COMM.

HM

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 7 janvier 2026

Cassation partielle

M. VIGNEAU, président

Arrêt n° 6 F-D

Pourvoi n° Y 24-17.413

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 7 JANVIER 2026

1°/ la société Felger immo, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ la société Grand ouest protection mandataire judiciaire (GOPMJ), dont le siège est [Adresse 2], représentée par Mme [D] [H], agissant en qualité de liquidateur de la société Felger immo,

ont formé le pourvoi n° Y 24-17.413 contre l’arrêt rendu le 14 mai 2024 par la cour d’appel de Rennes (3e chambre commerciale), dans le litige les opposant à M. [C] [W], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Bessaud, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Felger immo et Grand ouest protection mandataire judiciaire, ès qualités, après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M. Vigneau, président, M^me Bessaud, conseillère référendaire rapporteure, M. Mollard, conseiller doyen, et M^me Labat, greffière de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 14 mai 2024), soutenant que les manquements de son mandant, la société Felger immo, avaient entraîné la résiliation de son contrat d’agence commerciale, M. [W] en a pris acte par lettre du 16 novembre 2021, puis a assigné la société Felger immo en paiement d’une indemnité de fin de contrat et de commissions. Celle-ci a demandé reconventionnellement l’application de la clause pénale stipulée au contrat au motif que M. [W] n’avait pas respecté son obligation contractuelle de non-concurrence.

2. La société Felger immo ayant été mise en liquidation judiciaire, la société Grand ouest protection mandataire judiciaire (la société GOPMJ), prise en la personne de Mme [H], est intervenue à la procédure en sa qualité de liquidateur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et le deuxième moyen, pris en sa troisième branche

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Felger immo et la société GOPMJ, ès qualités, font grief à l’arrêt de fixer la créance de M. [W] à la somme de 8 626,63 euros au titre des factures restées impayées majorée d’un intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation du 10 février 2022 et jusqu’à parfait paiement, alors « que la société Felger immo faisait valoir, sur l’affaire [E]/[U], que "Monsieur [C] [W] ne saurait réclamer le paiement d’une quelconque rémunération dans ce dossier, la vente du bien n’ayant pas abouti"  ; qu’en jugeant pourtant que M. [W] "réclame 2 083,33 euros correspondant à la facture n° 28 [E]/[U], relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat« et que »la société Felger immo ne conteste pas cette facture qui ne figure pas dans le grand livre susvisé. Elle est donc due", la cour d’appel a dénaturé les conclusions d’appel de la société Felger immo et a ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

5. Pour fixer la créance de M. [W] à la somme de 8 626,63 euros au titre des factures restées impayées, l’arrêt retient que la société Felger immo ne conteste pas la facture n° 28 [E]/[U], d’un montant de 2 083,33 euros.

6. En statuant ainsi, alors que les sociétés Felger immo et GOPMJ soutenaient, dans leur conclusions, que cette facture n’était pas due, puisque la vente n’avait pas abouti, la cour d’appel a violé le principe susvisé.

7. La cour d’appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le principe susvisé.

Sur ce moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

8. La société Felger immo et la société GOPMJ, ès qualités, font le même grief à l’arrêt, alors « que la société Felger immo faisait valoir, sur l’affaire [Y]/[V], que "M. [C] [W] sait pertinemment que la vente n’a été régularisée que le 20 juillet 2022, soit 8 mois après la rupture de son contrat d’agent commercial. En conséquence, M. [W] ne saurait prétendre à une quelconque rémunération là encore, en application de l’article 11 du contrat d’agent commercial" ; qu’en jugeant pourtant que M. [W] réclame "3 125,00 euros correspondant à la facture n° 29 [Y]/[V], relative à la commission sur vente en cours au moment de la rupture du contrat. La société Felger immo ne conteste pas cette facture qui ne figure pas dans le grand livre sus visé. Elle est donc due", la cour d’appel a dénaturé les conclusions d’appel de la société Felger immo et a ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

9. Pour fixer la créance de M. [W] à la somme de 8 626,63 euros au titre des factures restées impayées, l’arrêt retient que la société Felger immo ne conteste pas la facture n° 29 [Y]/[V], d’un montant de 3 125,00 euros.

10. En statuant ainsi, alors que les sociétés Felger immo et GOPMJ soutenaient, dans leur conclusions, que cette facture n’était pas due dès lors que l’article 11 du contrat d’agence commerciale stipulait que seules les ventes ayant abouti dans les six mois suivant sa rupture donneraient droit au paiement d’une commission et que la vente ayant donné lieu à cette facture avait abouti huit mois après la rupture du contrat, la cour d’appel a violé le principe susvisé.

11. La cour d’appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le principe susvisé.

Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

12. La société Felger immo et la société GOPMJ, ès qualités, font grief à l’arrêt de condamner M. [W] à payer à cette dernière la seule somme de 4 000 euros au titre de la clause pénale, alors « que le juge ne peut modérer ou augmenter la peine qui a été convenue par les parties que si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu’en retenant, pour modérer le montant dû au titre de la clause pénale pour violation de la clause de non-concurrence, que, "compte tenu de la rupture imposée à M. [W] ce montant au titre de la clause pénale est excessif. En effet les clients d’un agent immobilier, pour leur très grande majorité, ne lui confient qu’un seul bien. Ainsi les contacts qu’il avait pu établir lors de son travail pour l’agence ne lui ont été d’aucune utilité dans sa nouvelle agence", la cour d’appel, qui n’a pas recherché quel était le préjudice par la société Felger immo, a statué par des motifs impropres à justifier en quoi l’indemnisation prévue par la clause pénale était manifestement excessive, et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1231-5 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1231-5 du code civil :

13. Selon ce texte, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

14. Pour modérer la clause pénale contractuellement prévue et la limiter à la somme de 4 000 euros, l’arrêt, après avoir retenu qu’en application des stipulations contractuelles l’indemnité due à l’ancien mandant s’élève à la somme de 9 060,28 euros, retient que, compte tenu de la rupture imposée à M. [W], ce montant est excessif, ajoutant que les clients d’un agent immobilier, pour leur très grande majorité, ne lui confient qu’un seul bien, de sorte que les contacts qu’il avait pu établir lors de son travail pour l’agence ne lui ont été d’aucune utilité dans sa nouvelle agence.

15. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale par rapport au préjudice effectivement subi par la société Felger immo, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe la créance de M. [W] sur la société Felger immo à la somme de 8 626,63 euros, majorée d’un intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation du 10 février 2022 et jusqu’à parfait paiement, au titre des factures restées impayées et en ce qu’il condamne M. [W] à payer à la société Grand ouest protection mandataire judiciaire, prise en la personne de Mme [H], en sa qualité de liquidateur de la société Felger immo et en ce qu’il fixe à 4 000 euros la somme que M. [W] est condamné à payer à la société Grand ouest protection mandataire judiciaire, prise en la personne de Mme [H], en sa qualité de liquidateur de la société Felger immo, au titre de la clause pénale, l’arrêt rendu le 14 mai 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Felger immo et la société Grand ouest protection mandataire judiciaire, prise en la personne de Mme [H], en sa qualité de liquidateur de la société Felger immo ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le sept janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.