CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 avril 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 250 F-D

Pourvoi n° Z 24-22.152

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 AVRIL 2026

La Société de gestion d’entrepôts industriels et commerciaux (Sogenico), société civile, représentée par sa gérante la société CBOI, dont le siège social est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 24-22.152 contre l’arrêt rendu le 6 septembre 2024 par la cour d’appel de Saint-Denis (chambre civile, TGI), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société BPSP, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Marques & investissements, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Proust, conseillère doyenne, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la Sogenico, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Marques & investissements, de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société BPSP, après débats en l’audience publique du 3 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Proust, conseillère doyenne rapporteure, M^me Grandjean, conseillère, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 6 septembre 2024) et les productions, par acte sous seing privé en date du 7 avril 2007, la société S.E.D.R, locataire de locaux à usage commercial propriété de la société Sogenico (la bailleresse), a cédé partiellement son droit au bail à la société Marques et investissements (la société M&I).

2. Aux termes de l’article 6 de cet acte, auquel la bailleresse est intervenue, les parties ont convenu que la société M&I ferait entreprendre à ses frais et charges un certain nombre de travaux de remise en état, de démolition d’escaliers, de modification des ouvertures, de réalisation des ouvrages nécessaires pour assurer un plancher haut en respectant les normes de sécurité et d’isolation acoustique, de rénovation et d’embellissement, de même que les travaux utiles à la création dans les lieux loués d’une boulangerie-pâtisserie-salon de thé. Il était aussi prévu la réalisation par la société M&I de travaux permettant la séparation entre les différents locaux loués et ceux restitués à la bailleresse situés au premier étage. Ces travaux devaient être réalisés selon un calendrier convenu.

3. Par acte du 11 septembre 2014, la société M&I a cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la société BPSP.

4. Le 14 décembre 2021, la bailleresse a assigné les sociétés M&I et BPSP au fins d’obtenir la condamnation de la première à réaliser sous astreinte tous les travaux propres à assurer l’isolement des locaux par rapport aux tiers, l’isolement coupe-feu et le respect d’un taux de portance de 250 kg par mètres carrés du plancher haut conformément à l’acte du 7 avril 2007, et à lui payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts.

5. La société M&I a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. La bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, son action, alors :

« 1°/ que la société Marques & investissements avait fondé la fin de non-recevoir soulevée contre l’action de la société Sogenico sur la prétendue présence de cette dernière lors de la réception des travaux prévus par l’avenant du 7 avril 2007, présence dont il serait résulté que la société Sogenico avait connu ou aurait dû connaître les défauts de conformité affectant le taux de portance des dalles, l’isolement par rapport aux tiers et l’isolement coupe-feu dès le 29 octobre 2007 ; que les conclusions de la société BPSP en cause d’appel ont été déclarées irrecevables par ordonnance d’incident rendue le 27 février 2024 ; que la cour d’appel a fixé le point de départ de la prescription de l’action de la société Sogenico au 29 octobre 2007 ou à la fin de l’année 2007, au motif qu’à ces dates, cette dernière disposait d’un intérêt certain et direct, ainsi que des moyens, de vérifier la réalité et la conformité des travaux prévus par l’avenant du 7 avril 2007 ; qu’en relevant d’office au soutien de la fin de non-recevoir, et sans le soumettre à la discussion contradictoire des parties, le fondement, qu’aucune d’entre elles n’avait soulevé, tenant au supposé intérêt et aux supposés moyens dont aurait disposé la société Sogenico et qui auraient prétendument dû la conduire, dès l’achèvement des travaux ou en tout cas avant la fin de l’année 2007, à s’enquérir de la conformité des travaux aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; qu’en fixant le point de départ de la prescription de l’action de la société Sogenico à la date du 29 octobre 2007 ou à la fin de l’année 2007, au motif qu’à ces dates, cette société disposait d’un intérêt certain et direct, ainsi que des moyens, de vérifier la réalité et la conformité des travaux prévus par l’avenant du 7 avril, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à établir qu’à ces dates, la société Sogenico avait effectivement fait de telles vérifications et donc qu’elle avait ou aurait dû avoir une connaissance des défauts de conformité par elle invoqués, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil ;

