CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 juin 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 322 F-D

Pourvoi n° M 24-12.871

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026

1°/ M. [V] [M],

2°/ Mme [R] [G], épouse [M],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ Mme [N] [B], épouse [M], domiciliée [Adresse 2],

4°/ M. [W] [M], domicilié [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° M 24-12.871 contre l’arrêt rendu le 16 janvier 2024 par la cour d’appel de Versailles (chambre 1-2), dans le litige les opposant au conseil départemental des Yvelines, dont le siège est [Adresse 4], défendereur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. [W] et [V] [M], et de Mmes [G] et [B], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du conseil départemental des Yvelines, après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grall, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 16 janvier 2024) et les productions, le 13 mars 1984, le département des Yvelines a donné en location à [Z] [M], à compter du 19 août 1983, un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 1], comprenant une villa et des bâtiments communs aménagés avec jardin.

2. Ce bien immobilier, acquis par le département des Yvelines le 19 août 1983, avait précédemment été donné à bail à [T] [M] par la société civile immobilière [Localité 2] [Localité 3], le 30 juillet 1934, à compter du 1er octobre 1934, pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, et avait été occupé, postérieurement au décès du locataire survenu en 1945, par sa veuve elle-même décédée en 1981, ainsi que par leur fils, [Z] [M].

3. Le contrat de location du 13 mars 1984 contenait notamment la stipulation suivante « Article 2 : La présente location antérieurement consentie à M. [M] [Z] selon bail en date du 30 juillet 1934 et renouvelable par tacite reconduction, est reprise par le département des Yvelines au profit du même locataire à compter du 19 août 1983 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. »

4. [Z] [M] et [Q] [M], son épouse, sont décédés respectivement le 30 juin 2010 et le 4 novembre 2018. Leurs fils MM. [W] et [V] [M] ainsi que leurs épouses respectives Mmes [B] et [G] (les consorts [M]) sont demeurés dans les lieux.

5. Le département des Yvelines a assigné les consorts [M] aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2018 et d’obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

6. Les consorts [M], qui ont quitté les locaux en cours d’instance, ont formé des demandes reconventionnelles en indemnisation.

Examen des moyens

Sur le second moyen

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

8. Les consorts [M] font grief à l’arrêt de dire que le bail consenti le 13 mars 1984 à [Z] [M] a été résilié de plein droit au décès de son épouse, [Q] [M], survenu le 4 novembre 2018, de les déclarer occupants sans droit ni titre depuis cette date, de rejeter leurs demandes en paiement de diverses sommes et de les condamner à payer au département des Yvelines une certaine somme correspondant à l’indemnité d’occupation du bien pendant une période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 17 août 2020, alors :

« 1°/ que la loi du 1er septembre 1948 n’a vocation qu’à régir les baux conclus après son entrée en vigueur ou ceux qui sont venus à expiration et se sont poursuivis après son entrée en vigueur, à l’exclusion de ceux qui, conclus et arrivés à expiration avant son entrée en vigueur, étaient devenus, du fait de leur renouvellement tacite, des contrats à durée indéterminée ; qu’en retenant que le bail conclu par M. [T] [M], auteur des consorts [M] était soumis à la loi du 1er septembre 1948 car il s’était « renouvelé depuis le 1er janvier 1935 par tacite reconduction » et « avait expiré depuis 13 ans lorsque la loi du 1er septembre 1948 est entrée en vigueur » quand, par l’effet de cette expiration s’était opéré un nouveau bail à durée indéterminée, auquel ne pouvait donc pas s’appliquer la loi du 1er septembre 1948, la cour d’appel a violé l’article 1738 du code civil, ensemble l’article 1er de la loi du 1er septembre 1948 ;

2°/ que les stipulations d’un contrat ne sont pas opposables aux tiers ; qu’en retenant, pour affirmer que le contrat de bail conclu entre les consorts [M] et le département des Yvelines était soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948, que " l’acte de vente du bien par la SCI [Localité 2] [Localité 3] au département des Yvelines « rappelait que » la villa sise [Adresse 5] (était) louée suivant bail verbal sous le régime de la loi de 1948 à M. et Mme [M] ", quand la qualification du bail figurant mentionnée dans le contrat de vente conclu entre les propriétaires successifs du bien loué n’était pas opposable aux consorts [M], tiers au contrat, la cour d’appel a violé l’article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que le contrat de bail conclu le 13 mars 1984 énonçait expressément qu’il reprenait les dispositions de « la présente location », c’est-à-dire du bail en cours au moment où il avait été conclu, lequel était soumis aux règles du droit commun du bail, et stipulait en son article 13, alinéa 5 que le « loyer pourra être soumis à révision d’un commun accord à chaque échéance annuelle pour tenir compte des variations économiques par référence aux locaux classés en catégorie II B/IIC aux termes de la loi du 1er septembre 1948 et textes subséquents », de sorte que les parties, loin de soumettre l’intégralité du bail au régime de la loi du 1er septembre 1948, avaient simplement instauré une possibilité de révision des loyers par référence à un indice figurant dans la loi du 1er septembre 1948 ; qu’en retenant néanmoins qu’il ressortait de cette dernière clause que la commune intention des parties avait été de prévoir une révision annuelle du loyer encadrée par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, pour en déduire que l’intégralité du bail litigieux était soumise aux dispositions de cette loi, la cour d’appel a dénaturé le contrat de bail conclu le 13 mars 1984, violant l’article 1134 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

9. La cour d’appel a, d’abord, retenu qu’au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 1er septembre 1948, le bien loué destiné à l’habitation était occupé par la veuve du locataire à la suite de l’expiration du bail du 30 juillet 1934.

10. Elle a, ensuite, relevé que la construction de ce bien avait été achevée avant le premier septembre 1948 et qu’il était situé à moins de 50 km de l’emplacement des anciennes fortifications de [Localité 2].

11. Elle a, enfin, par une interprétation souveraine des clauses du bail du 13 mars 1984, exclusive de dénaturation, retenu que la commune intention des parties avait été de prévoir une révision annuelle du loyer encadrée par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

12. Elle en a déduit, à bon droit, abstraction faite d’un motif surabondant et sans se fonder uniquement sur la clause de révision du prix du bail, que le bail du 13 mars 1984 était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, que ce bail avait été résilié de plein droit au décès de la locataire le 4 novembre 2018 et que les enfants majeurs de la locataire, faute de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux, étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date du bien loué.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. [W] et [V] [M] et Mmes [B] et [G] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [W] et [V] [M] et Mmes [B] et [G] et les condamne à payer au conseil départemental des Yvelines la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.