CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 7 mai 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 264 F-D

Pourvoi n° X 24-16.745

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2026

La société Aic Ile de France, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 24-16.745 contre l’arrêt rendu le 24 mai 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [F] [U],

2°/ à Mme [M] [K], épouse [U],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Aic Ile de France, de M^e Isabelle Galy, avocat de M. et Mme [U], après débats en l’audience publique du 10 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mai 2024), par acte authentique du 5 août 2020, M. et Mme [U] (les promettants) ont consenti à la société Aic Ile de France (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’un terrain sous la condition suspensive d’obtention d’un permis d’y construire un ensemble immobilier à usage d’habitation.

2. L’acte stipulait un terme fixé au 29 octobre 2021 avec une possibilité de prorogation dans l’attente des autorisations administratives en cours d’instruction et de l’expiration des voies de recours, la durée de la promesse ne pouvant excéder le 4 février 2022.

3. Le 23 décembre 2020, la bénéficiaire a déposé une demande de permis de construire.

4. Par lettre du 12 janvier 2021, la commune a informé la bénéficiaire du caractère incomplet du dossier en l’invitant à le compléter au plus tard le 14 avril 2021.

5. Par lettre du 29 avril 2021, la commune a informé la bénéficiaire que, le dossier de demande de permis n’ayant pas été complété, celui-ci faisait l’objet d’une décision tacite de rejet, ce dont cette dernière a avisé les promettants par lettre du 1er juin 2021.

6. Ces derniers ont vainement mis en demeure la bénéficiaire de leur verser une certaine somme à titre d’indemnité d’immobilisation et l’ont assignée en paiement.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

7. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de la condamner à verser aux promettants une certaine somme à titre d’indemnité d’immobilisation, alors :

« 2°/ que la condition suspensive n’est réputée accomplie que lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, la cour a considéré que la décision de rejet tacite du permis de construire avait pour origine la défaillance de la société Aic Ile de France qui n’a pas déposé un dossier complet dans les délais fixés par la commune et que si la société Aic Ile de France avait déposé des pièces complémentaires dans le délai fixé par la commune le 14 avril 2021, en revanche, certaines pièces du dossier de demande de permis de construire étaient toujours manquantes ou insuffisantes ; qu’en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si les pièces produites par la société Aic Ile de France le 14 avril 2021 comportait toutes les informations demandées dans le courrier du 14 [lire 12] janvier 2021, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 13043 du code civil ;

3°/ que la condition suspensive n’est réputée accomplie que lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, la cour a considéré que la décision de rejet tacite du permis de construire avait pour origine la défaillance de la société Aic Ile de France qui n’a pas déposé un dossier complet dans les délais fixés par la commune et que si la société Aic Ile de France avait déposé des pièces complémentaires dans le délai fixé par la commune le 14 avril 2021, en revanche, certaines pièces du dossier de demande de permis de construire étaient toujours manquantes ou insuffisantes ; qu’en statuant de la sorte, sans répondre au moyen par lequel la société Aic Ile de France justifiait qu’elle avait adressé le 14 avril 2021 toutes les pièces demandées le 14 [lire 12] janvier 2021 et que les pièces manquantes évoquées par la commune n’étaient pas celles énumérées dans son courrier du 14 [lire 12] janvier 2021, la cour a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1304-3, alinéa 1er, du code civil et 455 du code de procédure civile :

8. Aux termes du premier de ces textes, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

9. Selon le second, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

10. Pour imputer à la bénéficiaire la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire et la condamner à verser aux promettants l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt retient que, par lettre du 12 janvier 2021, la commune l’a invitée à compléter son dossier, qu’elle l’a informée le 29 avril 2021 du rejet tacite de sa demande, les pièces ne lui étant pas parvenues, qu’elle a cependant admis le 7 juillet 2021 que des pièces avaient bien été déposées le 14 avril 2021 mais que certaines étaient toujours manquantes ou insuffisantes.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les pièces déposées le 14 avril 2021 par la bénéficiaire comportaient les informations demandées par la commune dans sa lettre du 12 janvier 2021, ni répondre aux conclusions de celle-ci faisant valoir que les quatre pièces visées par la commune dans son courriel du 18 août 2021 comme étant manquantes ou insuffisantes ne lui avaient pas été précédemment demandées ou signalées, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du premier texte susvisé et a violé le second.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 24 mai 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme [U] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [U] et les condamne à payer à la société Aic Ile de France la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.