Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 septembre 2019, 18-14.172, Inédit

CIV.3

MF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 19 septembre 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 729 F-D

Pourvoi n° B 18-14.172

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Ream Real Estate Asset Management, société anonyme, dont le siège est […] (Luxembourg), anciennement dénommée Notre Consulting SDL prise en la personne de son administrateur délégué, M. Y… V…,

contre l’arrêt rendu le 21 novembre 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l’opposant à la société N… & S…, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 25 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Ream Real Estate Asset Management, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société N… & S…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 novembre 2017), que, par acte du 6 décembre 2002, la société RVG consultants a promis de vendre à la société Notre consulting, devenue la société Ream Real Estate Asset Management (la société REAM), un immeuble partiellement occupé par des tiers, le transfert de propriété étant reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision définitive ; qu’en février 2003, la société RVG consultants a accordé à la société N… et S… un droit d’occupation des locaux du premier étage jusqu’à la vente effective de l’immeuble ; qu’un arrêt confirmatif du 28 septembre 2010 a constaté le caractère parfait de la vente à compter du 6 décembre 2002 ; que la société REAM a assigné la société N… et S… en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 23 février 2003 au 7 février 2006 ;

Attendu que la société REAM fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu’ayant relevé que les parties étaient convenues de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par une décision de justice définitive et que la vente n’était devenue parfaite qu’à la suite du prononcé d’un jugement du 29 janvier 2007, confirmé par arrêt du 28 septembre 2010, et exactement retenu que c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente, la cour d’appel en a déduit à bon droit, sans méconnaître l’autorité attachée au jugement du 29 janvier 2007 et à l’arrêt du 28 septembre 2010, que la société REAM n’avait aucun droit à l’encontre d’un occupant des lieux à une période où elle n’était pas encore devenue propriétaire du bien ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ream Real Estate Asset Management aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ream Real Estate Asset Management et la condamne à payer à la société N… & S… la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Ream Real Estate Asset Management.

