CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 janvier 2019

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 79 F-D

Pourvoi n° P 18-10.549

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Sélection immobilier sélection assurance, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 19 septembre 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ à M^me Louisette X…, domiciliée chez M^me Marie-Thérèse Y…[…] ,

2°/ à M^me Jacqueline Z…, domiciliée […] ,

3°/ à M. Roland A…, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me C… , conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me C… , conseiller référendaire, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Sélection immobilier sélection assurance, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. A…, l’avis de M. B…, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société Sélection immobilier sélection assurance du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M^me Z… ;

Sur le moyen unique, qui est recevable :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant mandat non exclusif régularisé les 4 et 11 juin 2013, M. A… et M^me X… (les vendeurs), propriétaires indivis d’un bien immobilier, en ont confié la vente à la société Sélection immobilier sélection assurance (l’agent immobilier) moyennant le prix net vendeur de 200 000 euros et une rémunération égale à 7 % du prix ; que la clause pénale prévue au mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier ; que M. A… et M^me X… ont également confié la vente de leur bien à un office notarial ; que l’agent immobilier a fait visiter le bien à M^me Z… qui, le 15 juillet 2013, a remis une lettre d’intention d’achat pour un certain prix, à laquelle il n’a pas été donné suite ; que, le 25 octobre 2013, par l’intermédiaire de l’office notarial, les vendeurs ont signé avec M^me Z… une promesse de vente pour le prix de 170 000 euros ; que l’agent immobilier a assigné les vendeurs en responsabilité contractuelle et paiement solidaire de la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient qu’il n’est pas établi que l’une ou l’autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l’agent immobilier, et que n’est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d’éluder la commission, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en oeuvre de la clause pénale ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec M^me Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société Sélection immobilier sélection assurance au titre de la clause pénale , l’arrêt rendu le 19 septembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. A… et M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Sélection immobilier sélection assurance la somme de 2 000 euros et rejette la demande de M. A… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Sélection immobilier sélection assurance.

