CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 juin 2024

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 353 F-D

Pourvoi n° Y 23-15.454

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 19 JUIN 2024

1°/ M. [W] [U], domicilié [Adresse 3],

2°/ la société SPSL, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° Y 23-15.454 contre l’arrêt rendu le 9 mars 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Oberto, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice, M. [E] [O],

2°/ à Mme [T] [R],

3°/ à M. [S] [M] [V],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La société Oberto a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U] et de la société SPSL, de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Oberto, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [R] et de M. [V], après débats en l’audience publique du 7 mai 2024 où étaient présentes M^me Champalaune, président, M^me Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M^me Guihal, conseiller doyen, et M^me Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 9 mars 2023), par acte du 15 novembre 2017 reçu par Mme [U] (la notaire), notaire au sein de la société SPSL (la société notariale), la société Oberto (le vendeur) a vendu à M. [V] et Mme [R] (les acquéreurs) un bien immobilier consistant en une maison à usage d’habitation élevée sur une surface provenant de la division d’une parcelle.

2. La promesse unilatérale de vente consentie par les acquéreurs sur ce bien à des tiers le 19 septembre 2019 n’a pu être réitérée, la maison d’habitation s’étant révélée avoir été édifiée sans permis de construire.

3. Les acquéreurs ont assigné le vendeur, la notaire et la société notariale en responsabilité et indemnisation.

Examen des moyens

Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal, et le premier moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé du moyen

5. La notaire, la société notariale et le vendeur font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer aux acquéreurs la somme de 190 000 euros en réparation de la chance qu’ils auraient perdue de procéder à l’acquisition d’un bien similaire dont le permis de construire était valable, alors « que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; qu’en retenant que l’indemnisation de la perte de chance, subie par les acquéreurs, de procéder à l’acquisition d’un bien similaire dont le permis de construire était valable devait être évaluée à la somme de 190 000 euros, correspondant à la différence entre la valeur qu’aurait eu le bien en présence d’un permis valable (500 000 euros) et le prix auquel ils ont acheté le bien (310 000 euros), la cour d’appel, qui a indemnisé la perte de chance à hauteur de la totalité du préjudice subi, a violé l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

7. Pour condamner la notaire et la société notariale, in solidum avec le vendeur, à payer aux acquéreurs la somme de 190 000 euros au titre de leur perte de chance, l’arrêt retient que les acquéreurs ont été privés de la possibilité d’acquérir et de revendre un bien remplissant les caractéristiques mentionnées à l’acte, de sorte que leur préjudice s’évalue à la différence entre le prix d’achat, soit 310 000 euros, et le prix du marché pour un bien immobilier identique conforme aux exigences administratives, soit 500 000 euros.

8. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le second moyen du pourvoi principal et le quatrième moyen du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé du moyen

9. La notaire, la société notariale et le vendeur font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer aux acquéreurs la somme de 20 000 euros correspondant aux frais notariés afférents à la vente annulée, alors « que les frais notariés payés à l’occasion d’une vente annulée doivent être restituées par l’administration fiscale de sorte qu’ils ne constituent pas un préjudice réparable ; qu’en les condamnant à payer la somme de 20 000 euros correspondant aux frais notariés afférents à la vente annulée, quand ces frais devaient être restitués par l’administration fiscale de sorte qu’ils ne pouvaient constituer un préjudice susceptible d’être mis à la charge du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil :

10. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

11. L’arrêt condamne in solidum la notaire, la société notariale et le vendeur à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre des frais notariés qu’ils ont exposés.

12. En statuant ainsi, alors que ces frais comprennent des taxes ne pouvant pas constituer un préjudice réparable dès lors que leur restitution peut être demandée à l’administration fiscale à la suite de l’annulation de la vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum la société Oberto, Mme [U] et la société SPSL à payer à M. [V] et Mme [R] les sommes de 190 000 euros au titre de la perte de chance et de 20 000 euros au titre des frais notariés, l’arrêt rendu le 9 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Condamne la société Oberto, Mme [U] et la société SPSL aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille vingt-quatre.

Le conseiller referendaire rapporteur le president

Le greffier de chambre