Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 avril 2026, 24-13.161, Inédit

CA Caen
Infirmation partielle 24 octobre 2023

CASS
Cassation 2 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

M. et Mme [I] contestent le statut de copropriété de leur ensemble immobilier et demandent l'annulation des assemblées générales de l'association syndicale libre (ASL) ainsi que le remboursement de charges. Ils invoquent trois moyens de cassation.

Le premier et le deuxième moyens sont rejetés car ils ne sont pas de nature à entraîner la cassation. Le troisième moyen, pris en sa seconde branche, porte sur la violation du principe du contradictoire par la cour d'appel.

La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt, considérant que la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile en déclarant irrecevables les demandes des époux [I] sans les inviter à présenter leurs observations sur cette irrecevabilité soulevée d'office. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Rouen.

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Sur la décision

Référence :	Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-13.161
Juridiction :	Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi :	24-13.161 24-13.161
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel de Caen, 24 octobre 2023, N° 21/00201
Textes appliqués :	Article 16 du code de procedure civile.
Dispositif :	Cassation
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000053859691
Identifiant européen :	ECLI:FR:CCASS:2026:C300214
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Sur les parties

Président :	M^me Teiller (présidente)
Avocat(s) :	Olivia FESCHOTTE-DESBOISMaëva LECUYER
Cabinet(s) :	SCP THIBAULT BAUER
Parties :	association syndicale libre de l' ensemble immobilier, société Citya Côte Fleurie, syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier

Texte intégral

CIV. 3

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 2 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 214 F-D

Pourvoi n° B 24-13.161

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 AVRIL 2026

1°/ M. [Y] [I],

2°/ Mme [H] [F], épouse [I],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° B 24-13.161 contre l’arrêt rendu le 24 octobre 2023 par la cour d’appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], représentée par la société Citya Côte Fleurie, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Citya Côte Fleurie, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [I], de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], après débats en l’audience publique du 10 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 24 octobre 2023) et les productions, M. et Mme [I] sont propriétaires de deux parcelles au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 2].

2. Par jugement définitif du 10 novembre 2011, rendu dans un litige opposant plusieurs copropriétaires au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) et à l’association syndicale libre du haut bois (l’ASL), un tribunal a dit que le [Adresse 2] constituait un ensemble immobilier au sens de l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, soumis comme tel au statut de la copropriété.

3. En 2015, M. et Mme [I] ont été assignés en paiement de charges, d’une part, par l’ASL, pour des charges échues au 12 décembre 2014 et d’autre part, par le syndicat des copropriétaires pour les charges échues depuis cette date.

4. Après jonction des instances, M. et Mme [I] ont contesté la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, et ils ont sollicité le prononcé de la nullité de l’ensemble des assemblées générales de l’ASL réunies depuis 2011 ainsi que sa condamnation à leur payer diverses sommes au titre des troubles de jouissance subis et des sommes indûment perçues.

Examen des moyens

Sur les premier et deuxième moyens

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

6. M. et Mme [I] font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable leur demande d’annulation des assemblées générales de l’ASL tenues depuis le 10 novembre 2011, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en soulevant d’office l’irrecevabilité des demandes des époux [I] tendant à l’annulation des assemblées générales de l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] tenues depuis le 10 novembre 2011, et au remboursement des charges qu’ils lui avaient réglées depuis cette date, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 16 du code de procédure civile :

7. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

8. Pour déclarer irrecevable la demande d’annulation des assemblées générales de l’ASL tenues depuis 2011, l’arrêt retient que M. et Mme [I] omettent de préciser de quelles assemblées générales ils réclament l’annulation, cette carence empêchant de vérifier s’ils y ont participé ou s’y sont opposés alors que ces éléments sont une condition de leur action.

9. En statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à s’expliquer sur l’irrecevabilité qu’elle relevait d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement :

— en ce qu’il déclare M. et Mme [I] irrecevables à réclamer l’annulation des assemblées générales de l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 2] tenues depuis le 10 novembre 2011 et partant, de leur demande tendant au remboursement des charges qu’ils lui ont réglées depuis cette date,

— et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’arrêt rendu le 24 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rouen ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier Domaine du haut bois aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.