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a rejeté la demande formée par la société REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT contre la SELARL N… & S… et visant au paiement d’une indemnité d’occupation, à raison de l’occupation de locaux entre le 25 février 2003 et le 31 janvier 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le litige porte sur l’occupation, à titre gratuit ou onéreux, par la société N… et S…, entre 2003 et 2006, d’un appartement situé dans un immeuble […] , dont la société la société Ream Real Estate Asset management a été reconnue propriétaire à la suite d’un litige l’ayant opposée à son vendeur, la société RVG consultants, et ayant donné lieu : – à un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007, constatant que la vente était parfaite depuis le 6 décembre 2002, ledit jugement précisant qu’il tenait lieu d’acte de vente entre les sociétés, – et à une décision confirmative de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 septembre 2010, devenue définitive suite au rejet du pourvoi intervenu le 22 mai 2012, la vente ayant été préalablement convenue entre les parties pour un prix de 1 326 306,40 € ; que la promesse de vente à l’origine de la vente ainsi consacrée a été passée entre la société RVG Consultants et la société Notre Consulting, alors représentée par M S…, le 6 décembre 2002 ; qu’elle prévoyait, en sa page 6, à deux reprises que le transfert de propriété était retardé au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou en vertu d’une décision de justice définitive ; que ce même acte dressait aussi l’état locatif de l’immeuble en listant précisément les titres d’occupation et qu’il ne mentionnait pas, à ce propos, l’existence d’un bail relativement au 1" étage ; que pendant les pourparlers et au cours de la procédure engagée ayant donné lieu aux décisions sus citées, la société N… et S… s’est installée au 1" étage de l’immeuble ; que, par ailleurs, le 25 août 2005, la société Ream Real Estate Asset management a signé, au prix de 1 660 000 €, un compromis de vente de l’entier immeuble avec la société Festimmo, lequel est devenu caduc après que l’acheteur n’eut pas réuni les fonds nécessaires à son projet ; que ce compromis listait les biens y compris donnés en location et spécifiait que le 1" étage était occupé à titre gratuit par la société d’avocats ; que la question de la prescription, opposée en premier lieu aux demandes de la société appelante par la société N… et S…, exige au préalable que la cour apprécie l’existence du droit revendiqué par la société Ream Real Estate Asset management à pouvoir bénéficier de l’indemnité en litige ; qu’à cet égard, il sera retenu qu’à la suite de la procédure judiciaire sus relatée, intervenue à la signature de l’acte du 6 décembre 2002, la vente est, certes, devenue parfaite le 6 décembre 2012, mais que la promesse ayant différé le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive, ce n’est qu’à la date de l’arrêt de la cour d’appel du 28 septembre 2010 ayant confirmé le jugement du 21 janvier 2007 , que s’est opéré le transfert effectif de propriété avec l’entrée en jouissance, étant de ce chef considéré que cette décision a dit qu’elle tenait lieu de vente, qu’aucune mention de son dispositif, qui seul a autorité de chose jugée, ne contredit les dispositions du compromis, et que la vente s’est ainsi faite aux conditions convenues dans l’avant contrat ; que la société Ream n’a donc aucun droit contre un occupant des lieux à une période où elle n’était pas encore titrée : que par ailleurs, la société appelante prétend que la société d’avocats aurait été en négociation avec elle, négociation dont il résulterait que malgré « la caducité des accords conditionnés » évoquée dans un courrier du 12 juin 2003, son offre du 26 février 2003 proposant un loyer de 2500 € par mois pendant un an, puis de 3800 E par mois, que la société d’avocats aurait acceptée, n’aurait pas été remise en cause ; que ces échanges, loin de caractériser la rencontre des volontés des parties sur le paiement d’un loyer, démontrent, au contraire, que les questions de ce chef n’ont pas été résolues, que les parties n’ont précisément formalisé aucun accord sur un éventuel bail, le courrier de février 2003 spécifiant clairement que la location, dont les conditions financières étaient ainsi en discussion, n’était « bien entendu » convenue que sous la condition que la société Ream devienne propriétaire ; que le seul fait qu’il résulterait par ailleurs d’un courrier du 23 janvier 2012 que la société RVG aurait perçu des loyers ne démontre pas son droit de ce chef et notamment pas à l’égard de la société N… et S… ; que l’emploi dans le procès verbal dressé lors de la sortie des lieux, le 7 février 2006, par l’huissier qui sans mettre les guillemets contient la phrase suivante : « pendant toute la durée de la location, M N… m’indique que cet appartement n 'a jamais été utilisé », ne peut non plus suffire à démontrer le bien fondé de sa réclamation, étant, en outre, observé que même si la société N… et S… devait un loyer, elle n’en serait débitrice qu’au profit de la personne titrée, à savoir la société RVG Consultants ; que le fax de transmission en date du 9 novembre 2010 d’un compromis par le cabinet N… et S… est également inopérant dès lors que l’on ignore la teneur de la pièce concernée par cette transmission ; que la société RVG ne s’est précisément engagée que pour le temps où elle était, elle-même, titrée et qu’il ne peut, dans ces conditions, lui être reproché de s’être engagée pour la société Ream ; que la décision du président du tribunal de commerce d’Antibes l’autorisant à pratiquer une saisie conservatoire au titre de l’indemnité de loyers qu’elle aurait dû percevoir qui concerne une seule mesure conservatoire n’a aucune autorité de chose jugée sur le fond et ne peut consacrer l’existence du droit de créance revendiqué ; qu’il en résulte que la société appelante étant mal fondée à prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation au titre d’ une période antérieure au 28 septembre 2010, les attestations produites par l’intimé pour corroborer le caractère gratuit de son occupation sont, en conséquence, sans utilité et que la discussion sur leur manque d’objectivité est dépourvue d’utilité ; qu’en l’absence de droit pour la société Ream Real Estate Asset management à pouvoir revendiquer ladite indemnité , la question de la prescription de l’action est désormais sans objet. Qu’il sera, en toute hypothèse, considéré que le délai de prescription ne pouvait courir qu’à compter du 28 septembre 2010, car la société la société Ream Real Estate Asset management n’avait pas, jusqu’à cette date, la certitude d’être propriétaire ; qu’ainsi, l’assignation délivrée le 12 janvier 2013 n’encourait, de toute façon, pas la prescription ; qu’il sera, enfin, ajouté que le compromis de vente passé en 2005 sous condition suspensive entre la société Ream Real Estate Asset management et la société Festimmo stipulait : – en page 2 : « l’état locatif figurant dans la promesse est à jour étant précisé que la société RVG consultants, en accord avec le vendeur, a