CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 27 mars 2025

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 168 F-D

Pourvoi n° B 23-18.769

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MARS 2025

La société Résid & Co, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° B 23-18.769 contre l’arrêt rendu le 21 avril 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 8), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Résidence You and Mée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Résid France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société MJC2A, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de M. [K] [C], en sa qualié de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société Résid France,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, cinq moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Résid & Co, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Résid France, après débats en l’audience publique du 25 février 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 avril 2023), rendu en référé, et les productions, un ensemble immobilier dénommé « Le [5] » a été construit pour l’exploitation d’une résidence de tourisme trois étoiles. Il a été divisé en cinq volumes, constituant l’association foncière urbaine libre du [5], et ses volumes deux et trois comprennent notamment deux-cent-vingt-quatre studios à usage d’habitation, chacun donnés à bail commercial, par leurs propriétaires respectifs à compter du 1er janvier 2011, à la société Résid France, qui exploite la résidence. La société Résid France est aussi locataire du château et de ses dépendances, du bâtiment comprenant les salles de sport et de places de stationnement.

2. La société Résid France a restitué, fin février 2021, quatre-vingt-dix-neuf de ces studios à leurs propriétaires qui ont créé, en novembre 2021, la société Résidence You and Mée chargée de gérer des locations de courte durée de quatre-vingt-un d’entre eux.

3. Cette société a confié certaines prestations, dont les réservations et la réception de la clientèle, à la société Résid & Co.

4. Se prévalant de faits de concurrence déloyale, de violation des dispositions du code du tourisme et de règles de sécurité régissant les établissements recevant du public, la société Résid France, bénéficiaire d’un plan de sauvegarde selon jugement du 1er décembre 2021, a assigné les sociétés Résidence You and Mée et Résid & Co en référé en cessation du trouble manifestement illicite subi.

Examen des moyens

Sur les deuxième à cinquième moyens

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. La société Résid & Co fait grief à l’arrêt de faire droit aux demandes de la société Résid France, alors :

« 1°/ que les articles D. 321-1 et suivants du code du tourisme ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires d’une résidence de tourisme représentant au moins 30 % des locaux d’habitation en confient la gestion en vue de leur exploitation par un autre exploitant que celui de la résidence de tourisme déjà existante ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a exactement rappelé qu’ « il n’est pas interdit aux propriétaires des lots non exploités par l’intimée, dès lors que ces derniers représentent 30 % des locaux d’habitation […] de choisir les modalités de leur gestion, soit directement par eux-mêmes soit en la confiant à des administrateurs de biens » ; qu’en retenant néanmoins que « la société Résidence You and Mée dont les activités, précisées sur son extrait Kbis, sont l’exploitation et l’administration de résidences de tourisme, de résidences hôtelières, ou étudiantes meublées et les locations meublées, a créé une résidence de tourisme indépendante au sein de la résidence de tourisme "Résidence [5]" alors qu’elle reconnaît dans ses écritures, ne disposer que de 36 % de locaux d’habitation » et que « ce seuil est insuffisant pour lui permettre d’exploiter une telle résidence ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article D. 321-2 du code du tourisme, qui impose à l’exploitant de disposer d’au moins de 70 % des locaux d’habitation meublés », pour dire que les agissements des sociétés Résid & Co et Résidence You and Mée étaient contraires au code du tourisme et, par suite, constitutifs d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 873 du code de procédure civile, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés ;

2°/ que le juge des référés peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite la gestion de certains lots de copropriété d’un ensemble immobilier exploité comme résidence de tourisme, confiée à un tiers à la société d’exploitation de la résidence à laquelle cette gestion avait initialement été confiée, dès lors que cette société d’exploitation a restitué ces lots après la délivrance de congés et commandements de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers ; qu’en retenant le contraire, la cour d’appel a méconnu l’article 873 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge des référés peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu’en l’espèce, la société Résid & Co soutenait qu’elle s’était bornée à préparer la commercialisation de la résidence, sans jamais ouvrir les ventes, et établissait qu’aucun des 81 studios n’avait été mis en location ; que l’arrêt retient que « c’est vainement que les appelantes soutiennent qu’à ce jour aucune location n’a été réalisée et que l’exploitation de la résidence litigieuse n’a pas débuté, dès lors que des biens ont été offerts à la location sur plusieurs sites, qu’il n’est pas contesté que deux réservations ont été effectuées, bien qu’ultérieurement annulées et que l’ensemble des démarches entreprises étaient destinées à l’exploitation d’une résidence de tourisme concurrente à celle de l’intimée » ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a constaté l’existence d’un dommage futur éventuel mais non un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser ; qu’en ordonnant néanmoins la fermeture du site internet « residenceyouandmee.fr », l’enlèvement des étiquettes You and Mée sur les portes des 81 studios, la remise à la société Résid France des clés ou tout dispositif de fermeture des 81 studios concernés, et en faisant interdiction de commercialiser, sous quelque support ou mode de distribution que ce soit, une résidence hôtelière dans l’ensemble immobilier constituant la résidence [5], d’utiliser des photographies appartenant à la société Résid France et l’appellation « Résidence [5] », et de commercialiser des studios en utilisant des éléments d’équipements communs dont la société Résid France a la jouissance exclusive ou lui appartenant, la cour d’appel a méconnu l’article 873 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. En premier lieu, après avoir constaté que la résidence [5], exploitée par la société Résid France, regroupait un ensemble homogène constitué de locaux d’hébergement, de voies de circulation, d’emplacements de stationnement, d’une piscine, du château et des salles de réception, de salles de réunion et de divers équipements, et bénéficiait d’un classement trois étoiles, la cour d’appel a, à bon droit, retenu que, s’il n’était pas interdit aux propriétaires des lots non exploités par la société Résid France de choisir les modalités de gestion de leurs lots, soit directement par eux-mêmes soit en la confiant à des administrateurs de biens, ils ne pouvaient se regrouper pour exercer une activité concurrente et parasitaire portant atteinte à l’exploitation de la résidence de tourisme déjà existante et située dans le même périmètre, le règlement de copropriété applicable au volume 2, qui s’imposait aux copropriétaires, ne prévoyant l’exploitation que d’une seule résidence de tourisme.

8. En second lieu, la cour d’appel a relevé que la société Résidence You and Mée avait créé une résidence de tourisme indépendante au sein de la résidence de tourisme « Résidence [5] », qu’elle se prévalait, sur son site internet, du classement trois étoiles de la résidence qu’elle entendait exploiter, alors même qu’elle ne disposait d’aucun élément d’équipement et locaux à usage collectif, critères de classement, qu’elle indiquait sur ce même site des horaires d’ouverture d’une réception alors qu’elle n’en disposait pas, qu’elle faisait état de services de wifi et de télévision dans les chambres résultant d’abonnements souscrits et payés par la société Résid France, et que figuraient sur son site et sa plaquette commerciale des photographies semblables à celles utilisées par la société Résid France et notamment la photographie de la résidence [5], créant un risque de confusion évident avec la résidence exploitée par la société Résid France sous le même nom.

9. Elle a pu déduire, de ces seuls motifs, que les sociétés Résidence You and Mée et Résid & Co, cette dernière étant chargée de promouvoir, de commercialiser « les unités d’hébergement et les services associés » auprès de partenaires et de gérer les réservations et la réception de la clientèle, avaient commis des agissements constitutifs d’actes de concurrence déloyale et de parasitisme à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Résid & Co aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Résid & Co et la condamne à payer à la société Résid France la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille vingt-cinq.