REPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de […] AU NOM DU PEUPLE […] EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
JUGEMENT DU […] 2025 :03 20 78 33 33
DANS LE LITIGE ENTRE:
N° RG 25/09209 N° Portalis DEMANDEUR(S) DBZS-W-B7J-Z3KF
N° de Minute : L 25/00614 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE […]IMMEUBLE SIS LES
[…] […], représenté par son syndic en exercice la SOCIETE GLV IMMOBILIER dont JUGEMENT le siège social est […]
DU […] 2025
représentée par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Sakina DERRADJI, avocat au barreau de […]
ET: S.D.C. DE […]IMMEUBLE SIS
LES […] 546/566
AVENUE DE LA REPUBLIQUE DÉFENDEUR(S) […]
M. X Y, demeurant […]
X Y non comparant Z Y
M^me Z Y, demeurant […] 31, 2 rue Ferdinand Buisson – AB Y
AA Y […]
Aide Juridictionnelle totale
représentée par M^e Raffaele MAZZOTTA, avocat au barreau de […]
M. AB Y
-né le […] à […], demeurant […] 20 rue de la
Briqueterie 59890 QUESNOY SUR DEULE
non comparant
M. AA Y, demeurant 10 allée des Tuileries – 566 Avenue de la République – 59000 […]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À
[…]AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025
Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le […] 2025, date indiquée à […]issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

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RG 9209/25 Page 2 – MA
EXPOSE DU LITIGE
[…]immeuble sis « […] 546/566, avenue de la République – 59800 Lille » est soumis au statut de la copropriété représenté par son syndic en exercice.
Par acte de commissaire de justice en date des 16, 17 et 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de […]immeuble SIS LES […] – 546/566 avenue de la République […], pris en la personne de son Syndic, la société GLV IMMOBILIER a fait assigner M.
AB Y, M. AA Y, M^me Z Y et M. X
Y à […]audience du 15 septembre 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de, sous le bénéfice de […]exécution provisoire :
condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 7617,81 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024;
- condamner in solidum les défendeurs au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés
à compter du 22 mai 2024 dans les conditions de […]article 1343-2 du code civil, condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
- condamner in solidum les défendeurs au paiement à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de […]article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de […]immeuble SIS LES […] – 546/566 avenue de la République […], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes initiales.
Il expose que les défendeurs, désormais copropriétaires indivis de […]immeuble restent redevables des charges de copropriétés dont il réclame le paiement.
M^me Z Y, représentée par son conseil a développer oralement ses conclusions concluant au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires. Elle expose que
AC Y a acquis […]immeuble situé 655, avenue de la République ¹0 ^allée ^des 1
Tuileries à Lille par acte authentique du 24 octobre 1975. A son décès le […] 2005, son épouse, M^me AD AE s’est vue attribuer […]usufruit de […]immeuble en vertu d’une donation entre époux. Cette dernière décédée le […], a laissé pour lui succéder AA, AB et
X Y, ses enfants. Elle expose que les opérations de liquidation de la succession sont actuellement bloquées en raison de la passivité AA Y, […]un des héritiers qui occupe gratuitement […]immeuble. Elle expose avoir été contrainte de saisir le tribunal aux fins de partage de […]indivision et de la succession le 27 septembre 2024. Depuis […]assignation les cohéritiers ont régularisé un protocole d’accord par lequel AA Y s’engage à répondre de toute action civile en lien avec […]occupation de […]immeuble litigieux. Elle conteste formellement être redevable des sommes réclamées par le syndic de copropriété dès lors que les lieux sont occupés privativement par AA Y qui s’est engagé à les quitter le 15 juin 2024 et à assumer toutes les conséquences financières civiles et pénales de son occupation jusqu’à son départ effectif. Elle sollicite en conséquence le débouté de […]ensemble des demandes et estime bien fondé la condamnation de M. AA Y à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.
M. AB Y, M. AA Y et M. X Y, régulièrement assignés par remise de […]acte à […]étude, n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter.

