CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 29 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 68 F-D

Pourvoi n° N 24-13.309

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JANVIER 2026

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], [Adresse 3], représenté par son syndic la société Foncia Méditerranée, société par action simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 24-13.309 contre l’arrêt rendu le 31 janvier 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l’opposant à la société Locesix, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Proust, conseillère doyenne, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société civile immobilière Locesix, après débats en l’audience publique du 2 décembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Proust, conseillère doyenne rapporteure, M^me Grandjean, conseillère, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2024), la société civile immobilière Locesix (la SCI), propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été assignée par le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en paiement de charges.

2. Elle a reconventionnellement demandé l’annulation des assemblées générales de 2010 à 2020 au cours desquelles les budgets prévisionnels et comptes du syndicat des copropriétaires avaient été approuvés, faute d’y avoir été régulièrement convoquée.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « qu’en estimant que le syndicat des copropriétaires échouait à rapporter la preuve de sa créance « au vu des annulations d’assemblées générales prononcées », qui ne concernaient pourtant que les seuls exercices 2014, 2019 et 2020, et en déboutant le syndicat de l’ensemble de ses demandes, y compris celles relatives aux appels de charges des exercices 2010, 2012, 2013, 2015, 2016, 2017 et 2018 dont elle avait cependant validé les assemblées générales, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l’article 1353 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1315, devenu 1353, du code civil et l’article 10, alinéas 1er et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

4. Selon le premier de ces textes, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

5. Il résulte du second que tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes.

6. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 8 novembre 2023, l’arrêt, après avoir annulé les assemblées générales des années 2014, 2019 et 2020 et rejeté la demande

de la SCI en annulation des assemblées générales des années 2010, 2012, 2013, 2015, 2016, 2017 et 2018, retient qu’au vu des annulations d’assemblées générales prononcées, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, de ce que la SCI est débitrice des sommes réclamées.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les charges réclamées n’avaient pas été appelées, fût-ce pour partie, en exécution de décisions d’approbation de comptes ou de budgets prévisionnels prises au cours d’assemblées générales n’ayant pas donné lieu à annulation, lesquelles établissaient un principe de créance du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il prononce la nullité des assemblées générales des années 2014, 2019 et 2020 et rejette la demande de la société civile immobilière Locesix en annulation des assemblées générales des années 2010, 2012, 2013, 2015, 2016, 2017 et 2018, l’arrêt rendu le 31 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Locesix aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Locesix et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.