CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 607 F-D

Pourvoi n° B 24-18.267

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

La société BVK Highstreet Retail Madeleine, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° B 24-18.267 contre l’arrêt rendu le 23 mai 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 5 – chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Kehina, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseillère, les observations de la SCP Duhamel, avocat de la société civile immobilière BVK Highstreet Retail Madeleine, de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de la société Kehina, après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Oppelt, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2024), le 26 juillet 2018, la société civile immobilière BVK Highstreet Retail Madeleine (la bailleresse) a consenti à la société Sogerouet, devenue la société Kehina (la locataire), une promesse de bail commercial portant sur des locaux commerciaux, sous diverses conditions suspensives dont l’obtention, par le bailleur pour le compte du preneur, d’une autorisation d’exploitation commerciale et d’un permis de construire avant le 30 avril 2019.

2. La locataire a notifié à la bailleresse, le 1er avril 2019, sa décision de mettre fin à ses engagements, aux motifs qu’il était certain que toutes les conditions suspensives ne seraient pas levées avant le 30 avril suivant.

3. Le permis de construire a été accordé le 7 mai 2019.

4. Soutenant que la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire devait être réputée réalisée du fait du non-respect par la locataire de son engagement de donner les pièces nécessaires à l’instruction de la demande de permis avant le 16 août 2018 et que la locataire avait refusé de prendre possession des lieux, la bailleresse l’a assignée, le 5 août 2019, aux fins de voir constater la résolution pour inexécution du bail ayant pris effet le 30 avril 2019 et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la locataire à lui verser des dommages-intérêts pour perte de loyers entre la délivrance de son assignation et le 31 décembre 2020, date de la signature d’un nouveau bail, et perte de douze mois de loyers correspondant à la durée escomptée entre la signature d’un bail avec un nouveau preneur et sa prise d’effet compte-tenu des conditions suspensives usuelles à lever et au titre des « charges et impôts qui n’ont pu faire l’objet d’une réimputation », alors « que le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ; que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; que la cour d’appel a retenu, par ses motifs propres et aux motifs adoptés des premiers juges, que la bailleresse était fondée à réclamer la réparation intégrale des préjudices qu’elle avait subis par la faute de la locataire, responsable de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévue dans la promesse de bail liant les parties et qui s’était « retirée brutalement d’un projet dont la viabilité (était) pourtant démontrée » ; que la bailleresse a en effet subi un préjudice certain de perte des loyers et accessoires stipulés au bail conclu avec la locataire ; qu’en retenant cependant que le préjudice indemnisable de la bailleresse s’analysait en une simple perte de chance de percevoir des loyers et d’imputer à un preneur des charges et impôts y afférents, du jour de l’assignation jusqu’à la date de signature d’un nouveau bail afférent aux locaux objet de cette promesse de bail, ce dont elle a inféré que la bailleresse n’établissait pas son préjudice de perte de loyers et d’impossibilité de réimputer au preneur les charges et impôts y afférents faute de justifier de la date de relocation des locaux litigieux, tandis qu’il résultait de ses constatations que la condition suspensive à laquelle les parties avaient soumis le bail était réputée accomplie et que, par suite, la bailleresse était fondée à demander la réparation du préjudice certain résultant de l’inexécution du bail par la locataire, à savoir l’indemnisation de la non-perception des loyers qui y étaient prévus et l’impossibilité d’imputer à un preneur les charges et impôts y afférents, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l’article 1304-3 du code civil et les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.

7. Pour rejeter la demande de la bailleresse en condamnation de la locataire à lui verser des dommages-intérêts équivalents à l’intégralité des loyers que celle-ci aurait payé en vertu du bail entre août 2019 et janvier 2021, l’arrêt, après avoir retenu que la condition suspensive liée à la transmission du dossier de permis de construire étant réputée levée, le bail avait pris effet le 30 avril 2019 et qu’en refusant de prendre possession des lieux objets du bail, la locataire avait commis un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs et devait réparer l’intégralité du préjudice subi par la bailleresse, relève que le préjudice indemnisable de celle-ci s’analyse en une simple perte de chance de percevoir des loyers et d’imputer à un preneur des charges et impôts, débutant au jour de l’assignation introductive d’instance jusqu’à la date de signature d’un nouveau bail afférent aux locaux litigieux et que la bailleresse ne justifiant par aucune pièce de la date à laquelle elle a reloué les locaux litigieux, elle est défaillante dans l’administration de la preuve de ses préjudices.

8. En statuant ainsi, sans s’expliquer sur l’aléa dont était affecté le préjudice subi par la bailleresse et sans répondre aux conclusions de celle-ci qui soutenait que son préjudice était égal aux loyers qu’elle aurait dû percevoir pendant la période de vacance des lieux, la cour d’appel, qui n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société civile immobilière BVK Highstreet Retail Madeleine en condamnation de la société Kehina à lui verser des dommages-intérêts pour perte de loyers, perte de loyers de douze mois correspondant à la durée escomptée entre la signature d’un bail avec un nouveau preneur et sa prise d’effet compte-tenu des conditions suspensives usuelles à lever et au titre des « charges et impôts qui n’ont pu faire l’objet d’une réimputation » et en ce qu’il statue sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 23 mai 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Kehina aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Kehina et la condamne à payer à la société civile immobilière BVK Highstreet Retail Madeleine la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.