme l’a expressément rappelé la Cour d’appel (cf. arrêt attaqué, p. 12, § 2), soutenaient à titre principal que les demandes de Maître D… dirigées à leur encontre étaient irrecevables, à défaut pour ce dernier d’avoir formé appel à leur encontre (cf. conclusions d’appel des exposants, p. 3, p. 11, § 1er et dispositif, p. 12) ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen opérant, la Cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE à payer à Maître Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A…- B… la somme de 228. 673, 53 € et constaté que Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sont occupants sans droit ni titre des lots 30 et 31 dépendant de l’immeuble A de l’ensemble immobilier LA GALIOTE PORT LA ROYALE à SAINT MARTIN propriété de Luis Albert Z… et ordonné en conséquence l’expulsion de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE «- sur la demande de Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE : Le caractère définitif de l’arrêt du 6 septembre 1993 ne lui confère pour autant aucune autorité à l’égard de la présente instance entre d’autres parties, à savoir Mireille A… épouse B… et sa compagnie d’assurance dans le litige les opposant sur l’indemnisation du sinistre, qui n’a ni le même objet ni la même cause alors que de plus les dispositions de l’arrêt invoquées par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE comme par Luis Albert Z… ne sont pas inscrites dans le dispositif de cet arrêt. La destruction des éléments composant le fonds de commerce n’entraîne sa disparition que lorsqu’il ne sera pas possible de reconstituer la clientèle dans un délai raisonnable. La disparition peut par ailleurs résulter du fait de l’action volontaire du commerçant qui aura cessé l’exploitation pendant un certain temps incompatible avec sa survie. Le procès-verbal de constat effectué « à la prise de possession en 1990 » par Georges Michel X… et Patrick Y… démontre qu’à cette date, soit moins de deux ans après l’incendie, l’exploitation était possible, facilitée par les éléments intrinsèques du fond, comme sa situation en bord de mer, son cadre portuaire, sa terrasse. Ni la tentative d’assassinat de janvier 1988 alléguée par Mireille A…- B… qui a entraîné l’hospitalisation du couple à SAINT-MARTIN, ni l’incendie du 29 février 1988 ne sont contestés. L’interruption de l’exploitation du fonds par Mireille A…- B… ne peut de ce fait être jugée volontaire de la part de cette dernière, repartie reprendre l’exploitation d’un autre fonds de commerce à Marseille à compter du 1er novembre 1988. Il est par ailleurs constant que dans leurs écritures antérieures devant le Tribunal de grande instance, les parties n’ont jamais entendu contester le bénéfice de ce bail au profit de Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… s’en prévalant au contraire pour justifier leur carence dans la réitération de la vente par acte authentique du compromis du 7 mai 1990 alors que Luis Albert Z… souligne de son côté (conclusions du 18 juin 1992 devant le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance) que « nulle part dans le compromis ne figure une clause précisant que les murs étaient complètement libres à la vente, que compte tenu de l’étroitesse du marché à SAINT-MARTIN, ils étaient nécessairement au courant du litige avec Mireille A… épouse B…, sans incidence sur le paiement du solde ». Il n’est pas davantage contesté que par ordonnance du 1er février 1990, le juge commissaire du Tribunal de commerce de Marseille à la liquidation judiciaire de Mireille A… épouse B… a ordonné la poursuite du contrat de bail entre Mireille A… épouse B… et Luis Albert Z…. Il est encore constant que des pourparlers se sont engagés entre Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… entre le 4 avril 1991 et le 15 novembre 1991, qu’une promesse de vente a été signée le 1er août 1991, qu’une demande de prêt de ces derniers a été faite au vu de cette promesse auprès de la banque INCHAUPSE, et acceptée le 5 août 1991, que les pourparlers ont finalement échoué, les rendez vous fixés entre les parties à SAINT-MARTIN le 23 décembre 1991 puis le 12 mai 1992 au cabinet de Maître E… n’ayant pas été honorés par les acquéreurs. Par application de l’article 1589 du Code civil, la vente sera déclarée parfaite et Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE condamnés à payer à Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… la somme de 228. 