laissé la jouissance du premier étage à la Selarl N… et S…, société d’avocats…, et ce, à titre gratuit jusqu’à la vente de l’immeuble. L 'acquéreur s 'engage à faire son affaire personnelle de la libération des locaux par la société N… et S… au jour de la réitération de l’acte authentique », – et en page 7 : «les deux appartements situés au premier étage sont mis à la disposition à titre gratuit de la société N… et S… », le vendeur déclarant plus loin qu’à sa connaissance, la situation locative telle que relatée ci-dessus est exacte ; qu’il en résulte que la société la société Ream Real Estate Asset management avait alors déjà reconnu et admis le caractère gratuit de l’occupation du premier étage par la société d’avocats jusqu’à la consécration en justice de son droit de propriété, la caducité ultérieure de cet acte étant sans emport sur la portée de son contenu » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 10 Le différend porte sur l’occupation à titre gratuit ou onéreux paria Selarl N… et S… entre 2003 et 2006 de l’appartement du premier étage du […] dont la SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT a été entièrement reconnue propriétaire par l’effet du jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007, confirmé par arrêt de renvoi après cassation de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 septembre 2010, lequel arrêt devenu définitif après rejet du pourvoi formé â son encontre le 22 Mai 2012 ; qu’à cet égard et en présence d’éléments plus probants, il est important de se référer au compromis de vente sous conditions suspensives des 24 et 25 août 2005 tissé entre la société SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT et la société FESTIMMO à qui elle projetait de vendre l’immeuble alors occupé au premier étage par la Selarl N… & S… ; qu’il est en effet mentionné dans ce compromis que la SA REAM RE.AL ESTATE ASSET MANAGEMENT, se plaçant dans la perspective de l’aboutissement de la procédure judiciaire tendant à faire constater la vente et sa propriété sur l’immeuble, que – en page 2: «l’état locatif figurant dans la promesse est ajour étant précisé que la SARL RVG CONSULTANTS, en accord avec le vendeur, a laissé la jouissance du premier étage à la Selarl N… et S…, société d’avocats ayant son siège social au […] et ce, à titre gratuit jusqu’à la vente de l’immeuble. L’acquéreur s’engage et faire son affaire personnelle de la libération des locaux par la Selarl N… et S… au jour de la réitération de l’acte authentique » ; – en page 7 "les deux appartements sites au premier étage sont mis à la disposition à titre gratuit à la Selarl N… et S… ; qu’ainsi, la SA REAM REAL ESTAT ASSET MANAGEMENT, en signant ce compromis de vente, a elle-même reconnu et admis le caractère gratuit de l’occupation du premier étage de l’immeuble par la société d’avocats jusqu’à la consécration en justice de son droit de propriété ; que les mentions de ce compromis sont constitutives, de sa part, de l’aveu d’une situation de fait qu’elle a permis et qui lui est opposable , la caducité ultérieure de ce compromis étant indifférente à la nature des informations qu’il contient par rapport au caractère gratuit de l’occupation de l’appartement du premier étage par la société d’avocats ; qu’au demeurant, Monsieur C…, représentant à l’acte de la société Festimmo et étranger au conflit opposant la société REAM RE.AL ESTATE ASSET MANAGEMENT à la Selarl N… et S…, a confirmé par attestation cet état de choses qui s’oppose à l’action engagée par la SA REAM REAL ESTATE ASSEZ MANAGEMENT ; que 2° Surabondamment, le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007 a constaté que la vente entre la SARL RVG CONSULTANTS et la SA REAM REAL ESTATE MANAGEMENT était devenue parfaite le 6 décembre 2012, ce jugement tenant lieu d’acte de vente ; que cependant, si le jugement constate l’accord des volontés des parties sur la vente elle même, il reste qu’aux termes de la promesse de vente du 6 décembre 2002, le transfert de propriété et de jouissance a été différé jusqu’à sa régularisation par acte authentique ou jusqu’à sa constatation judiciaire ; que c’est donc à la date du 29 janvier 2007, constatation judiciaire de la mutation, que s’est opéré le transfert effectif de propriété et l’entrée en jouissance autorisant la SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT à prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation, avant cette date, la SA REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT était dépourvue de cette qualité » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, en application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’un accord sur la chose et sur le prix est constaté si même la chose n’a pas été livrée, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur ; qu’à partir du moment où le jugement du 29 janvier 2007, confirmé par l’arrêt du 28 septembre 2010, a décidé, dans son dispositif, que la vente était parfaite à la date du 6 décembre 2002, sans réserve, ni restriction, la vente devait être regardée comme portant transfert de propriété, dès cette date, conformément à l’article 1583 du Code civil ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les choses attachées au jugement du 29 janvier 2007, ensemble les articles 480 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil (1355 nouveau) ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, à supposer même que la société RVG CONSULTANT, en tant que vendeur, ait pu demander que le transfert de propriété et de jouissance soit différé dans le temps par exception au principe que consacre la règle légale, encore fallait-il que la société RVG CONSULTANTS le demande et le fasse constater dans le dispositif de la décision ; qu’à défaut, la règle posée par l’article 1583 du Code civil doit recevoir application ; qu’à cet égard, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article 1583 du Code civil ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, si le compromis du 24 août 2005 rappelait que la société RVG CONSULTANTS avait laissé la jouissance à la SELARL N… & S… du premier étage à titre gratuit, il était précisé, comme le rappelle l’arrêt, que cette mise à disposition à titre gratuit ne s’étendait que « jusqu’à la vente de l’immeuble » ; que cette date s’entendait de la date de la vente entre la société RVG CONSULTANTS et la société REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT ; que la vente était intervenue le 6 décembre 2002, les juges du fond n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé l’article 1134 ancien du Code civil, devenu l’article 1103 nouveau du Code civil ;

ET ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et en tout cas, en opposant les mentions du compromis de vente du 24 août 2005 pour considérer qu’à l’égard de la société REAM REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT, la jouissance était gratuite jusqu’au jour de la constatation par les juges de l’existence de la vente par une décision définitive, quand l’acte du 24 août 2005 visait seulement la date de la vente de l’immeuble, les juges du fond ont dénaturé l’acte du 24 août 2005 (p. 2 § 8).