CIV. 1

AB28

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 26 novembre 2025

Rejet

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 757 F-D

Pourvoi n° Q 23-19.080

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2025

Mme [U] [V], notaire, domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 23-19.080 contre l’arrêt rendu le 26 mai 2023 par la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [B] [J],

2°/ à Mme [I] [S] [A], épouse [J],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

3°/ à la société Liane de feu, société civile de construction-vente, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société [H], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de M. [T] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la société Liane de feu,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [V], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [J], après débats en l’audience publique du 7 octobre 2025 où étaient présents M^me Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis de La Réunion, 26 mai 2023), par acte reçu le 21 mars 2013 par Mme [V], notaire (la notaire), M. et Mme [J] (les vendeurs) ont vendu à la société civile de construction-vente Liane de feu (la société acheteuse) une parcelle de terrain à bâtir.

2. Le prix était payable pour partie comptant et le solde par compensation à l’achèvement et à la livraison de villas à construire par la société acheteuse sur des parcelles appartenant aux vendeurs.

3. À défaut de livraison le 30 juin 2014, il était prévu, sauf cas de force majeure, que le prix de la vente deviendrait immédiatement exigible et la dation en paiement caduque.

4. Le délai de livraison a été prolongé au 30 juin 2016 par un acte sous seing privé du 18 novembre 2015 stipulant des pénalités de retard.

5. Les villas n’ayant pas été livrées, ni le solde du prix payé, les vendeurs ont assigné le liquidateur de la société acheteuse et la notaire en paiement de dommages et intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses troisième à sixième branches

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

7. La notaire fait grief à l’arrêt de la condamner in solidum avec la société acheteuse à verser aux vendeurs les sommes de 422 562,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2016 et de 9 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, alors :

« 1°/ que le notaire qui est tenu à un devoir d’impartialité ne peut devenir le conseil de l’une des parties au détriment de l’autre en conseillant la constitution de garanties sauf si celles prévues au contrat s’avèrent manifestement insuffisantes ; qu’en retenant que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention des vendeurs sur l’insuffisance du « privilège ordinaire reconnu au vendeur » prévu au contrat afin d'« assurer une protection efficace en cas de non-réalisation de ses engagements par la SCCV », sans préciser en quoi, le privilège du vendeur ainsi prévu aurait constitué une garantie insuffisante ou, à tout le moins, quel élément aurait dû amener le notaire à penser que cette garantie n’était pas suffisante, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°/ que le notaire n’est pas tenu d’informer les parties de circonstances dont elles ont déjà connaissance ; qu’en retenant que le notaire aurait dû, lors de la signature de l’acte de prorogation du délai de livraison des villas, informer les vendeurs de la possibilité qui s’offrait à eux de réclamer un paiement immédiat du prix de vente, sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée par le notaire, si cette information ne résultait pas des termes clairs et précis de l’acte de vente qui stipulait qu’à défaut de livraison au terme convenu, le prix deviendrait immédiatement exigible, de sorte que les vendeurs, qui ne soutenaient pas que cette information ne leur aurait pas été délivrée lors de la conclusion de l’acte de vente, avaient parfaitement connaissance de la faculté qui leur était ainsi offerte de solliciter le paiement immédiat du prix de vente et de mettre en œuvre le privilège du vendeur en cas de défaut de livraison dans les délais prévus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. D’une part, la cour d’appel qui a relevé que la partie du prix payable à terme représentait plus de 60 % du prix de vente et que la seule conséquence attachée par l’acte à un défaut de livraison dans les délais des villas destinées au paiement par dation consistait dans la caducité de la dation en paiement et l’exigibilité immédiate du solde du prix de la vente, faisant ainsi ressortir l’existence d’un risque particulier pour les vendeurs justifiant l’obligation pour la notaire, sans méconnaître son devoir d’impartialité, de conseiller aux vendeurs une prise de garantie supérieure à celle résultant du privilège ordinaire, a légalement justifié sa décision.

9. D’autre part, ayant relevé que la notaire était intervenue dans la rédaction de l’acte sous seing privé du 18 novembre 2015 portant prorogation du délai laissé à la société acheteuse par l’acte initial du 21 mars 2013 pour la livraison des villas aux vendeurs, et qu’à la date de cette prorogation, le programme de la société acheteuse avait été commercialisé en son entier, ce qu’elle ne pouvait ignorer dans la mesure où elle avait instrumenté la totalité des 24 ventes concernées, la cour d’appel qui en a déduit que la notaire aurait dû rappeler aux vendeurs les alternatives à une prolongation du délai de livraison et leur faculté de réclamer un paiement immédiat du prix de la vente, a légalement justifié sa décision.

10. Le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n’est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [V] et la condamne à payer à M. et Mme [J] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.