CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 mars 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 146 F-D

Pourvoi n° K 24-10.225

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2026

La société civile de participation immobilière Socipar, société civile, dont le siège est [Adresse 1], chez Madame [R] [G], [Localité 1], représentée par la société Citya Teissier Sabi, dont le siège social est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° K 24-10.225 contre l’arrêt rendu le 8 novembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Advisoring immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à M. [N] [I], domicilié [Adresse 4], pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [W],

3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic la société Cogest, dont le siège est [Adresse 6],

4°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],

5°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 8],

6°/ à la société NG services, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 9],

défendeurs à la cassation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société Generali IARD ont formé, par des mémoires déposés au greffe, des pourvois incidents contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, quatre moyens de cassation.

Les demandeurs aux pourvois incidents invoquent, chacun, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat de la société Socipar, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, de la SARL Gury & Maitre, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali IARD, après débats en l’audience publique du 13 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile de participation immobilière (la société Socipar) du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre les sociétés Advisoring immobilier et NG services.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 2023), la société Socipar est propriétaire, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’un lot donné à bail commercial à la société NG services pour une durée de neuf ans par acte du 16 mars 2006.

3. En juillet 2010, une partie du faux plafond du local loué à la société NG services s’est effondrée.

4. Le 20 octobre 2010, une partie du plancher du lot appartenant à la succession de [J] [W], assuré par la société Generali IARD, situé au-dessus de celui de la société Socipar, s’est effondrée à l’occasion de l’exécution de sondages dans le lot loué par la société NG services, entraînant le décès de [C] [H], ouvrier intervenu sur le chantier.

5. Les ayants droit de [C] [H] ont assigné notamment M. [L] [W], frère de [J] [W], occupant du lot, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, et les sociétés Socipar et NG services en réparation de leurs préjudices.

6. Le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie notamment son assureur, la société Axa France IARD, et M. [I], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [W], ce dernier assignant en intervention forcée la société Generali IARD, en sa qualité d’assureur de la succession de [J] [W].

7. La société Socipar a notamment sollicité la condamnation de M. [I], ès qualités, à l’indemniser, in solidum avec la société Generali IARD, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Axa France IARD, des préjudices de jouissance subis.

Examen des moyens

Sur les premier, deuxième et quatrième moyens, et sur le troisième moyen, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de la société Socipar à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Generali IARD et de la société Axa France IARD au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus afférent aux pertes de loyers, du pourvoi principal, sur le moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, et sur le moyen du pourvoi incident de la société Generali IARD

8. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter la demande de la société Socipar à l’encontre de M. [I], ès qualités, au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus afférent aux pertes de loyers

Enoncé du moyen

9. La société Socipar fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement d’une certaine somme formée contre M. [I], ès qualités, au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus afférent aux pertes de loyers, alors « que l’éventuelle faute de la victime ne peut exonérer totalement le responsable qu’à la condition que cette faute revête les caractéristiques de la force majeure ou qu’elle constitue la cause exclusive du dommage ; qu’en retenant que la société Socipar s’était opposée aux projets présentés par le syndic visant à résoudre le problème du financement de la reconstruction du plancher effondré pour remédier à la carence du copropriétaire à l’origine de cet effondrement, sans avoir constaté que la faute de la société Socipar revêtait les caractéristiques de la force majeure totalement exonératoire de la responsabilité de l’auteur du dommage, ou était à l’origine de manière exclusive de son préjudice de jouissance, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. »

Réponse de la Cour

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

10. Il résulte de ce principe que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage.

11. Pour rejeter la demande en indemnisation du préjudice de jouissance de la société Socipar, l’arrêt retient que, depuis le jugement du 12 décembre 2019, les causes de l’effondrement étaient établies et que, même si le plancher est une partie privative du lot appartenant à la succession de [J] [W], celle-ci n’avait pas les capacités financières pour procéder aux travaux de reconstruction lui incombant, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires pouvait les réaliser pour le compte du propriétaire défaillant, que la société Socipar s’est opposée à la prise en charge par la copropriété, pour le compte de la succession défaillante, des travaux de reconstruction du plancher effondré, alors que l’exécution de ces travaux lui aurait permis de procéder à la remise en état de ses propres locaux afin de pouvoir les remettre en location, ce qui aurait mis fin à son préjudice de perte de loyer, et que l’inertie, voire l’obstruction que la société

Socipar a opposées aux projets présentés par le syndic a pour conséquence qu’elle est responsable de son préjudice tenant à la perte de loyer à partir du troisième trimestre 2019.

12. En se déterminant ainsi, sans caractériser une faute de la société Socipar présentant les caractères de la force majeure ou à l’origine exclusive de son dommage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

13. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande de la société Socipar en paiement de la somme de 197 003,40 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus lié aux pertes de loyers, en ce qu’elle est dirigée contre M. [I], ès qualités, n’emporte pas celle des chefs de dispositif relatifs aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société civile de participation immobilière, exerçant sous le nom commercial Socipar, en paiement de la somme de 197 003,40 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023 inclus lié aux pertes de loyers, en ce que celle-ci est formée contre M. [I], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [W], l’arrêt rendu le 8 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [I], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [W], aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [I], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [J] [W], à payer à la société civile de participation immobilière Socipar la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.