CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 19 mars 2026

Cassation partielle sans renvoi

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 178 F-D

Pourvoi n° K 24-18.919

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société ELG Esvan, dont le siège social est situé [Adresse 2], [Localité 1], a formé le pourvoi n° K 24-18.919 contre l’arrêt rendu le 6 juin 2024 par la cour d’appel de Rennes (4e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société Zonzon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 2], défenderesse à la cassation.

La société civile immobilière Zonzon a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société civile immobilière Zonzon, après débats en l’audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 6 juin 2024), la société civile immobilière Zonzon (la SCI) est propriétaire, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’un lot situé au rez-de-chaussée qui, autrefois à usage de magasin, a été transformé en porche au cours des années 1992-1993, des ouvertures sur les façades avant et arrière de l’immeuble ayant été créées pour permettre d’accéder à un autre immeuble situé derrière.

2. Le syndicat des copropriétaires a, par acte du 30 mai 2022, assigné la SCI aux fins de condamnation de celle-ci à réaliser les travaux de remise en état.

3. La SCI a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de constater que la fin de non-recevoir est sans objet, alors « que le juge de la mise en état statue dans les limites de l’article 789 du code de procédure civile ; que lorsqu’il est saisi d’une fin de non-recevoir, il ne peut trancher des questions de fond que si elles sont nécessaires et préalables du jugement de cette fin de non-recevoir, sans empiéter sur les pouvoirs de la formation collégiale de jugement ; que préalablement à l’analyse de la fin de non-recevoir soulevée par la société Zonzon, la cour d’appel a considéré qu’il devait être tranché la question de fond prise de l’existence d’une autorisation de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’elle a retenu qu’il est démontré que l’auteur de la société Zonzon a réalisé les travaux litigieux après autorisation de l’assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992, de sorte qu’il ne peut y avoir ni appropriation ni exécution des travaux sans autorisation et que la fin de non-recevoir est sans objet ; qu’en statuant ainsi, quand la question de fond liée à l’existence d’une autorisation préalable de travaux n’était pas nécessaire au jugement de la fin de non-recevoir, la cour d’appel, qui a tranché le litige au fond à la place de la formation collégiale du tribunal judiciaire, a excédé ses pouvoirs et violé l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a, sans excéder ses pouvoirs, retenu que préalablement à l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires, devait être tranchée la question de fond tenant à l’existence alléguée d’une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à l’auteur de la SCI pour la réalisation des travaux, dès lors que la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation.

6. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

Mais sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

7. La SCI fait grief à l’arrêt de juger que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires est sans objet, alors « qu’aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; que l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale ; qu’en se contentant de constater que la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, était sans objet, après avoir elle-même relevé que cette action était de nature personnelle et que, suivant ses propres constatations, les travaux litigieux, autorisés par une assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1992, avaient été réalisés « au cours des années 1992-1993 », ce dont il se déduisait que le syndicat des copropriétaires ayant saisi le tribunal judiciaire par acte du 30 mai 2022, son action était prescrite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et dont il découlait que l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite, a violé la disposition susvisée. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 :

8. Aux termes de ce texte, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

9. Pour constater que la fin de non-recevoir est sans objet, l’arrêt retient qu’il est démontré par la SCI que son auteur a réalisé les travaux litigieux après autorisation de l’assemblée générale du 9 avril 1992 et en déduit qu’il ne peut être utilement soutenu qu’il y a eu appropriation de parties communes ou exécution de travaux sans autorisation, ce qui rend sans objet la fin de non-recevoir soulevée.

10. En statuant ainsi, alors qu’elle était saisie d’une fin de non-recevoir sur laquelle elle devait statuer et qu’elle constatait que les travaux avaient été autorisés par une assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1992, puis réalisés au cours des années 1992-1993, ce dont il résultait que l’action du syndicat des copropriétaires était de nature personnelle et que, introduite par acte du 30 mai 2022, elle était prescrite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

11. Après avis donné aux parties, conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

12. L’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

13. La cour d’appel ayant, par un chef de dispositif non atteint par la cassation prononcée, déclaré que les travaux de transformation en porche du lot n° 15 avaient été réalisés après autorisation de l’assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992, et constaté, par des motifs non censurés, que les travaux litigieux avaient été réalisés au cours des années 1992 et 1993 et que l’action en remise en état formée par le syndicat des copropriétaires avait été engagée par une assignation du 30 mai 2022, cette action, soumise au délai de prescription décennal de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, applicable au litige, est prescrite, ce dont il résulte que l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 septembre 2023, ayant déclaré irrecevable comme prescrite l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI, doit être confirmée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare que les travaux de la transformation en porche du lot n°15 ont été réalisés après autorisation de l’assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992 et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 6 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

Confirme l’ordonnance rendue le 5 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Brest ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] et le condamne à payer à la société civile immobilière Zonzon la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.