CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 3 juillet 2025

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 346 FS

Pourvoi n° S 23-18.576

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUILLET 2025

Le syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société [Localité 5] immobilier, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 23-18.576 contre l’arrêt rendu le 15 mai 2023 par la cour d’appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l’opposant à la société HJNM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 20 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Grandjean, conseiller rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, M^me Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, conseillers, M^mes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, M^mes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 15 mai 2023), statuant en référé, la société HJNM (la locataire) exploite, à [Localité 5], un établissement de nuit au sein d’une galerie commerciale, en vertu de baux commerciaux consentis par deux copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, composé notamment de deux bâtiments, chacun longé d’une galerie, et séparés par une esplanade.

2. Le règlement de copropriété de l’immeuble dispose en son chapitre IV que « les propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée, qu’ils soient commerciaux ou professionnels pourront utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasses) et y réaliser tous aménagements tels qu’installations de tables et de chaises, panneaux publicitaires, etc…, sous la condition expresse :

— que ces installations aient un caractère essentiellement amovible,

— qu’elles ne suscitent aucune entrave à la libre circulation dans les galeries et les espaces communs, l’installation de cloisons ou de barrières, même partielles, étant interdites. »

3. Le 7 septembre 2022, l’assemblée générale du syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 (le syndicat des copropriétaires) a décidé de révoquer l’autorisation donnée à titre de simple tolérance du droit de jouissance privative des parties communes situées sur l’esplanade à plusieurs commerçants et de procéder au démontage des structures s’y trouvant.

4. Le 14 octobre 2022, la locataire, invoquant un trouble manifestement illicite causé par la mise à exécution de cette décision, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire suspendre les effets de cette résolution et remettre en état les structures démantelées et en indemnisation provisionnelle du préjudice subi.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de suspendre les effets de la résolution n° 13 adoptée le 7 septembre 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial de [Adresse 4], dans l’attente d’une décision au fond dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal de première instance de Nouméa, de lui enjoindre de remettre les lieux dans leur état antérieur au 29 novembre 2022 et de le condamner à payer à la locataire une provision à valoir sur le préjudice occasionné par le démontage de la structure métallique bâchée, alors :

« 1°/ que les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne, ce qui est notamment le cas du droit d’un copropriétaire à contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en retenant, pour suspendre la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, enjoindre au syndicat des copropriétaires de remettre les lieux en état et condamner celui-ci au paiement d’une provision, que si la locataire, titulaire de deux baux commerciaux, n’a pas la qualité de copropriétaire, elle a toutefois qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires en exerçant l’action oblique, la cour d’appel a violé l’article 1166 du code civil de la Nouvelle-Calédonie, ensemble l’article 809 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

2°/ que l’action oblique d’un créancier n’est recevable qu’en présence d’une carence du débiteur préjudiciable à ses droits ; qu’en retenant, pour suspendre la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, enjoindre au syndicat des copropriétaires de remettre les lieux en état et condamner celui-ci au paiement d’une provision, que si la locataire, titulaire de deux baux commerciaux, n’a pas la qualité de copropriétaire, elle a toutefois qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires en exerçant l’action oblique, sans constater la carence des bailleurs de la locataire, la cour d’appel a violé l’article 1166 du code civil de la Nouvelle-Calédonie, ensemble l’article 809 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

3°/ que tout jugement doit être motivé ; qu’en se bornant à retenir, pour suspendre la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, enjoindre au syndicat des copropriétaires de remettre les lieux en état et condamner celui-ci au paiement d’une provision, que dès lors que le bail du 18 octobre 2006, en accord avec le règlement de copropriété, reconnaît à la société HJNM un droit d’usage sur les « espaces communs », lesquels se distinguent des galeries, cette dernière dispose d’un intérêt à contester une décision de l’assemblée générale remettant en cause l’usage des terrasses exploitées sur le deck, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires qui faisait valoir que les terrasses sises sur l’esplanade ayant été créées en 2012, soit postérieurement à l’état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 26 mai 1999 et à la signature des baux en 2006 et 2007, la locataire ne démontre pas qu’elle dispose de droits conférés par un titre sur les parties communes se trouvant sur l’esplanade aménagée en 2012, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a constaté, d’une part, que le règlement de copropriété, dont le bail consenti à la locataire reprenait les clauses, conférait aux propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée le droit d’utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasse) et d’y réaliser tous aménagements, sous conditions que ces installations aient un caractère amovible et ne suscitent aucune entrave à la circulation dans les galeries et les espaces communs, d’autre part, que la structure métallique sous laquelle la locataire exploitait avait été démontée et que cette mesure prise à l’encontre de cette seule locataire était discriminatoire, les autres commerçants poursuivant leur exploitation sous une structure identique.

7. Elle en a souverainement déduit que la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir.

8. Abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deux premières branches et sans être tenue d’examiner le moyen visé par la troisième branche que ses constatations rendaient inopérant, elle a pu en déduire que la locataire était recevable à agir en cessation d’un trouble manifestement illicite.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la locataire une provision à valoir sur le préjudice occasionné par le démontage de la structure métallique bâchée, alors « que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ; qu’en retenant, pour condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision, que le bail, en accord avec le règlement de copropriété, reconnaît à la locataire un droit d’usage sur les espaces communs, lesquels – aux termes dudit règlement – sont distincts de la galerie couverte qui longe le bâtiment, la cour d’appel, qui a dû interpréter les clauses du règlement de copropriété, a tranché une contestation sérieuse et violé l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. »

Réponse de la Cour

11. C’est sans trancher une contestation sérieuse que la cour d’appel, relevant souverainement que la locataire tenait du règlement de copropriété et du bail un droit d’usage sur la terrasse sur laquelle elle exploitait son fonds de commerce, et retenant que l’interdiction d’user de cette terrasse constituait un trouble manifestement illicite, a fait droit à la demande de provision.

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat secondaire des propriétaires de la zone 2 aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l 'article 450 du code de procédure civile et signé par M^me Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.