CIV.3

JT

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 24 janvier 2019

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 42 F-D

Pourvoi n° U 17-11.010

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société MGRA de Azevedo et fils, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 7 octobre 2016 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Jéromi de Stains, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me X…, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me X…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société MGRA de Azevedo et fils, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Jéromi de Stains, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Vu les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 octobre 2014, pourvoi n° 13-20.573), que, le 13 novembre 2008, la société Jéromi de Stains, propriétaire d’un terrain sur lequel est édifié un hangar donné à bail commercial depuis le 15 septembre 2004 à la société MGRA de Azevedo et fils, lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, puis, le 11 mai 2009, l’a assignée en constatation de la résiliation du bail ; que, le 13 juin 2012, elle lui a délivré congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction ; que, le 5 juillet 2013, elle a formé un pourvoi contre l’arrêt du 10 avril 2013 ayant rejeté sa demande en résiliation du bail ; que, par acte extrajudiciaire des 20 et 23 septembre 2013, elle a exercé son droit de repentir en consentant le renouvellement du bail rétroactivement à compter du 14 septembre 2013 ; que l’instance en cassation a cependant été poursuivie et, après cassation de l’arrêt du 10 avril 2013, la société bailleresse a saisi la cour d’appel de renvoi ;

Attendu que, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire que la société MGRA de Azevedo et fils est devenue occupante sans droit ni titre, l’arrêt retient que, si l’exercice par le bailleur de son droit de repentir est en principe irrévocable, le consentement de celui-ci au renouvellement par la signification du repentir n’emporte pas renonciation de sa part à se prévaloir des manquements du preneur dont il avait connaissance avant le repentir, que la bailleresse n’a pas renoncé, en exerçant son droit de repentir, à se prévaloir du manquement visé au commandement du 13 novembre 2008 en poursuivant l’instance en résiliation par le dépôt d’un pourvoi, le bail étant résilié depuis le 13 décembre 2008 par l’effet de la clause résolutoire, et que tous les actes postérieurs constitués par le congé du 13 juin 2012 et l’acte de repentir des 20 et 23 septembre 2013 sont sans objet, ni effet, puisque le bail ne pouvait valablement être renouvelé, de sorte que le preneur ne peut s’en prévaloir ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice sans réserve du droit de repentir, impliquant l’acceptation irrévocable du renouvellement du bail, fait obstacle à la poursuite d’une instance en résiliation engagée avant l’exercice de ce droit, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 octobre 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne la société Jéromi de Stains aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jéromi de Stains et la condamne à payer à la société MGRA de Azevedo et fils la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société MGRA de Azevedo et fils

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial du 8 septembre 2004, à effet du 13 décembre 2008, en conséquence du commandement signifié le 13 novembre 2008 à la société MGRA de Azevedo et Fils, et d’avoir, en conséquence, débouté cette dernière de la totalité de ses demandes, ordonné son expulsion sans condition ni délai, et celle de tous occupants de son chef, du terrain qu’elle occupe au […] , autorisé la société Jeromi de Stains à faire transporter tous meubles et engins, tous équipements et installations se trouvant sur les lieux, dans tel entrepôt ou dépositaire de son choix au frais, risques et périls de la société MGRA, condamné la société MGRA à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant qu’elle n’y exploite un centre de tri et de recyclage de déchets, autorisé la société Jeromi de Stains à procéder à ces travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la société MGRA, à défaut pour celle-ci d’y procéder dans le lois de la signification de l’arrêt à intervenir, et condamné la société MGRA à procéder à l’enlèvement des déchets et gravats jonchant le terrain loué, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

