CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 octobre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 471 F-D

Pourvoi n° N 23-18.664

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 OCTOBRE 2025

Mme [K] [J], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° N 23-18.664 contre l’arrêt rendu le 1er février 2023 par la cour d’appel d’Orléans (chambre des urgences), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [P] [E], domicilié [Adresse 1],

2°/ à la société Sologne immobilier service, société à responsabilité limitée, exercant sous l’enseigne Century 21 Sologne immobilier, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseillère, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [J], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. [E] et de la SAS Zribi et Texier, avocat de la société Sologne immobilier service, après débats en l’audience publique du 2 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grall, conseillère rapporteure, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Orléans, 1er février 2023), propriétaire d’une maison d’habitation, M. [E] (le bailleur), représenté par la société Sologne immobilier service (l’agent immobilier), l’a donnée en location à Mme [J] (la locataire).

2. La locataire a libéré les lieux à la suite d’un congé délivré par le bailleur, puis l’a assigné ainsi que l’agent immobilier en indemnisation de ses préjudices résultant de l’indécence du logement.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, et sur le troisième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

4. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre le bailleur et l’agent immobilier, alors :

« 1°/ que le débiteur d’une obligation contractuelle est tenu de réparer, le cas échéant par le payement de dommages-intérêts, le préjudice causé à son cocontractant en raison de l’inexécution fautive, ou réputée fautive, de cette obligation ; qu’après avoir constaté que M. [E], bailleur, avait mis à disposition de Mme [J], preneuse à bail, une maison présentant nombre de problèmes le rendant indécent, la cour d’appel a constaté la réparation de certains des problèmes, en a imputé d’autres à l’usage que faisait Mme [J] de la maison, sans toutefois se prononcer sur le préjudice causé par les problèmes d’évacuation de la fumée, l’absence de sécurisation de l’installation de gaz et les problèmes de toiture ; que ce faisant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1231-1 du code civil ;

2°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; que cette obligation est d’ordre public ; qu’en opposant, pour rejeter les demandes indemnitaires de Mme [J], qu’elle avait pris le logement à bail en connaissance de cause, cependant que la connaissance, par le preneur, de l’état indécent du logement ne dispensait pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, les juges du fond ont violé l’article 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la cour d’appel, qui ne s’est pas appropriée les conclusions du rapport de visite de la société Soliha, n’a pas constaté que la locataire avait subi des préjudices du fait de l’évacuation de la fumée, de l’absence de sécurisation de l’installation de gaz et de problèmes de toiture.

6. En second lieu, elle a relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que la locataire avait fait obstacle à la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les critères de décence, que les problèmes d’humidité qu’elle invoquait étaient dus à un non-respect de sa part des règles relatives à l’aération du logement et a pu en déduire, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant visé par la deuxième branche, que le comportement fautif de la locataire avait constitué la cause exclusive des dommages subis.

7. Le moyen, qui manque en fait pour partie, n’est donc pas fondé pour le surplus.

Sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre l’agent immobilier, alors « que la cassation à intervenir sur le premier ou le deuxième moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l’arrêt du chef de l’arrêt rejetant les demandes dirigées contre la société Sologne immobilier service par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. Les premier et deuxième moyens étant rejetés, le grief, tiré d’une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [J] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.