CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 5 mars 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 145 F-D

Pourvoi n° U 23-13.288

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2026

1°/ M. [G] [O],

2°/ Mme [X] [U], épouse [O],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° U 23-13.288 contre l’arrêt rendu le 12 janvier 2023 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [H] [N],

2°/ à Mme [L] [T], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la société Diag M’cid, société par actions simplifiée, dont le siège est chez Nci 2, [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SAS Zribi et Texier, avocat de M. et Mme [O], de la SCP Duhamel, avocat de la société Diag M’cid, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [N], après débats en l’audience publique du 13 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 12 janvier 2023), par acte du 25 avril 2017, M. et Mme [N] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [O] (les acquéreurs), au prix de 270 000 euros, le lot n° 10 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, désigné comme constituant un appartement situé au troisième étage composé d’une cuisine, d’une salle à manger, de deux chambres et de water-closets sur le palier, ainsi que d’une chambre de domestique au cinquième étage et d’une cave, les vendeurs déclarant une superficie du lot de 60,07 mètres carrés, conformément au certificat de mesurage établi par la société Diag M’cid (le diagnostiqueur).

2. Les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le diagnostiqueur en réduction du prix de vente et indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en paiement par les vendeurs, solidairement, d’une certaine somme à titre de restitution partielle du prix de vente du lot n° 10, alors « que si la superficie de la partie privative d’un lot est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente ; que lorsque les lots ou fractions de lots d’une taille inférieure à 8 m² ne sont pas intégrés à la partie principale du lot mais constituent des lots distincts, ou fractions de lots isolées et autonomes, ils ne peuvent être pris en considération dans le mesurage de la superficie du lot ; qu’en retenant que la chambre de service et le débarras (le WC) devaient être inclus dans le mesurage, quand elle constatait que ces éléments ne bénéficiaient d’aucun accès direct et matériel à l’appartement principal, ce dont il résultait qu’ils devaient être exclus du calcul de la superficie de la partie privative du lot concerné, la cour d’appel a violé l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.»

Réponse de la Cour

4. Ayant constaté que le lot n° 10 était désigné à l’acte de vente comme comprenant un appartement divisé en une cuisine, une salle à manger, deux chambres et un water-closets sur le palier à gauche, une chambre de domestique au cinquième étage et une cave, puis retenu que tant les water-closets que la chambre de service ne formaient pas des lots autonomes de l’appartement mais n’en étaient que des pièces détachées faisant partie, aux termes du règlement de copropriété, du même lot, lequel n’avait jamais été divisé en fractions, la cour d’appel en a exactement déduit que la surface de ces locaux, qui ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

5. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de condamnation du diagnostiqueur à leur payer certaines sommes en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et du préjudice lié au surcoût du crédit, alors « qu’une erreur de mesurage constitue une faute qui engage la responsabilité du diagnostiqueur ; que s’il ne peut être fait grief au diagnostiqueur qui réalise un mesurage Carrez dans le cadre du dossier de diagnostic technique de ne pas avoir procédé à l’analyse juridique du lot en procédant à une comparaison entre l’état descriptif de division et les limites matérielles du lot au moment de la vente, il est néanmoins tenu d’appliquer, au regard de l’aspect matériel du bien au moment de son intervention, les règles issues de la loi Carrez régissant l’assiette de la superficie qu’il est chargé de déterminer et au titre de laquelle il établit un certificat de mesurage ; qu’en énonçant que le diagnostiqueur n’a pas à connaître des locaux faisant ou non l’objet d’un lot aux termes du règlement de copropriété, ce qui est pourtant inhérent à sa mission, la cour d’appel a violé l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

8. Pour rejeter les demandes des acquéreurs au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et du préjudice lié au surcoût du crédit, l’arrêt retient que le diagnostiqueur n’a pas à connaître des locaux faisant ou non l’objet d’un lot aux termes du règlement de copropriété, de sorte que s’ils ont cru acheter un appartement de 60,07 m² doublé d’une chambre de service et d’un WC, cela ne relève pas de sa responsabilité.

9. En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que le diagnostiqueur avait établi un certificat de mesurage certifiant une surface privative du lot n° 10 de 60,07 m² et qu’elle retenait que la surface du lot vendu qui aurait dû être mesurée et mentionnée à l’acte était de 59 m², la cour d’appel, qui a retenu des motifs inopérants à écarter toute faute du diagnostiqueur, a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

10. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les vendeurs, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme [O] dirigées contre la société Diag M’cid et en ce qu’il statue sur les dépens et condamne M. et Mme [O] à payer à la société Diag M’cid la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, l’arrêt rendu le 12 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Met hors de cause M. et Mme [N] ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Diag M’cid aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Diag M’cid à payer à M. et Mme [O] la somme globale de 3 000 euros, condamne in solidum M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [N] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.