673, 53 € outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’arrêt de la Cour d’appel du 27 juin 1994 qui a renvoyé le dossier devant le Tribunal de grande instance compétent, le liquidateur de Mireille A… épouse B… ayant porté son assignation devant une juridiction incompétente. La demande de régularisation de l’acte de vente du fonds n’apparaît pas nécessaire compte tenu de l’engagement pris par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE de quitter les lieux dans le mois suivant la signification de l’arrêt. La demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée, les intérêts au taux légal sur la somme allouée ayant justement pour objet de réparer le retard de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE dans la régularisation et Henri D… ès-qualités de liquidateur de Mireille A… épouse B… n’apportant pas la preuve d’un préjudice supplémentaire ;- Sur les demandes de Luis Albert Z… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE et les demandes reconventionnelles de ces derniers : L’accord de Luis Albert Z… et de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sur la nullité du compromis de vente du 7 mai 1990 en ce qu’il contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, applicable selon les parties à SAINT-MARTIN, doit être pris en compte pour donner acte à Luis Albert Z… de l’abandon de sa demande initiale de régularisation par acte authentique de l’acte sous seing privé. L’expulsion sera ordonnée de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard » ;

1°/ ALORS QUE la perte totale de la chose louée entraîne de plein droit résiliation du contrat de bail ; qu’en recherchant si, en l’espèce, l’incendie survenu dans les locaux litigieux en février 1988 avait ou non entraîné la disparition du « fonds de commerce », quand il lui appartenait de rechercher si cet incendie avait entraîné la résiliation du bail commercial dont Maître D… prétendait qu’il avait été valablement cédé aux exposants en août 1990, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1722 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE la perte totale de la chose louée entraîne de plein droit résiliation du contrat de bail ; que tel est le cas lorsque l’exploitation commerciale du bien a totalement cessé du fait de sa destruction ; que la Cour d’appel qui refuse de constater la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à Madame A…- B…, après avoir pourtant constaté que, du fait de la destruction des locaux loués en raison d’un incendie survenu en février 1988, Madame A…- B… avait cessé toute exploitation de celui-ci, cette dernière étant ensuite « repartie reprendre l’exploitation d’un autre fonds de commerce à Marseille à compter du 1er novembre 1988 » (arrêt attaqué, p. 13, § 6), a violé l’article 1722 du Code civil ;

3°/ ALORS QU’aux termes du jugement du Tribunal de grande instance de BASSE-TERRE du 13 mars 1997, « Messieurs X… et Y… et la société LA BELLE EPOQUE concluent au débouté de Maître C…, celui-ci ne pouvant prétendre à un quelconque droit au bail de Madame B…, ainsi qu’il résulte de l’arrêt de la Cour d’appel du 6 septembre 1993 » (cf. jugement du Tribunal de grande instance de BASSE-TERRE du 13 mars 1997 (RG 95/ 88), p. 9, § 2) ; qu’en énonçant qu’il est « constant que dans leurs écritures antérieures devant le Tribunal de grande instance, les parties n’ont jamais entendu contester le bénéfice de ce bail au profit de Mireille A… épouse B… » (arrêt attaqué, p. 13, avant-dernier §), la Cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement litigieux et violé en conséquence les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR, après avoir déclaré parfaite la vente du bail commercial litigieux au profit de Monsieur X… et la société LA BELLE EPOQUE, constaté que Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sont occupants sans droit ni titre des lots 30 et 31 dépendant de l’immeuble A de l’ensemble immobilier LA GALIOTE PORT LA ROYALE à SAINT MARTIN propriété de Luis Albert Z… et ordonné en conséquence l’expulsion de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE «- sur la demande de Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE : Le caractère définitif de l’arrêt du 6 septembre 1993 ne lui confère pour autant aucune autorité à l’égard de la présente instance entre d’autres parties, à savoir Mireille A… épouse B… et sa compagnie d’assurance dans le litige les opposant sur l’indemnisation du sinistre, qui n’a ni le même objet ni la même cause alors que de plus les dispositions de l’arrêt invoquées par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE comme par Luis Albert Z… ne sont pas inscrites dans le dispositif de cet arrêt. La destruction des éléments composant le fonds de commerce n’entraîne sa disparition que lorsqu’il ne sera pas possible de reconstituer la clientèle dans un délai raisonnable. La disparition peut par ailleurs résulter du fait de l’action volontaire du commerçant qui aura cessé l’exploitation pendant un certain temps incompatible avec sa survie. Le procès-verbal de constat effectué « à la prise de possession en 1990 » par Georges Michel X… et Patrick Y… démontre qu’à cette date, soit moins de deux ans après l’incendie, l’exploitation