CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 septembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 384 F-D

Pourvoi n° Z 24-10.376

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

M. [R] [C], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 24-10.376 contre l’arrêt rendu le 20 octobre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant à Mme [N] [Z], épouse [L], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [C], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [Z], après débats en l’audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2023), par acte authentique du 13 novembre 2019, Mme [Z] (la promettante) a conclu avec M. [C] (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’un lot de copropriété, au prix de 1 100 000 euros.

2. Cet acte, d’une durée expirant le 28 février 2020, stipulait une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente et subordonnait la levée de l’option à la signature de l’acte notarié ainsi qu’à la remise simultanée du prix

par virement au notaire.

3. Le 28 février 2020, le bénéficiaire a fait procéder à la publication de la promesse de vente au service de la publicité foncière.

4. L’option n’ayant pas été levée, la promettante a assigné le bénéficiaire en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts pour publication fautive de la promesse de vente.

5. Le bénéficiaire a assigné la promettante en perfection de la vente.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. Le bénéficiaire fait grief à l’arrêt de dire qu’il a commis une faute en faisant publier la promesse unilatérale de vente qui n’était pas réalisée et de le condamner à une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que la responsabilité suppose une faute ; que, pour condamner M. [C] au paiement de la somme de 256 880 euros, la cour d’appel a jugé qu’il avait commis une faute en publiant la promesse unilatérale de vente ; qu’en s’abstenant d’expliquer en quoi cette publication était fautive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

2°/ que la publication au fichier immobilier d’une promesse unilatérale de vente en application de l’article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 est une publicité facultative pour l’information des tiers ; elle ne rend pas l’acte opposable et ne fait pas obstacle à la vente du bien qui en est l’objet à un tiers ; qu’en retenant, pour condamner M. [C], que la publication de la promesse unilatérale de vente avait fait obstacle à la commercialisation par Mme [Z] de son bien, la cour d’appel a violé par fausse application les dispositions de l’article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 ensemble l’article 1240 du code civil ;

3°/ que la réparation doit correspondre à l’entier préjudice, sans perte ni gain pour la victime ; que la cour d’appel a fixé le préjudice à la somme de 256 880 euros, correspondant à la « privation de la liberté de mettre en vente ou en location de manière efficace le local » ; que les attestations de professionnels produites aux débats se référaient exclusivement à une impossibilité de vendre ; qu’aucune difficulté de location n’était évoquée ; qu’en incluant dans le préjudice une perte locative qu’elle n’a pas caractérisée, la cour d’appel a violé le principe selon lequel la réparation doit être intégrale ;

4°/ que, subsidiairement, dans ses écritures, M. [C] soulignait que le prétendu obstacle à la vente résultant de la publication de la promesse unilatérale de vente était en toute hypothèse levé depuis que Mme [Z] avait fait publier le jugement qui constatait la caducité de cette promesse unilatérale de vente ; qu’il poursuivait qu’il était toujours acquéreur du bien, de sorte que Mme [Z] était responsable de son propre préjudice, résultant de l’immobilisation du bien ; qu’en ne s’expliquant pas sur ce point, la cour d’appel, qui a arrêté le préjudice à la date où elle statuait, n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. Ayant relevé que le bénéficiaire avait fait publier la promesse unilatérale de vente le jour même de son échéance alors qu’il n’avait pas satisfait à son obligation de paiement du prix, qui conditionnait la levée d’option, de sorte qu’à cette date, la promesse non réalisée était caduque, faisant ainsi ressortir la faute du bénéficiaire, et souverainement retenu qu’il ressortait de plusieurs attestations que cette publication avait privé la promettante, compte tenu du contentieux en cours entre les parties et de l’aléa pesant sur la levée de la publication, de toute possibilité de trouver un acquéreur à un bon prix ou de mettre le bien en location, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a fixé le préjudice subi par la promettante à une somme dont elle a souverainement évalué le montant.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [C] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et le condamne à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.