CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 248 F-D

Pourvoi n° Z 25-12.680

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 AVRIL 2026

La société MB, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 25-12.680 contre l’arrêt rendu le 9 janvier 2025 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [F]-[K] [E], domiciliée [Adresse 2], prise en son nom personnel et en sa qualité d’héritière de [S] [E], décédé,

2°/ à Mme [F] [E], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à M. [S] [G] [E], domicilié [Adresse 4],

4°/ à Mme [X] [E], domiciliée [Adresse 5],

tous trois pris en leur qualité d’héritiers de [S] [E], décédé,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Pic, conseillère, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société civile immobilière MB, après débats en l’audience publique du 3 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Pic, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 9 janvier 2025), Mme [F]-[K] [E] et [S] [E], propriétaires de la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 1], ont assigné la société civile immobilière MB (la SCI), propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section AV n° [Cadastre 2], pour faire reconnaître l’état d’enclave de leur fonds et obtenir un droit de passage sur cette dernière parcelle.

2. [S] [E] est décédé en cours d’instance et ses héritiers, Mmes [F]-[K], [F] et [X] [E] et M. [S] [G] [E] (les consorts [E]) ont repris l’instance.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La SCI fait grief à l’arrêt de reconnaître l’existence d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 1], alors « que n’est pas enclavé le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique tant que cette tolérance est maintenue ; qu’en considérant, pour juger que la parcelle cadastrée AV n° [Cadastre 1] bénéficiait d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur la parcelle AV n° [Cadastre 2] acquise par la SCI MB, que la tolérance de passage du fonds enclavé, invoquée par les époux [E], sur la parcelle AV n° [Cadastre 3], était, par définition, temporaire puisque pouvant être remise en cause de façon unilatérale, de sorte qu’elle ne pouvait s’opposer à la revendication d’une servitude légale, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquence de ses propres constatations et n’a pas plus retenu qu’il aurait été mis fin à cette tolérance, a violé l’article 682 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 682 du code civil :

4. Il résulte de ce texte que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue.

5. Pour dire que la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 1] est enclavée, l’arrêt retient qu’elle n’a pas d’accès direct à la voie publique et que le passage par la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3] est plus long que le passage par la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 2] et ne résulte que d’une tolérance, qui est par définition temporaire puisqu’elle peut être remise en cause de façon unilatérale, et qu’elle ne peut donc s’opposer à la revendication d’une servitude légale.

6. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il donne acte à Mme [F] [E], M. [S] [G] [E] et Mme [X] [E] de leur intervention volontaire ès qualités d’héritiers de feu [S] [E], l’arrêt rendu le 9 janvier 2025, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne Mmes [F]-[K], [F] et [X] [E] et M. [S] [G] [E] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes [F]-[K], [F] et [X] [E] et M. [S] [G] [E] à payer à la société civile immobilière MB la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.