AUX MOTIFS QUE « le commandement signifié par la société Jeromi de Stains à son preneur le 13 novembre 2008 a respecté les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, le commandement visant avec précision l’infraction à la clause de destination du bail, étant précisé que le preneur n’en n’a jamais contesté la validité ; qu’il n’est pas plus contesté que dans le mois suivant le commandement, ses causes n’ont pas été apurées, le preneur reconnaissance qu’après le 13 décembre 2008, il a continué d’exercer dans les lieux loués le stockage, le tri et le traitement de déchets de démolition tels que des gravats et matériaux de chantiers ; qu’il s’ensuit que la clause résolutoire du bail doit être déclarée comme acquise et ce, à compter de l’expiration du délai d’un mois visé par le commandement, soit depuis le 13 décembre 2008, et qu’en raison de l’acquisition de la clause résolutoire et de sa prise d’effet au 13 décembre 2008, le bail s’est trouvé résilié automatiquement ; que le bail ayant ainsi disparu, le preneur s’est trouvé occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; que le preneur fait valoir que par l’exercice de son droit de repentir, dont le caractère est irrévocable, la bailleresse serait irrecevable dans son action tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et soutient que l’exercice du droit de repentir a eu pour conséquence le remplacement de l’ancien bail par un nouveau prenant effet le 14 septembre 2013 ; que s’il est constant que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir est en principe irrévocable, le consentement au renouvellement du bailleur par la signification du repentir n’emporte toutefois pas renonciation de sa part à se prévaloir des manquements du preneur dont il avait pourtant connaissance avant le repentir ; que tel est précisément le cas en l’espèce puisqu’au moment où elle a exercé son droit de repentir, la bailleresse avait parfaitement connaissance du manquement du preneur aux clauses et conditions du bail en raison du non-respect de la clause de destination, mise en oeuvre par le commandement visant la clause résolutoire du 13 novembre 2008, et qu’elle n’a pas renoncé, nonobstant le jugement et l’arrêt de la Cour du 10 avril 2013, à sa prévaloir de ce manquement en poursuivant la procédure par l’exercice d’un pourvoi ; que dès lors, tous les actes postérieurs au 13 décembre 2008, date où le bail a disparu, c’est-à-dire le congé du 13 juin 2012, comme l’acte de repentir des 20 et 23 septembre 2013 sont sans objet, ni effet, puisque le bail étant résilié depuis le 13 décembre 2008, il ne pouvait valablement être renouvelé, de sorte que le preneur ne peut s’en prévaloir ; qu’il en va de même quant à l’autorisation de travaux délivrée par le bailleur consécutivement à ce commandement et à l’arrêt de la Cour d’appel du 10 avril 2013, désormais cassé, sachant que cette autorisation a été notifiée sans préjudice du pourvoi contre cet arrêt d’appel et, plus généralement, sans préjudice des droits de l’appelante ; que le preneur estime également qu’au-delà du défaut d’objet de l’appel de la bailleresse, son comportement à l’occasion de la longue procédure née de ses rapports locatifs suffit à justifier de l’irrecevabilité de sa demande en raison de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui et ce, en refusant des travaux de mise en conformité et en donnant un congé puis en exerçant son droit de repentir pour enfin aller devant les juge de cassation ; qu’il est constant que l’exercice par une partie de son droit d’ester en justice et de celui d’exercer les voies de recours ne saurait caractériser une atteinte au principe de l’estoppel, qui vise à sanctionner le défaut de loyauté de la partie qui, dans un cadre procédural, modifie de mauvaise foi le fondement juridique de ses prétentions ou ses moyens de défense, ce que le preneur échoue à établir en l’espèce ; qu’il s’infère de ces observations que le preneur doit être débouté de ses demandes formées en cause d’appel à titre principal et subsidiaire, et particulièrement de sa demande de novation et de fixation de la destination du bail comme comprenant nécessairement l’activité de « collecte, tri et recyclage », aucun bail n’étant né le 14 septembre 2014 dès lors qu’il s’est trouvé résilié le 13 décembre 2008 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; que le preneur sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’incohérence fautive du comportement de la bailleresse, faute pour lui d’établir l’intention de nuire de la bailleresse caractérisée par sa volonté de récupérer le site afin d’y exploiter elle-même l’activité qu’elle entend interdire au preneur ; que la demande du preneur tendant à ce que lui soit accordé des délais pour réorganiser son activité en conformité avec la destination du bail apparaît sans objet eu égard à la résiliation du bail ; qu’il y aura lieu d’infirmer le jugement du 27 octobre 2010 et de faire droit aux demandes de la bailleresse tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial du 8 septembre 2004, à effet du 13 décembre 2008, en conséquence du commandement signifié le 13 novembre 2008 à la société MGRA, d’ordonner son expulsion sans condition ni délai, et celle de tous occupants de son chef, du terrain qu’elle occupe au […] , d’autoriser la société Jeromi de Stains à faire transporter tous meubles et engins, tous équipements et installations se trouvant sur les lieux, dans tel entrepôt ou dépositaire de son choix au frais, risques et périls de la société MGRA, de condamner la société MGRA à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant qu’elle n’y exploite un centre de tri et de recyclage de déchets, et d’autoriser la société Jeromi de Stains à procéder à ces travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la société MGRA, à défaut pour celle-ci d’y procéder dans le lois de la signification de l’arrêt à intervenir, de condamner également la société MGRA à procéder à l’enlèvement des déchets et gravats jonchant le terrain loué, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sans qu’il y ait lieu de retenir la compétence de la cour pour liquider l’astreinte » ;

