CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 octobre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 476 F-D

Pourvoi n° D 24-16.682

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 OCTOBRE 2025

1°/ M. [P] [U],

2°/ Mme [O] [N], épouse [U],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° D 24-16.682 contre l’arrêt rendu le 3 avril 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant à la société Unicil, société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Boucard, Capron, Maman, avocat de M. et Mme [U], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Unicil, après débats en l’audience publique du 2 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 avril 2024), le 1er février 2018, la société Unicil (la bailleresse) a donné à bail à M. et Mme [U] (les locataires) un appartement.

2. Les locataires ont assigné la bailleresse en indemnisation de leurs préjudices résultant de l’indécence du logement.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Les locataires font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que pendant toute la durée du bail d’habitation et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, le bailleur est tenu, par la nature du contrat et en vertu d’une obligation d’ordre public, dont seul un cas de force majeure peut l’exonérer, de délivrer au preneur un logement décent ; qu’en énonçant, par conséquent, après avoir relevé qu’un rapport d’expertise contradictoire établi après une visite du logement loué en présence de M. [P] [U] et d’un représentant de la société Unicil le 7 juin 2018, indiquait qu’en l’état, le logement loué ne répondait pas aux critères d’un logement décent, qu’il n’avait pas été délivré en état d’usage et que les locataires subissaient un préjudice d’habitabilité, pour débouter M. et Mme [P] [U] de l’intégralité de leurs demandes, que les conditions générales du contrat de location conclu entre les parties le 1er février 2018 prévoyaient que le preneur déclarait avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu’il prenait dans leur état tel que décrit dans le constat des lieux établi contradictoirement, qu’après la signature de l’état des lieux établi à la prise de possession du logement, le preneur ne pourrait plus formuler de réserves sauf pendant le premier mois de chauffe et uniquement sur les éléments de chauffage et que les réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur ne pouvaient donner lieu à réparation des locataires et que le contrat de bail excluait donc la possibilité pour M. et Mme [P] [U] de demander une quelconque indemnisation du chef des réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur, quand les stipulations du contrat de bail d’habitation conclu, d’une part, par M. et Mme [P] [U] et, d’autre part, par la société Unicil n’étaient pas susceptibles de dispenser le bailleur de son obligation de délivrer aux preneurs un logement décent, et, partant, en cas de méconnaissance de cette obligation, de son obligation de réparer les préjudices subis par les preneurs, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

4. Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

5. Pour rejeter la demande d’indemnisation du trouble de jouissance des locataires, l’arrêt retient que, si un rapport d’expertise contradictoire établi le 7 juin 2018 indique que le logement loué ne répond pas aux critères d’un logement décent, qu’il n’a pas été délivré en état d’usage par le bailleur et que les locataires subissent un préjudice d’habitabilité, le bail conclu le 1er février 2018 prévoit que le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu’il prend dans leur état, qu’après la signature de l’état des lieux établi à la prise de possession du logement, le preneur ne pourra plus formuler de réserves sauf pendant le premier mois de chauffe et uniquement sur les éléments de chauffage et que les réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur ne peuvent donner lieu à réparation des locataires.

6. En statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

7. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif ayant rejeté la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance des locataires entraîne, par voie de conséquence, la cassation de celui rejetant leur demande d’indemnisation pour résistance abusive, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Unicil aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Unicil et la condamne à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.