CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 15 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 30 F-D

Pourvoi n° N 24-19.013

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026

1°/ La société MMA IARD, société anonyme,

2°/ la société MMA IARD assurances mutuelles, société anonyme,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° N 24-19.013 contre l’arrêt rendu le 4 juin 2024 par la cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Le Château de [9], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 8],

2°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 7],

3°/ à M. [R] [S], domicilié [Adresse 5], venant aux droits de la société Probalta,

défendeurs à la cassation.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat des société MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de M. [S], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], après débats en l’audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Déchéance partielle du pourvoi principal, examinée d’office

1. Après avis donné aux parties conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l’article 978 du même code.

Vu l’article 978 du code de procédure civile :

2. Il résulte de ce texte qu’à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n’ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.

3. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles ne justifient pas avoir signifié leur mémoire ampliatif à la société civile immobilière Le Château de [9] (la SCI), qui n’a pas constitué.

4. Il s’ensuit que la déchéance du pourvoi principal doit être constatée à son égard.

Faits et procédure

5. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 4 juin 2024), la société Probalta, alors propriétaire d’un domaine dénommé « Le Château de [9] », composé de trois parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 4] (lot B), [Cadastre 2] (lot C) et [Cadastre 3] (lot A), a vendu à la SCI, par acte notarié du 17 mars 2003, le lot B, l’acte de vente précisant que ce lot était grevé de deux servitudes de passage, bénéficiant respectivement au lot A et au lot C, restés propriété de la société Probalta.

6. La SCI a édifié un immeuble, ensuite soumis au statut de la copropriété, sur le lot B.

7. La société Probalta, aux droits de laquelle est venu M. [S], associé suite à un acte de dissolution et partage, a assigné la SCI en mise en conformité du passage permettant d’accéder au lot A depuis le lot B selon les prévisions contractuelles.

8. La SCI a assigné en intervention forcée et garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble édifié sur le lot B (le syndicat des copropriétaires) ainsi que ses assureurs de responsabilité civile successifs, la société Allianz et la société Covea risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles.

9. Le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la SCI et de ses assureurs à l’indemniser des préjudices subis s’il était jugé qu’une route devait être créée sur le lot B.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles font grief à l’arrêt de dire que la voie à construire en exécution de la servitude est une route permettant le passage de véhicules d’un poids maximum de 10 tonnes à l’essieu d’une largeur de 4 mètres, sans création de trottoir, d’enjoindre à la SCI de déposer une demande de permis de construire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, et de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes, alors « que le défaut de réponse aux conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que les servitudes cessent dès lors que les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user conformément au titre ; qu’en l’état d’une servitude de passage prévue par un acte de vente du 17 mars 2003 entre les fonds A, dominant et B, servant, la cour d’appel a constaté que le PLU de 2008 interdisait l’ouverture de toute voie privée non destinée à desservir une installation existante ou autorisée et que le lot A à desservir par le droit de passage n’était pas construit, ne bénéficiait pas d’un permis de construire, et était à ce jour inconstructible en raison de son classement en zone N par ce PLU, mais a retenu que le jugement du 9 avril 2013 confirmé par arrêt du 20 octobre 2017, devenu définitif, avait jugé la SCI contractuellement tenue de créer un passage carrossable sur le lot B accédant au lot A et que l’impossibilité de mettre en oeuvre la servitude n’était pas établie avec certitude ; qu’en statuant ainsi sans répondre aux conclusions d’appel dans lesquelles les MMA faisaient valoir qu’il résultait de l’acte créateur de la servitude que celle-ci était corrélée au projet de construction sur le fonds dominant, dont l’impossibilité privait la servitude d’objet et par là même d’existence, la cour d’appel a privé sa décision de motifs et a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

11. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

12. Pour définir la voie à construire en exécution de la servitude, l’arrêt retient que la SCI a été définitivement condamnée, par un arrêt du 20 octobre 2017, à créer un passage carrossable sur le lot B pour accéder au lot A, qu’aucune demande de permis de construire n’ayant été déposée et a fortiori refusée, l’impossibilité d’exercer la servitude n’est pas établie avec certitude, peu important que les prescriptions du plan local d’urbanisme paraissent évidentes et qu’il est ainsi vain de soutenir que la servitude serait éteinte du fait de l’impossibilité de la mettre en oeuvre.

13. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, qui soutenaient qu’il résultait de l’acte constitutif de la servitude que celle-ci était corrélée au projet de construction envisagé sur le lot A, fonds dominant, et que ce lot étant devenu inconstructible après son classement en zone Nh par le plan local d’urbanisme, la servitude était privée d’objet et éteinte en application de l’article 703 du code civil, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal et sur le pourvoi incident, la Cour :

CONSTATE la déchéance du pourvoi des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles en tant qu’il est dirigé contre la société civile immobilière Le Château de [9] ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il dit que M. [S] justifie d’un intérêt à agir et le déclare en conséquence recevable en ses demandes, l’arrêt rendu le 4 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel Versailles autrement composée ;

Condamne M. [S] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.