1°/ ALORS QUE la décision du bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58 du code de commerce, est irrévocable ; que l’exercice du droit de repentir par le bailleur entraîne, à compter de la notification de ce droit, le renouvellement du bail pour lequel le congé a été délivré ; qu’en conséquence, la notification du droit de repentir implique nécessairement l’acceptation irrévocable du renouvellement du bail dont la résiliation avait été antérieurement demandée ; qu’en l’espèce, la SCI Jeromi de Stains, par exploit du 11 mai 2009, a assigné la société MGRA de Azevedo aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 8 septembre 2004 en invoquant notamment « l’exercice d’une activité non autorisée par le bail (article 3) : entreposage de gravats sur le terrain loué » ; que par exploit du 13 juin 2012, elle a fait signifier à la société MGRA un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, motif pris de la « violation de la destination des locaux loués puisque, là où le bail prévoit en son article 3 un usage des lieux limité à « l’entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, location de bennes », constitutive d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17-1 du code de commerce ; que par exploit des 20 et 23 septembre 2013, la SCI a notifié à la société MGRA de Azevedo, sans aucune réserve, « son droit de repentir, conformément à l’article L. 145-58 du code de commerce, en lui consentant le renouvellement du bail aux mêmes conditions que celles applicables pour la période locative précédente, conformément au contrat du 8 septembre 2004, à compter rétroactivement du 14 septembre 2013 » ; que l’exercice de son droit de repentir par la SCI Jeromi de Stains ayant entraîné le renouvellement du bail dont elle demandait la résiliation pour le

même motif que celui énoncé au congé du 13 juin 2012, l’appel du jugement du 27 octobre 2010 ayant débouté la SCI de sa demande de résiliation du bail, est devenu sans objet et donc, irrecevable ; qu’en décidant au contraire que « le consentement au renouvellement du bailleur par la signification du repentir n’emporte toutefois pas renonciation de sa part à se prévaloir des manquements du preneur dont il avait pourtant connaissance avant le repentir », et que « tous les actes postérieurs au 13 décembre 2008, date où le bail a disparu, c’est-à-dire le congé du 13 juin 2012, comme l’acte de repentir des 20 et 23 septembre 2013 sont sans objet, ni effet, puisque le bail étant résilié depuis le 13 décembre 2008, il ne pouvait valablement être renouvelé, de sorte que le preneur ne peut s’en prévaloir », la cour d’appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

2°/ ALORS QUE, subsidiairement, le principe de l’estoppel interdit à une partie de se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a eue antérieurement, de nature à induire l’autre partie en erreur sur ses intentions ; que méconnaît ce principe le bailleur qui, après avoir exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement, à compter du 14 septembre 2013, d’un bail en date du 8 septembre 2004 aux mêmes conditions que celles applicables pour la période locative précédente, sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail du 8 septembre 2004 et, en conséquence, de voir ordonner l’expulsion du locataire auquel il a pourtant antérieurement consenti le renouvellement ; qu’en retenant, pour rejeter la demande de la société MGRA de Azevedo et Fils tendant à voir juger que le principe interdisant de se contredire au détriment d’autrui, eu égard à l’incohérence du comportement de la SCI Jeromi de Stains, rendait l’appel irrecevable, et en tout cas mal fondé, que la société MGRA de Azevedo et Fils échouait à établir en l’espèce le défaut de loyauté de la SCI Jeromi de Stains, la cour d’appel a violé le principe de l’estoppel, ensemble les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce.