CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 16 avril 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 254 F-D

Pourvoi n° T 24-21.939

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 AVRIL 2026

1°/ Mme [M] [Z], domiciliée [Adresse 1],

2°/ la société Heylan, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° T 24-21.939 contre l’arrêt rendu le 12 septembre 2024 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [C] [N],

2°/ à Mme [X] [K], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

3°/ à M. [R] [S], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de Mme [Z] et de la société civile immobilière Heylan, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme [N] et de M. [S], après débats en l’audience publique du 3 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 12 septembre 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 22-11.831), M. et Mme [N], M. [S], Mme [Z] et la société civile immobilière Heylan (la SCI) sont propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée section BR n° [Cadastre 1], comprise dans un patecq dans le périmètre duquel sont incluses d’autres parcelles bâties, appartenant respectivement à chacun d’eux.

2. Par un arrêt irrévocable du 26 mars 2015, Mme [Z] a été condamnée à supprimer des ouvrages qu’elle avait, sans autorisation des autres propriétaires indivis, réalisés sur ce patecq, en particulier des installations d’assainissement, des canalisations et des bacs à graisse desservant les parcelles cadastrées section BR n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lui appartenant.

3. Par acte des 20 et 26 juin 2017, Mme [Z] et la SCI ont assigné M. et Mme [N] et M. [S] en désenclavement de leurs parcelles et revendication d’une servitude de tréfonds. Elles ont critiqué, à titre subsidiaire, le caractère infondé et abusif du refus opposé par ces derniers au passage de canalisations dans le sous-sol du patecq.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. Mme [Z] et la SCI font grief à l’arrêt de rejeter leur demande subsidiaire tendant à se voir autoriser à procéder dans le tréfonds du patecq cadastré section BR n° [Cadastre 1] aux travaux nécessaires à la desserte (eau, électricité, télécommunications, eaux usées) de leurs immeubles inclus dans le patecq sur le fondement de l’article 815-9 du code civil, alors :

« 1°/ que le droit de propriété sur un patecq est détenu en indivision par les propriétaires des bâtiments que ce patecq enclave ; qu’il est régi par les articles 815 et suivants du code de procédure civile ; qu’en retenant, pour débouter les exposantes de leur demande, que le patecq obéit à des règles propres qui ne sont pas contenues dans le code civil, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 815-9 du code civil ;

2°/ que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la cour d’appel a débouté les exposantes de leur demande au motif, d’abord, que les exposantes n’avaient jamais sollicité un quelconque accord des autres communistes du patecq mais avaient imposé une situation de fait, d’autre part, que la transformation unilatérale d’un patecq à vocation agricole en un ensemble d’unités d’hébergement touristique n’était pas conforme à la destination du patecq, enfin, que la multiplication des infractions au droit de l’urbanisme était un comportement qui par nature n’était pas compatible avec le respect des droits des autres indivisaires ; qu’en statuant ainsi, tandis que la demande subsidiaire des exposantes avait pour seul objet l’autorisation de procéder dans le tréfonds du patecq aux travaux nécessaires à la desserte de leur bien immeuble par la mise en place des viabilités indispensables, hors même l’exploitation d’un quelconque hébergement touristique, la cour d’appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. En premier lieu, la cour d’appel a constaté que Mme [Z] et la SCI étaient engagées dans une institution régissant un terrain à vocation originairement agricole affecté à l’usage collectif de bâtiments auxquels il restait attaché, et, faisant ainsi ressortir que le patecq constituait une indivision forcée, en a exactement déduit qu’il obéissait à ses règles propres non contenues dans le code civil et que Mme [Z] et la SCI n’étaient, en conséquence, pas fondées à se prévaloir des dispositions de l’article 815-9 de ce code.

7. En second lieu, la cour d’appel, qui a retenu que chaque bâtiment d’habitation du patecq devait être connecté aux différents réseaux d’eau, électricité et assainissement nécessaires pour le rendre conforme à sa destination d’habitation ou d’usage agricole, mais que les prétentions de Mme [Z] et de la SCI étaient formées pour assurer la desserte des chambres d’hôtes édifiées sans respecter le permis de construire et de trois gîtes ruraux construits sans autorisation d’urbanisme, l’ensemble de ces constructions méconnaissant la destination du patecq, ce dont elle a déduit que l’opposition à la mise en place des viabilités sollicitées n’était, en l’état des constructions mises en oeuvre, constitutive d’aucun abus de droit et qu’il y avait, en conséquence, lieu de rejeter l’intégralité des prétentions de Mme [Z] et de la SCI, n’a pas méconnu l’objet du litige.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [Z] et la société civile immobilière Heylan aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Z] et la société civile immobilière Heylan et les condamne à payer à M. et Mme [N] et M. [S] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.