CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 2 octobre 2025

Rejet

M^me PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente

Arrêt n° 429 F-D

Pourvoi n° J 24-11.420

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 OCTOBRE 2025

La société SQHPB, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la SAS Poumirau immobilier et exerçant sous le nom commercial Square habitat, a formé le pourvoi n° J 24-11.420 contre l’arrêt rendu le 21 novembre 2023 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Foncia Loft One, société par actions simplifiée unipersonelle, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ à la société MMA IARD, société anonyme,

3°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d’assurances mutuelles,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, trois moyens de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société SQHPB, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf, après débats en l’audience publique du 1er juillet 2025 où étaient présents M^me Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 21 novembre 2023), la résidence Victoria Surf, soumise au statut de la copropriété, comprend en son sein une résidence hôtelière.

2. Une expertise judiciaire a été ordonnée en 2014, à la demande d’un copropriétaire, afin de décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du hall d’entrée avec la réglementation en matière d’établissements recevant du public.

3. Le syndicat des copropriétaires de la résidence a assigné la société Poumirau immobilier, aux droits de laquelle vient la société SQHPB, exerçant sous le nom commercial Square habitat, qui a exercé les fonctions de syndic entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2015, ainsi que son assureur responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, en paiement de dommages-intérêts pour avoir dépensé des fonds sans autorisation de l’assemblée générale et en répétition d’honoraires indûment perçus.

4. La société MMA IARD assurances mutuelles, co-assureur de la société Poumirau immobilier, est intervenue volontairement en cause d’appel.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

6. La société SQHPB fait grief à l’arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 80 472 euros au titre de commandes non autorisées de prestations auprès des sociétés AMT et APAVE, alors :

« 1°/ que les travaux chiffrés à 95 000 euros HT par le rapport d’expertise judiciaire et décrits en page 10 étaient les travaux définitifs, les travaux conservatoires urgents étant indiqués en pages 13 et 14 sans être évalués et sans qu’en soient exclues les études d’élévation du niveau de sécurité, dont au contraire il était fait mention ; qu’en affirmant, pour retenir la responsabilité de la société Poumirau immobilier, que le rapport d’expertise excluait les études d’élévation du niveau de sécurité de la liste des travaux conservatoires urgents à réaliser détaillés en page 10 et chiffrés à 95 000 euros HT, la cour d’appel a dénaturé ce rapport d’expertise, en violation de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

2°/ que pour prouver que les études d’élévation du niveau de sécurité (ou autrement dit le schéma directeur d’élévation du niveau de sécurité) étaient nécessaires aux travaux conservatoires urgents, la société Poumirau immobilier produisait la lettre que lui avait adressée M. [C] le 17 juin 2015 et par laquelle cet ingénieur au sein du bureau d’études techniques AMT, invoquant sa qualité de sachant, menaçait de refuser de poursuivre sa mission et d’alerter les pouvoirs publics si le schéma directeur d’élévation du niveau de sécurité qu’il avait proposé n’était pas pris en compte ; qu’en se bornant à affirmer que l’exposante ne prouvait pas que les études d’élévation du niveau de sécurité étaient nécessaires aux travaux conservatoires urgents, sans examiner cette lettre, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la société Poumirau immobilier reprenait expressément la motivation des premiers juges, fondée sur l’analyse du rapport d’expertise judiciaire et selon laquelle la copropriété, représentée par son syndic, s’était prévalue devant l’expert judiciaire de l’avis du responsable de la société Apave ainsi que du fait qu’elle avait missionné la société AMT et la société Apave pour réaliser les études d’élévation du niveau de sécurité, de sorte qu’elle ne pouvait, sans se contredire, reprocher à la société Poumirau immobilier d’avoir diligenté sans autorisation ces études, qui dès lors s’inscrivaient bien dans le contexte d’urgence décrit par l’expert judiciaire ; qu’en jugeant que les études d’élévation du niveau de sécurité n’étaient pas nécessaires aux travaux conservatoires urgents sans s’expliquer sur ce moyen déterminant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Réponse de la Cour

7. La cour d’appel a retenu que le syndic avait confié à deux sociétés une mission d’étude et d’assistance sur la sécurité incendie et une mission de maîtrise d’oeuvre pour un montant de 80 472 euros, sans autorisation préalable ni ratification de l’assemblée générale des copropriétaires, sans vote d’une quelconque provision et sans tenir compte de l’avis du conseil syndical souhaitant une mise en concurrence.

8. Elle a retenu, ensuite, abstraction faite d’une dénaturation sans incidence sur le litige, que l’expert judiciaire ne soumettait pas la réalisation des travaux conservatoires urgents de sécurisation incendie, portant sur l’installation de portes coupe-feu dans le hall d’entrée, à la réalisation de telles études préalables, et que si leur utilité n’était pas contestée par le syndicat des copropriétaires, elles relevaient d’investissements importants non limités au hall d’entrée.

9. Sans être tenue de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter et par une motivation suffisante, elle a ainsi légalement justifié sa décision de retenir que ces études ne relevaient ni de la gestion courante de la copropriété ni des travaux qu’il appartient au syndic de faire réaliser en urgence en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

10. La société SQHPB fait grief à l’arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 87 555,86 euros au titre de factures injustifiées, alors :

« 1°/ que les honoraires payés après service rendu et en connaissance de cause ne peuvent être réduits ni supprimés ; qu’en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires, qui agissait en répétition de sommes qu’il était censé avoir réglées après service rendu, sans caractériser que ses paiements n’avaient pas été faits en connaissance de cause en relevant que les factures comportaient, soit la mention « HONO AG 2012. RES.18- RES.19- RES.20 », soit la mention « vacation sinistre » ou « vacation secrétaire sinistre », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que le silence vaut acceptation lorsque les circonstances lui donnent cette signification, comme lorsque de très nombreuses factures sont payées sans protestations ni réserves, ce qui caractérise leur acceptation ; qu’en accueillant la demande de la copropriété de répétition des sommes qu’elle avait versées à la société Poumirau immobilier en règlement des très nombreuses factures de cette dernière émises en 2014 et 2015, sans constater que la copropriété aurait formulé quelque protestation ou réserve que ce soit lorsqu’elle a fait ses multiples paiements, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution ; qu’en faisant droit à la demande de répétition de l’indu du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne lui appartenait pas de démontrer l’absence de pertinence des factures qu’il a réglées mais bien à la société Poumirau immobilier de justifier de la réalité des prestations, ce qu’elle ne faisait pas, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 devenu 1353 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. Ayant rappelé, à bon droit, qu’il revenait au syndic de justifier de la réalité des prestations facturées hors forfait et souverainement retenu qu’il ne produisait pas le moindre justificatif à l’appui de cette facturation, ce dont il résultait que les paiements effectués par le syndicat des copropriétaires à ce titre étaient indus, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société SQHPB, venant aux droits de la société Poumirau immobilier, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SQHPB, venant aux droits de la société Poumirau immobilier, et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf la somme de 3 000 euros, et aux sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.