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir rejeté toute demande de la société Sélection Immobilier au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE les consorts A… aitelli ont acheté ensemble, en 2003, un bien immobilier qu’ils ont souhaité vendre suite à leur séparation ; que, pour ce faire, ils ont donné mandat non exclusif à l’agence Sélection immobilier ainsi qu’à l’office notarial d’Oraison ; que le mandat confié à l’agence Sélection immobilier prévoyait un prix net vendeur de 200.000 € et une rémunération de 7 % au titre des honoraires de négociation, soit la somme de 14.000 € ; qu’il stipulait l’interdiction, pendant sa durée et les 12 mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par le mandataire, cette clause étant assortie d’une clause pénale égale au montant de la rémunération prévue au mandat ; qu’il a été régularisé le 4 juin 2013 par M. A… et le 11 juin 2013 par M^me X… ; que l’agence a fait visiter le bien immobilier le 7 juin à M^me Z…, que celle-ci a remis une lettre d’intention d’achat le 15 juillet 2013 à hauteur de 171.500 € à laquelle il n’a pas été donné suite dans le cadre du mandat de l’agence car, si M. A… a donné son accord au prix net vendeur de 160.000 €, M^me X… a, en revanche, refusé la proposition ainsi faite ; que cependant, le bien a été vendu aux termes d’un compromis passé le 25 octobre 2013 à M^me Z… pour 170.000 € avec le concours de l’office notarial ; que c’est dans ces conditions que l’agence immobilière a introduit l’instance en réclamant la somme de 14.000 € au titre d’une condamnation solidaire de l’acheteur et des vendeurs ; qu’en l’état des conclusions des parties qui devant la cour ne critiquent pas le jugement en ses dispositions relatives à M^me Z…, le jugement sera confirmé de ce chef ; que si M^me X… n’avait effectivement pas signé le mandat au jour de la visite de M^me Z…, elle l’avait cependant signé au jour où la proposition de celle-ci lui a été transmise ; que dès lors, il sera retenu que l’acheteur a bien été présenté dans le cadre de l’exécution d’un mandat signé au profit de l’agence Sélection immobilier et qu’aucune irrégularité de ce chef n’est encourue ; que par ailleurs, M. A… ne pouvant être considéré comme le mandataire de l’indivision, son seul accord donné à la proposition de M^me Z… en date du 15 juillet 2013 ne pouvait suffire à constituer un accord des parties sur la chose et le prix ; qu’enfin, la vente ultérieurement passée avec M^me Z… mais avec le concours de l’office notarial a été convenue avec le paiement d’un prix net vendeur de 170.000 €, supérieur à celui proposé par l’intermédiaire de l’agence, avec de surcroît une commission de 6.450 € inférieure à celle prise par l’agence ; qu’or, lorsqu’un mandat non exclusif de vente est conclu, le mandant n’est tenu, en application de l’article 6 de la loi du 2 juillet 1970, de payer la rémunération qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et cela même si l’acquéreur a été présenté par un autre agent immobilier, sauf à celui-ci à prétendre à l’attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute des parties qui, par abus et compte tenu des diligences accomplies, l’ont privé de la réalisation de la vente et du bénéfice de sa commission ; que l’agent immobilier qui a présenté l’acquéreur et qui n’a finalement pas conclu la transaction ne peut donc obtenir une indemnisation que s’il caractérise une fraude des parties cherchant à l’évincer de la commission due, le seul fait de contracter avec un autre intermédiaire n’étant que l’expression du jeu normal de la concurrence ; qu’en l’espèce, il n’est pas établi que l’une ou l’autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l’agence immobilière ; qu’en effet, M^me X… était libre, dès lors que la proposition qui lui était faite correspondait au début de la mise en vente, de ne pas accepter le prix proposé le 17 juillet 2013 à 160.000 € ; que les vendeurs ont d’ailleurs finalement obtenu, en octobre, un prix net de 170.000 €, l’acheteur acquittant de son côté des honoraires au notaire de 6.450 € ; qu’ainsi, le seul refus de l’un des coïndivisaires du bien immobilier d’accepter la proposition du candidat acquéreur mis en perspective avec le déroulement ultérieur des négociations menées par l’office notarial et l’équilibre de la vente finalement conclue sous son égide ne suffit à caractériser, dans ces conditions, ni une fraude de nature à révéler la volonté des parties d’éluder la commission de l’agence immobilière, ni un manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en oeuvre de la clause pénale ci-dessus citée ; qu’enfin, l’agent immobilier ne pouvant demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération de commission, de réparation que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat, la signature du bon de visite par l’acheteur, qui interdit à ce dernier d’écarter l’agent immobilier de l’opération de vente pour une certaine durée, est sans emport ; que le fait pour le mandant d’avoir omis d’aviser l’agence de la vente contrevient, certes, aux obligations du contrat, mais que l’agence ne démontre la réalité d’aucun préjudice de ce chef dès lors qu’elle n’établit pas avoir déployé son activité ou engagé des dépenses en vue de faire la promotion du bien postérieurement à la date du compromis ; que par ailleurs, ce manquement ne peut non plus fonder l’application de la clause pénale qui ne le sanctionne pas ; que le jugement sera donc réformé, l’agence immobilière étant déboutée de sa demande en paiement ;

ALORS QUE le mandat d’agent immobilier qui faisait la loi des parties stipulait que « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration de la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué » et qu’ « à défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat » ; qu’en subordonnant la mise en oeuvre de cette clause pénale, applicable du seul fait de la transgression par les mandants de l’interdiction qui leur était faite de traiter par l’entremise d’un autre intermédiaire avec un acquéreur qui leur aurait été préalablement présenté par l’agence, à l’exigence supplémentaire que la vente ait été conclue aux mêmes conditions que celles préalablement négociées par l’intermédiaire de l’agence, ou encore à la démonstration d’une faute distincte de la seule inexécution de la stipulation susvisée, voire d’une véritable fraude de nature à révéler l’intention des parties d’éluder la commission de l’agence immobilière, la cour d’appel a ajouté à cette clause claire et précise des conditions qu’elle ne comportait pas et l’a ce faisant dénaturé, ce en quoi elle a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.