3°/ que par une attestation dénuée d’ambiguïté, produite par la société Sogenico en cause d’appel, sous le n° 1 du bordereau annexé à ses conclusions, monsieur [W] certifiait que cette société n’avait pas été présente aux opérations de réception des travaux, dans les termes suivants : « MI de l'[Localité 1] ne s’est à aucun moment substitué au maître d'œuvre du preneur, lequel devait mener à bien l’ensemble des travaux prévu au bail, dans le respect des normes de construction. Il revenait donc au preneur de réceptionner ses ouvrages, assisté de son Maître d'œuvre ISOPLAN. / De même, la société Sogenico n’est en aucun cas Maître d’ouvrage de l’opération. Elle a agi en tant que propriétaire des locaux mis en location. / C’est pourquoi ni MI de l'[Localité 1], ni SOGENICO n’ont été parties prenantes aux opérations de réception des travaux de la Boulangerie Pâtisserie PAUL » ; qu’en retenant néanmoins, par motifs que cette attestation n’affirmait pas que la société Sogenico n’avait pas été présente lors des opérations de réception des travaux, la cour d’appel a méconnu l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

4°/ que la cour d’appel a fixé alternativement le point de départ de la prescription de l’action de la société Sogenico au 30 août 2013, en considération d’un rapport d’expertise qui aurait été déposé à cette date par une société « Australe expertises » et sur lequel la société Marques & investissements se serait appuyée ; qu’en se fondant d’office, et sans recueillir les observations contradictoires des parties, sur ce rapport, qui n’était visé par les conclusions d’aucune d’entre elles ni mentionné en tant que tel par leurs bordereaux de communication de pièces, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

5°/ que la fin de non-recevoir soulevée par la société Marques & investissements avait pour fondement la prétendue présence de la société Sogenico lors de la réception des travaux, présence qui lui aurait permis ou aurait dû lui permettre de connaître les défauts de conformité affectant la portance des dalles, l’isolement par rapport aux tiers et l’isolement coupe-feu ; qu’en fixant néanmoins le point de départ de la prescription de l’action de la société Sogenico au 30 août 2013, par la considération que la société Marques & investissements se serait appuyée sur un rapport d’expertise de même date de la société « Australe expertises », la cour d’appel, qui a prêté à la fin de non-recevoir de la société Marques & investissements un fondement différent de celui que cette dernière lui avait donné, a modifié les termes du litige et violé l’article 4 du code de procédure civile ;

6°/ que pour fixer le point de départ de la prescription de l’action de la société Sogenico au 30 août 2013, date du rapport susmentionné de la société « Australe expertises », la cour d’appel a constaté les points suivants : « La synthèse d’un rapport d’expertise réalisée par l’entreprise Australe Expertise du 30 août 2013, à la suite d’une demande de la SCI SOGENICO, représentée par son gérant, d’une visite effectuée le 14 août 2013. Ce rapport énumère les pièces visitées, parmi lesquelles les trois réserves, deux vestiaires, une salle de pause, deux bureaux, deux WC, une salle d’eau, une douche, un coffre et deux dégagements au sous sol ;

plus au rez-de-chaussée, le magasin, la boulangerie, la cuisine, la plonge, le salon, deux dégagements, deux chambres froides trois stocks, deux WC, la salle d’eau et le patio. / Le diagnostiqueur précise qu’il n’a pas visité les faces cachées des habillages bois et des ossatures bois en RDC du magasin, du salon et du patio « étant inaccessibles sans démontage » » ; qu’en se bornant à de telles constatations, qui ne mentionnaient que les parties des locaux visitées par l’expert concerné et ne comportaient aucun développement sur d’hypothétiques défauts que celui-ci aurait relevés à l’occasion de sa visite, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à faire apparaître qu’à la date de la visite en cause ou même du rapport dressé quelques jours après, la société Sogenico connaissait ou aurait dû connaître les défauts de conformité par elle invoqués, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Après avoir constaté que la bailleresse avait validé la prise en charge de différents travaux réalisés par sa locataire, la cour d’appel, qui a relevé, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, ne s’appuyant que sur des faits dans les débats, que la chronologie des opérations et les pièces produites montraient que la bailleresse avait disposé des moyens de vérifier la réalité et la conformité des travaux prévus par l’avenant du 7 avril 2007, dès lors qu’elle connaissait leur nature, qu’elle était informée de leur réalisation et qu’elle était présente lors de la réception des travaux, par le maître de l’ouvrage, le 29 octobre 2007, a souverainement retenu, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les quatrième à sixième branches, qu’elle avait connaissance des éléments relatifs aux travaux effectivement réalisés par la locataire dès la fin de l’année 2007 et en a exactement déduit qu’elle était prescrite en son action introduite en 2021.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sogenico aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Sogenico et la condamne à payer aux sociétés BPSP et Marques et investissements la somme de 1 500 euros chacune ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.