CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 février 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 89 F-D

Pourvoi n° N 24-11.584

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2026

L’association La Résidence, dite association La Résidence [3], dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° N 24-11.584 contre l’arrêt rendu le 24 janvier 2024 par la cour d’appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l’opposant à la société HLM Aiguillon construction, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de l’association La Résidence [3], de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la société HLM Aiguillon construction, après débats en l’audience publique du 9 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 24 janvier 2024) et les productions, l’association La Résidence [3] (le preneur) a conclu le 15 mai 2008 avec la société Aiguillon construction (le bailleur) un bail à construire portant sur un immeuble hébergeant des personnes âgées dépendantes.

2. Le bail prévoit, à la charge du preneur, en contrepartie de la jouissance de l’immeuble, le versement d’une redevance composée, notamment, d’un poste de frais généraux et d’une participation pour couverture du remplacement des composants et des dépenses de gros entretien, réajustés tous les ans sur la base de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant celui du troisième trimestre 2007.

3. Le bail a pris effet le 23 juin 2010, date de la remise des clés et de l’établissement des lieux d’entrée.

4. A la suite d’un désaccord sur la méthode de calcul de la redevance annuelle, le preneur a assigné le bailleur en remboursement d’un trop-perçu.

Examen des moyens

Sur les deuxième et troisième moyens

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. Le preneur fait grief à l’arrêt de déclarer la clause d’indexation réputée non écrite uniquement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la révision du loyer sur la seule période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011 et de condamner le bailleur à lui payer une certaine somme au titre des sommes indûment versées pour cette période, alors :

« 1°/ qu’est réputée non écrite en son entier toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ; qu’en déclarant la clause d’indexation réputée non écrite uniquement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la révision du loyer sur la seule période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011, dès lors qu’à compter du 1er janvier 2012, les périodes s’écoulant entre chaque révision ont été d’un an puisqu’il a été pris pour nouvel indice multiplicateur celui du troisième trimestre de l’année précédant la révision, soit une variation d’indice d’un an par rapport à la précédente révision, quand, les parties étaient convenues de comparer l’indice de révision à l’indice de base fixe du troisième trimestre 2007, antérieur de plus d’un an à la période de révision, ce dont il résultait une distorsion, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier et l’article 1134 du code civil ;

2°/ que dans ses conclusions d’appel, le preneur a soutenu, à supposer que la clause d’indexation soit valable, que le bailleur a appliqué l’indexation sur le prix de revient, et non sur la composante de redevance concernée (frais généraux ou PGR) ; qu’en déclarant la clause d’indexation réputée non écrite uniquement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la révision du loyer sur la seule période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011, dès lors qu’à compter du 1er janvier 2012, les périodes s’écoulant entre chaque révision ont été d’un an puisqu’il a été pris pour nouvel indice multiplicateur celui du troisième trimestre de l’année précédant la révision, soit une variation d’indice d’un an par rapport à la précédente révision, sans répondre au moyen exposant que l’assiette de l’indexation était erronée, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. En premier lieu, la cour d’appel a énoncé, à bon droit, d’une part, qu’une clause d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevenait pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, dès lors qu’il y avait une concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer, l’indice de révision devant dans ce cas correspondre au même trimestre que celui de l’indice de référence, d’autre part, que, lorsque la période de variation indiciaire est supérieure à la durée s’étant écoulée entre deux révisions, la clause était réputée non écrite pour la seule période durant laquelle la distorsion était caractérisée.

8. Ayant retenu que, si lors des deux premières révisions de la redevance, les 23 juin 2010 et 1er janvier 2011, les périodes de variation de l’indice et des durées s’étant successivement écoulées depuis la prise d’effet du bail et la première révision ne concordaient pas, l’application de l’indice de référence, à compter des révisions ultérieures, n’avait pas conduit à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’étant écoulée entre deux révisions, elle en a exactement déduit que la clause d’indexation était réputée non écrite en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la révision du loyer sur la période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011 et qu’elle produisait ses effets pour les indexations postérieures.

9. En second lieu, ayant retenu que la convention prévoyait que l’assiette de la redevance pour frais généraux et participation pour couverture du remplacement des composants et des dépenses de gros entretien à la charge du bailleur dite PGR ou PCR était réajustée tous les ans sur la base de la variation de l’indice retenu par les parties, elle a répondu en l’écartant aux conclusions prétendument délaissées.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l’association La Résidence [3] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.