était possible, facilitée par les éléments intrinsèques du fond, comme sa situation en bord de mer, son cadre portuaire, sa terrasse. Ni la tentative d’assassinat de janvier 1988 alléguée par Mireille A…- B… qui a entraîné l’hospitalisation du couple à SAINT-MARTIN, ni l’incendie du 29 février 1988 ne sont contestés. L’interruption de l’exploitation du fonds par Mireille A…- B… ne peut de ce fait être jugée volontaire de la part de cette dernière, repartie reprendre l’exploitation d’un autre fonds de commerce à Marseille à compter du 1er novembre 1988. Il est par ailleurs constant que dans leurs écritures antérieures devant le Tribunal de grande instance, les parties n’ont jamais entendu contester le bénéfice de ce bail au profit de Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… s’en prévalant au contraire pour justifier leur carence dans la réitération de la vente par acte authentique du compromis du 7 mai 1990 alors que Luis Albert Z… souligne de son côté (conclusions du 18 juin 1992 devant le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance) que « nulle part dans le compromis ne figure une clause précisant que les murs étaient complètement libres à la vente, que compte tenu de l’étroitesse du marché à SAINT-MARTIN, ils étaient nécessairement au courant du litige avec Mireille A… épouse B…, sans incidence sur le paiement du solde ». Il n’est pas davantage contesté que par ordonnance du 1er février 1990, le juge commissaire du Tribunal de commerce de Marseille à la liquidation judiciaire de Mireille A… épouse B… a ordonné la poursuite du contrat de bail entre Mireille A… épouse B… et Luis Albert Z…. Il est encore constant que des pourparlers se sont engagés entre Mireille A… épouse B…, Georges Michel X… et Patrick Y… entre le 4 avril 1991 et le 15 novembre 1991, qu’une promesse de vente a été signée le 1er août 1991, qu’une demande de prêt de ces derniers a été faite au vu de cette promesse auprès de la banque INCHAUPSE, et acceptée le 5 août 1991, que les pourparlers ont finalement échoué, les rendez vous fixés entre les parties à SAINT-MARTIN le 23 décembre 1991 puis le 12 mai 1992 au cabinet de Maître E… n’ayant pas été honorés par les acquéreurs. Par application de l’article 1589 du Code civil, la vente sera déclarée parfaite et Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE condamnés à payer à Henri D… en qualité de liquidateur de Mireille A… épouse B… la somme de 228. 673, 53 € outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’arrêt de la Cour d’appel du 27 juin 1994 qui a renvoyé le dossier devant le Tribunal de grande instance compétent, le liquidateur de Mireille A… épouse B… ayant porté son assignation devant une juridiction incompétente. La demande de régularisation de l’acte de vente du fonds n’apparaît pas nécessaire compte tenu de l’engagement pris par Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE de quitter les lieux dans le mois suivant la signification de l’arrêt. La demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée, les intérêts au taux légal sur la somme allouée ayant justement pour objet de réparer le retard de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE dans la régularisation et Henri D… ès-qualités de liquidateur de Mireille A… épouse B… n’apportant pas la preuve d’un préjudice supplémentaire ;- Sur les demandes de Luis Albert Z… à l’encontre de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE et les demandes reconventionnelles de ces derniers : L’accord de Luis Albert Z… et de Georges Michel X… et la société LA BELLE EPOQUE sur la nullité du compromis de vente du 7 mai 1990 en ce qu’il contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, applicable selon les parties à SAINT-MARTIN, doit être pris en compte pour donner acte à Luis Albert Z… de l’abandon de sa demande initiale de régularisation par acte authentique de l’acte sous seing privé. L’expulsion sera ordonnée de Georges Michel X… et de la société LA BELLE EPOQUE, occupants sans droit ni titre, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard » ;

ALORS QUE le contrat de bail commercial constitue un titre constatant le droit du locataire d’occuper les locaux loués ; qu’en l’espèce, la Cour d’appel a déclaré parfaite la cession du bail commercial prétendument consentie par Maître D…, ès-qualités de liquidateur judiciaire de Madame A…

B…, au profit de Monsieur X… et la société LA BELLE EPOQUE et a condamné ces derniers à en payer le prix d’un montant de 228. 673, 53 € ; qu’en énonçant par ailleurs que les exposants étaient occupants sans droit ni titre des locaux litigieux et en ordonnant leur expulsion sous astreinte, la Cour d’appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et violé en conséquence les articles 1719 et suivants du Code civil, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.