CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 593 F-D

Pourvoi n° F 24-11.486

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

1°/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] sis [Adresse 5], représenté par son syndic, M. [F] [X], domicilié [Adresse 2],

2°/ la société Mika, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6],

3°/ la société Paudi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° F 24-11.486 contre l’arrêt rendu le 14 décembre 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-4), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Pellier – Les Mandataires, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société MJ construction,

2°/ à la société Gecau Curti-Ciais associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] et des sociétés civiles immobilières Mika et Paudi, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, après débats en l’audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 2023), les sociétés civiles immobilières Mika et Paudi (les SCI) ont acquis un immeuble en vue de sa réhabilitation et de la mise en location d’appartements. Le financement de ce projet était assuré en partie par des subventions d’organismes publics.

2. La maîtrise d’oeuvre a été confiée à la société Gecau Curti-Ciais associés (le maître d’oeuvre), assurée au titre de la responsabilité décennale et de la responsabilité contractuelle auprès de la société Axa France IARD (l’assureur).

3. Se plaignant d’un retard dans la réalisation du chantier et de l’existence de malfaçons, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] (le syndicat des copropriétaires) et les SCI ont, après expertise, assigné le maître d’oeuvre et son assureur en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, sur le deuxième moyen et sur le quatrième moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires et les SCI font grief à l’arrêt de fixer à 70 % le taux de leur perte de chance d’obtenir les subventions non versées par l’Agence nationale de l’habitat (l’ANAH) et le conseil général des Alpes-Maritimes et de condamner in solidum le maître d’oeuvre et son assureur à leur verser la seule somme de 626 253,08 euros au titre du remboursement et de la perte de ces subventions, alors « que le juge est tenu d’observer et de faire observer le principe de la contradiction ; que, pour condamner in solidum la société Gecau et son assureur la société Axa France IARD à payer aux SCI Paudi et Mika et au syndicat des copropriétaires [7] la seule somme de 626 253,08 euros au titre du remboursement et de la perte des subventions de l’ANAH et du conseil général des Alpes-Maritimes, la cour d’appel a retenu qu’il devait être considéré que le maître d’ouvrage ne pouvait prétendre qu’à la perte d’une chance de percevoir la partie restante des subventions considérées et de fixer le taux de perte de chance à 70 % ; qu’en statuant ainsi d’office et sans susciter les observations préalables des parties, cependant qu’aucune des parties n’invoquait la perte de chance, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 16 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, le juge, qui doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

7. Pour condamner in solidum le maître d’oeuvre et son assureur à verser aux SCI et au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre du remboursement et de la perte des subventions versées par l’ANAH et le conseil général des Alpes-Maritimes, l’arrêt retient que leur versement intégral était conditionné à la réalisation des travaux et que, ceux-ci ayant été interrompus et l’ouvrage n’ayant pas été achevé, il doit être considéré que le maître de l’ouvrage ne peut prétendre qu’à la perte d’une chance de percevoir la partie restante de ces subventions, dont il fixe le taux à 70 %.

8. En statuant ainsi, en relevant d’office le moyen tiré de la perte de chance, qu’aucune des parties n’avait invoqué, sans les inviter au préalable à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe à 70 % le taux de perte de chance de la société civile immobilière Paudi, de la société civile immobilière Mika et du syndicat des copropriétaire [7] d’obtenir les subventions non versées par l’Agence nationale de l’habitat et le conseil général des Alpes-Maritimes et condamne in solidum la société Gecau Curti- Ciais associés et la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de celle-ci, à verser à la société civile immobilière Paudi, à la société civile immobilière Mika et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] la somme totale de 626 253,08 euros au titre du remboursement et de la perte des subventions de l’Agence nationale de l’habitat et du conseil général des Alpes-Maritimes, l’arrêt rendu le 14 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne les société Gecau Curti-Ciais associés et Axa France IARD aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Axa France IARD et la condamne à payer aux sociétés civiles immobilières Paudi et Mika, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.