CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 juin 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 323 F-D

Pourvoi n° V 25-12.239

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026

1°/ Mme [X] [W], domiciliée [Adresse 1], [Localité 1],

2°/ la société Ryu, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 2],

ont formé le pourvoi n° V 25-12.239 contre l’arrêt rendu le 6 février 2025 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant :

1°/ à l’association syndicale libre Paradiso, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 1], représentée par le cabinet Trepier-Venturini immobilier, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 3],

2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Trepier-Venturini immobilier, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 3],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Pic, conseillère, les observations de M^e Occhipinti, avocat de Mme [W] et de la société Ryu, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l’association syndicale libre Paradiso et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Pic, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 février 2025), la société Ryu est propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sur lesquels Mme [W] s’est réservée un droit d’usage et d’habitation viager. Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que la piscine et ses annexes, constituant un équipement commun, est gérée par l’association syndicale libre Paradiso (l’ASL).

2. Mme [W] et la société Ryu ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, l’ASL et le syndic de copropriété, la société TVI, aux fins de voir juger que l’ASL n’avait pas la capacité juridique, de voir les assemblées générales de l’ASL des 19 et 25 mai 2019 annulées et de leur déclarer inopposables tous les actes de l’ASL depuis 2006.

3. Elles ont ensuite assigné l’ASL et le syndicat des copropriétaires aux fins de voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété portant création de celle-ci, de voir prononcer sa dissolution, pour illicéité de son objet, ainsi que la nullité de son assemblée générale du 11 janvier 2020 et de voir juger que les charges afférentes à la piscine et à ses annexes doivent être imputées aux copropriétaires selon les tantièmes établis par le règlement et recalculés à compter de l’exercice 2014.

4. Les deux instances ont été jointes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, et sur le troisième moyen

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

6. Mme [W] et la société Ryu font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’annulation des statuts de l’ASL et des actes pris par cette dernière et de répartition des charges relatives à la piscine et ses annexes selon les tantièmes de copropriété, alors :

« 1°/ que le statut de la copropriété, d’ordre public, s’applique à tout immeuble bâti à usage d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; qu’il peut ne pas s’appliquer à un ensemble immobilier, qui est un groupement d’immeubles au statut hétérogène ; que la cour d’appel a constaté que le litige concernait un bâtiment unique ; qu’en estimant qu’une association syndicale libre avait pu être créée pour gérer un élément commun de cet immeuble, quand seul le statut de la copropriété était susceptible d’être appliqué, la cour d’appel a violé l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances, de préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles, d’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ou

de mettre en valeur des propriétés ; que la gestion d’une piscine d’un bâtiment unique ne correspond à aucun de ces objectifs ; qu’en estimant néanmoins qu’il était légalement possible de créer une association syndicale libre pour un tel usage, la cour d’appel a violé l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. »

Réponse de la Cour

7. La cour d’appel a, d’abord, relevé, par motifs propres et adoptés, qu’il résultait de l’état descriptif de division de l’immeuble, non contredit par le règlement de copropriété, que le lot n° 225, constitué par une piscine et ses annexes, avait été désigné comme une partie privative, et que la propriété de ce lot privatif avait été transférée à l’ASL, dont les statuts précisaient qu’elle avait pour objet son acquisition ainsi que sa gestion et son entretien.

8. Elle a, ensuite, à bon droit, retenu, d’une part, que les règles relatives au statut de la copropriété, auquel l’immeuble était soumis, ne s’opposaient pas à ce que ce lot privatif, bien qu’affecté à l’utilité de tous les copropriétaires, soit géré par l’ASL, sa propriétaire, dont étaient membres tous les copropriétaires, d’autre part, que l’objet de celle-ci, qui portait sur l’acquisition et la gestion d’un équipement commun, entrait dans les prévisions de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

10. Mme [W] et la société Ryu font grief à l’arrêt de rejeter leur demande d’annulation de l’assemblée générale de l’ASL du 11 janvier 2020, alors « que les statuts d’une association syndicale libre constituent un contrat entre ses membres, de sorte que les décisions prises en violation des statuts doivent être annulées ; que la cour d’appel a constaté que l’assemblée générale du 11 janvier 2020 avait été tenue en violation des statuts ; qu’en rejetant la demande d’annulation au motif inopérant que les exposants avaient voté en faveur de l’ensemble des résolutions, la cour d’appel a violé les articles 5 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

11. Il résulte de ce texte qu’une résolution de l’assemblée générale d’une association syndicale est nulle du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote.

12. Pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 janvier 2020, l’arrêt retient que, si lors de cette assemblée, certains membres disposaient de plus de trois mandats, en violation de l’article 9 des statuts de l’ASL, la société Ryu, représentée par Mme [W], avait voté en faveur de l’ensemble des résolutions débattues et adoptées, sans y être opposante ni s’abstenir et que la nullité, qui n’est que relative, ne peut donc être prononcée.

13. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 janvier 2020, l’arrêt rendu le 6 février 2025, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne l’association syndicale libre Paradiso et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.