LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de débouter M^me X… de sa demande au titre du préjudice matériel :

Vu l’article 1116 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 22 novembre 2012), que, par acte du 28 octobre 1999, reçu par M. Y…, notaire, les époux Z… ont vendu à M^me X… un corps de bâtiment comprenant deux maisons d’habitation ; que, soutenant avoir découvert que le bien vendu était composé d’une maison et d’un chai irrégulièrement transformé en maison d’habitation, M^me X… a assigné les époux Z… et M. Y… en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que pour débouter M^me X… au titre du préjudice matériel, l’arrêt retient qu’elle ne saurait être indemnisée au titre des travaux de raccordement du local litigieux au réseau d’assainissement collectif, le défaut de raccordement n’étant pas la conséquence du dol ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les vendeurs avaient volontairement caché à M^me X… le non raccordement au réseau d’assainissement collectif, ce qui constituait une réticence dolosive, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen unique, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de condamner in solidum les époux Z… et M. Y… à payer à M^me X… la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner in solidum les époux Z… et M. Y… à payer à M^me X… la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, l’arrêt retient qu’elle ne peut être indemnisée que du seul préjudice moral résultant de la situation irrégulière dans laquelle elle a été placée depuis l’acquisition du bien jusqu’au moment où elle aurait pu obtenir la régularisation du bien ;

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M^me X… soutenant qu’elle subissait un préjudice moral du fait du litige existant avec les époux A…, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 novembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne les époux Z… et M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z… et M. Y… à payer à M^me X… la somme globale de 3 000 euros ; rejette les demandes des époux Z… et de M. Y… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M^me X…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné in solidum les époux Z… et maître Y… à ne payer à Madame X… que la somme de 3. 000 euros au titre de son préjudice moral et de l’avoir débouté de sa demande de condamnation à la somme de 100. 000 euros au titre du préjudice matériel ;

AUX MOTIFS QUE Madame X… s’est retrouvée en possession d’un local aménagé en maison d’habitation dans des conditions irrégulières ; qu’elle ne saurait cependant soutenir que cette situation ne peut être régularisée, en particulier depuis l’entrée en vigueur en 2007 de nouvelles dispositions réglementaires soumettant les changements de destination des constructions existantes à une simple déclaration préalable qu’elle n’a au demeurant pas jugé utile de déposer ; qu’elle ne peut donc être indemnisé que du seul préjudice moral résultant de la situation irrégulière dans laquelle elle a été placée depuis l’acquisition du bien, jusqu’au moment où elle aurait pu obtenir la régularisation grâce à l’intervention de la nouvelle réglementation, et non pour une perte de valeur du bien litigieux, au demeurant non établie ; qu’elle ne saurait davantage être indemnisée au titre des travaux de raccordement du local litigieux au réseau d’assainissement collectif, le défaut de raccordement, dont l’intimé indique elle-même qu’il peut être réparé, n’étant pas la conséquence du dol ; que Madame X… n’établit pas par ailleurs avoir subi un préjudice consécutif à l’action engagée par Madame B… dès lors qu’au vu du jugement du 13 mai 2008 rendu dans cette instance, Madame B… s’est désistée de ses demandes à son encontre et que Madame X… qui n’a pas conclu dans ce procès, n’a formé aucune demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; que le jugement déféré sera donc informé tant sur le préjudice matériel que sur le préjudice moral et il sera alloué à Madame X… la somme de 10. 000 euros à titre de dommages pour préjudice moral que les époux Z… et maître Y… seront condamnés à lui payer in solidum ;

1°) ALORS QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; que concernant la période postérieure à 2007, en refusant de reconnaître, l’existence d’un préjudice matériel au motif que Madame X… aurait pu régulariser sa situation en soumettant les changements de destination des constructions existantes à une simple déclaration préalable, la Cour d’appel a statué par un motif hypothétique et a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la victime ne peut se voir imposer, à la suite de la faute commise, l’exercice de voie de droit autre que celles qui avaient pu être initialement prévues ; qu’en déboutant Madame X… au titre de son préjudice matériel au prétexte qu’elle aurait pu régulariser sa situation en soumettant les changements de destination des constructions existantes à une simple déclaration préalable, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

3°) ALORS QUE le prix d’une maison d’habitation est nécessairement supérieur au prix d’un chai transformé irrégulièrement en maison d’habitation ; qu’en considérant néanmoins que la valeur de deux maisons d’habitation était le même que celle d’une maison d’habitation et d’un chai irrégulièrement transformé en maison d’habitation, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QUE Madame X… soutenait devant la Cour d’appel qu’elle avait été tenue dans l’ignorance totale du fait que le chai n’ait pas été raccordé au réseau d’assainissement collectif qu’elle a découvert à l’occasion d’un sinistre qui est survenu le 6 décembre 2011 et demandait donc à être indemnisé du prix des travaux de raccordement ; qu’en se bornant à affirmer que le défaut de raccordement n’était pas la conséquence du dol relatif à la destination du chai pour débouter Madame X… de sa demande de remboursement des travaux, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les acheteurs avaient volontairement caché à Madame X… le non raccordement au réseau d’assainissement collectif ce qui constituait une réticence dolosive devant entrainer leur condamnation à indemniser Madame X…, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 du Code civil ;

5°) ALORS QUE Madame X… demandait à être indemnisée des frais engagés en raison du litige ayant existé avec Madame B…; qu’en refusant d’indemniser Madame X… de l’action engagée par Madame B…, au motif inopérant que Madame B… s’était finalement désistée de ses demandes à son encontre, sans rechercher, si Madame X… n’avait pas tout de même subi un préjudice antérieurement à ce désistement, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;

6°) ALORS QUE Madame X… soutenait devant la Cour d’appel « qu’elle subit quotidiennement les agressions verbales des époux A… avec lesquels elle était en litige notamment sur la délimitation des propriétés dans la mesure où les époux Z… anciennement propriétaires de deux immeubles situé 10 et 12 grand rue avaient démoli le mur délimitant les propriétés et le portail donnant accès à l’impasse et à la place commune » (conclusions, p. 24) ; qu’en omettant de répondre à ce moyen pourtant de nature à démontrer que Madame X… avait subi un réel préjudice moral du fait de ce litige avec les époux A…, la Cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;