CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 12 février 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 102 F-D

Pourvoi n° A 24-13.758

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 FÉVRIER 2026

M. [E] [L], domicilié [Adresse 1], agissant en qualité d’ayant droit de [Y] [Q], a formé le pourvoi n° A 24-13.758 contre l’arrêt rendu le 29 janvier 2024 par la cour d’appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Ville, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à M. [R] [P], domicilié [Adresse 3],

3°/ à la société Office notarial d'[Localité 1], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [L], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [P] et de la société Office notarial d'[Localité 1], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Ville, après débats en l’audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Davoine, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 29 janvier 2024) et les productions, par acte du 15 juin 1994, [B] [A], aux droits de laquelle est venue [Y] [Q] (la bailleresse), a donné à bail à la société Bacchus, aux droits de laquelle est venue la société Hôtelière et de ravitaillement général, des locaux commerciaux à usage de bar-restaurant, édifiés pour partie sur le domaine public maritime de la commune de [Localité 2].

2. Par actes du 30 octobre 2013, dressés par M. [P] (le notaire), notaire au sein de la société civile professionnelle Office notarial d'[Localité 1] (la société notariale), la société Ville (la locataire) a, d’une part, acquis de la société Hôtelière et de ravitaillement général le fonds de commerce et le droit au bail sur les locaux commerciaux appartenant à [Y] [Q], d’autre part, conclu un bail renouvelé avec la bailleresse.

3. Le syndicat mixte des ports du bassin d’Arcachon, gestionnaire du domaine public maritime, a sollicité de la locataire qu’elle signe une convention d’occupation précaire du domaine public moyennant une redevance.

4. Par actes des 30 octobre et 6 novembre 2020, la locataire a assigné la bailleresse, le notaire et la société notariale en nullité du bail commercial du 30 octobre 2013, comme portant sur le domaine public et en restitution subséquente des loyers versés depuis son entrée dans les lieux.

5. La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

6. M. [L] est venu aux droits de [Y] [Q], décédée en cours d’instance.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

7. M. [L] fait grief à l’arrêt de dire que l’acte de renouvellement du bail est vicié par une erreur de droit et de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la locataire, alors « que, lorsqu’il doit trancher une question de fond pour statuer sur une fin de non-recevoir, le juge de la mise en état ne peut statuer sur la question de fond que si les parties ne s’y opposent pas ; que la détermination du point de départ de la prescription de l’action en nullité d’un contrat suppose que le juge de la mise en état examine la date à laquelle le demandeur a eu connaissance du vice qu’il invoque, mais ne nécessite pas qu’il statue sur le bien-fondé de la nullité invoquée ; qu’en disant cependant, dans le dispositif de sa décision, que l’acte de renouvellement du bail était vicié par une erreur de droit, la cour d’appel, statuant sur l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état qui n’avait été saisi que de la seule question du point de départ de la prescription, a excédé ses pouvoirs et violé l’article 789 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

8. La locataire conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu’il est nouveau, mélangé de fait et de droit.

9. Cependant, le moyen est né de la décision attaquée.

10. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

11. Selon ce texte, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statue sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

12. Pour dire que l’acte de renouvellement du bail commercial du 30 octobre 2013 est vicié par une erreur de droit et déclarer l’action en nullité recevable, l’arrêt retient que, si la locataire a eu connaissance dès le 30 octobre 2013 du fait que la plus grande partie des locaux loués avait été édifiée sur le domaine public maritime et que la bailleresse et la commune de [Localité 2] avait conclu une convention portant sur cette occupation privative et temporaire du domaine public le 22 juillet 2011, convention annexée à l’acte de renouvellement du bail, il n’est pas démontré, en revanche, qu’elle a été informée avant l’année 2020 du fait qu’elle ne pouvait exploiter les lieux qu’à condition d’obtenir une autorisation d’occupation temporaire, et que, si elle ne justifie pas de manoeuvres frauduleuses de la bailleresse, elle justifie avoir commis une erreur de droit sur l’étendue des droits dont elle bénéficiait du fait de la conclusion du bail commercial, celui-ci ne suffisant pas à lui permettre de jouir des lieux loués, et que cette erreur, qui n’est pas inexcusable, porte sur une qualité essentielle de la prestation qui a été de nature à vicier son consentement.

13. Il en déduit que l’action de la locataire n’est donc pas prescrite puisqu’elle a été introduite moins de cinq années après la découverte de l’erreur alléguée.

14. En statuant ainsi, alors que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité du bail ne nécessitait pas de trancher au préalable le bien-fondé de cette action, la cour d’appel, qui n’était saisie que d’une ordonnance du juge de la mise en état ayant statué sur cette fin de non-recevoir, a excédé ses pouvoirs et violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;

Condamne la société Ville aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Ville et par M. [P] et la société civile professionnelle Office notarial d'[Localité 1] et condamne la société Ville à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.