CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 235 F-D

Pourvois n°

A 24-12.608

C 24-13.070 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

I- La société Covéa protection juridique, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 24-12.608 contre un arrêt rendu le 10 janvier 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 8), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société SCI La Clau, société civile, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Cabinet Emmanuel Touati, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

II- La société Cabinet Emmanuel Touati, société à responsabilité limitée, a formé le pourvoi n° C 24-13.070 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société SCI La Clau, société civile,

2°/ à la société Covéa protection juridique, société anonyme,

défenderesses à la cassation.

Chaque demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de la société Covéa protection juridique, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Cabinet Emmanuel Touati, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société SCI La Clau, après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° A 24-12.608 et C 24-13.070 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à la société Cabinet Emmanuel Touati du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Covéa protection juridique.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2024), par acte du 15 avril 2008, la société civile immobilière La Clau (la SCI) a confié la gestion locative d’un immeuble d’habitation lui appartenant à la société Cabinet Emmanuel Touati (l’agent immobilier), laquelle a souscrit, le 25 mars 2010, auprès de la société Das assurances, aux droits de laquelle est venue la société Covéa protection juridique (l’assureur), une police d’assurance garantissant les loyers impayés.

4. M. et Mme [B] (les locataires), auquel le bien a été loué de juin 2011 à septembre 2015, ont cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2012.

5. Par acte du 6 juin 2018, la SCI a assigné l’agent immobilier en indemnisation de la perte de chance de recouvrer les loyers et frais engagés et de son préjudice moral.

6. Par acte du 15 avril 2019, l’agent immobilier a assigné l’assureur en intervention forcée aux fins de mobilisation, au bénéfice de la SCI, de la garantie des loyers impayés, demande à laquelle la SCI s’est associée.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi n° A 24-12.608, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. L’assureur fait grief à l’arrêt de le condamner à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires, alors « que la déclaration tardive du sinistre à l’assureur, qui garantit le risque de loyers impayés, lui cause un préjudice lorsqu’il est établi qu’une déclaration du sinistre en temps utile aurait permis d’empêcher que la dette de loyers garantie ne s’aggrave ; qu’en retenant, pour condamner la société Covéa à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires, qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un préjudice résultant de la déclaration tardive du sinistre, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la déclaration de sinistre effectuée plus de quatre mois après le délai contractuel prévu n’avait pas retardé d’autant la mise en œuvre de la procédure de résiliation du contrat de bail, laquelle était de nature à avoir un effet sur la prise en charge du sinistre et à limiter le montant de la dette locative, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 113-2 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 113-2 du code des assurances :

8. Selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice.

9. Pour rejeter le moyen de l’assureur tiré de la déchéance pour déclaration tardive du sinistre et le condamner à prendre en charge les loyers impayés à la date de sortie des lieux des locataires, l’arrêt retient que celui-ci ne démontre pas, comme cela le lui incombe, en quoi consiste son préjudice, se bornant à invoquer péremptoirement une aggravation objective du risque, sans caractériser une dette locative plus faible en l’absence de retard dans la déclaration de sinistre.

10. En se déterminant ainsi, après avoir retenu que le sinistre avait été déclaré avec quatre mois de retard, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce retard ne constituait, pour l’assureur, une aggravation du risque financier, dès lors qu’il retardait d’autant la mise en oeuvre de la procédure en résiliation de bail et expulsion qu’il s’engageait à entreprendre en exécution du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le moyen du pourvoi n° C 24-13.070, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. L’agent immobilier fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la SCI une certaine somme au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers, alors « que la fonction de la responsabilité est de replacer le demandeur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé sans la faute alléguée et ne peut lui procurer un enrichissement ; qu’en condamnant l’exposante à indemniser la SCI La Clau d’une perte de chance de recouvrer les loyers perdus, indemnités et frais de procédure engagés à l’encontre des locataires, tout en condamnant l’assureur à prendre en charge ces loyers au titre de sa garantie, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il s’évinçait que la SCI La Clau n’avait pas perdu une chance de recouvrer les loyers puisque la SCI La Clau était précisément garantie de leur perte, a indemnisé un préjudice dont elle constatait elle-même qu’il était inexistant et a ainsi violé l’article 1231-1 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour le demandeur. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et le principe de la réparation intégrale du préjudice :

12. Il résulte de ce texte et de ce principe que les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

13. Pour condamner l’agent immobilier à payer à la SCI une certaine somme à titre de dommages et intérêts, l’arrêt retient que les fautes de gestion imputables à l’agent immobilier ont fait perdre à la SCI une chance de recouvrer la somme de 26 004,60 euros correspondant aux loyers laissés impayés par les locataires à leur départ.

14. En statuant ainsi, alors qu’elle avait condamné l’assureur à prendre en charge ces loyers impayés, ce dont il résultait que la SCI n’avait subi aucune perte de chance, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il dit non prescrite l’action de la société Cabinet Emmanuel Touati à l’encontre de la société Covéa protection juridique, l’arrêt rendu le 10 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière La Clau aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.