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[…]affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions:
[…]article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que "ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à […]entretien et à […]administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à […]article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de […]article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 5 novembre 1993 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
[…]article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de […]article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justi- fiée à […]encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de jus- tice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce coproprié- taire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour […]établissement de […]état daté à […]occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de […]article 24 et du f de […]article 25 %;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par […]autorité adminis- trative compétente ayant fait […]objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à […]issue d’une instance judiciaire […]opposant au syndicat, voit sa prétention dé- clarée fondée par le juge, est dispensé, même en […]absence de demande de sa part, de toute participa- tion à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copro- priétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de […]équité ou de la situation écono- mique des parties au litige >>.
[…]article 14-1 de cette même loi dispose que «pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de […]immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

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[…]assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de […]exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, […]assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par […]assemblée général ».
[…]obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par
[…]assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
Il est établi que […]immeuble relevant de la copropriété de […]immeuble « les tuileries » appartient à la […]indivision successorale issue du décès de M. AC Y et de son épouse AD
AE épouse Y et constitué des quatre défendeurs, enfants du couple et de M.
AC Y. Il n’est pas contesté que la succession n’est toujours pas réglée malgré de nombreuses démarches en ce sens y compris judiciaires.
En conséquence, en […]état de la procédure, les membres constituant […]indivision restent tenus des charges de copropriété de […]immeuble. En application de […]article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de […]article 8 4ème du règlement de copropriété, les héritiers sont solidairement responsables des charges de copropriété, y compris celles impayées par le défunt avant son décès.
La solidarité permet au syndicat de réclamer la totalité de la dette à n’importe quel héritier, qui peut ensuite se retourner contre les co-indivisaires pour récupérer sa part.
En […]espèce, le syndic verse aux débats :
un relevé de propriété ; le contrat de syndic; le règlement de copropriété ;
[…]attestation de propriété concernant […]immeuble 2 à […] tenant 564-566
-
avenue de la République dénommé « […] » établissant que suite au décès de M^me AD Y, ses trois héritiers pour 1/3 de la succession sont ses enfants,
AA, AB et X Y issus du couple qu’elle a formé avec M. AC Y prédécédé, un relevé des sommes dues à hauteur de la somme de 7 617,81 euros arrêtée au 1er octobre
2024, les procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaire du 22 février 2024, de […]assemblée générale ordinaire du 30 mai 2023, de […]assemblée générale ordinaire du 28 juin 2022 ordinaire ; les appels de fonds 2024 correspondant aux dépenses engagées par les assemblées générales, deux courriers valant mise en demeure adressées à «< la succession de M^me Y »>,
Aux termes de […]historique de compte, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, fixe la créance à la somme de 7 617,81 euros.
Le contrat de syndic prévoit la facturation des frais de recouvrement des mises en demeure et des relances à la somme de 45 euros.
Il prévoit également la facturation de la « constitution du dossier transmis à […]auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » au coût forfaitaire de 195 euros TTC et celle

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RG 9209/25 Page 5 – MA du < suivi du dossier transmis à […]avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles » au
< temps passé selon vacation horaire >>).
Il ressort de […]historique de compte que, outre les charges de copropriétés, il a été facturé au copropriétaire la somme totale de 189,04 euros au titre des frais de mise en demeure par avocat, 153,04 euros au titre de la demande de fiche immeuble, 48 euros au titre du relevé de matrice cadastrale outre 195 euros facturé à deux reprises au titre des frais (FTA non explicités).
Or, le syndicat ne justifie pas précisément des frais notamment par des diligences exceptionnelles ni le temps passé sur le suivi du dossier. Les frais afférents seront donc écartés comme non justifiés.
Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. AB Y, M. AA
Y, M^me Z Y et M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble SIS LES […] – 546/566 avenue de la République […] la somme de 6 837,73 euros arrêtée au 1er octobre 2024 assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision.
Par ailleurs, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de garantie formulée par M^me Z Y:
M^me Y estime que M. AA Y, copropriétaire indivis doit la garantir de toute condamnation la concernant compte tenu de […]occupation des lieux. Toutefois, la seule occupation des lieux ne saurait entraîner la charge exclusive des frais de copropriété, certains frais incombant au propriétaire non occupant de […]immeuble. Le document daté du 15 avril 2024, outre qu’il ne vaut que pour […]avenir de sorte que les charges antérieures ne sont pas prises en compte, ne saurait suffire à permettre à lui imputer exclusivement les charges de copropriété. Sa demande sur ce point sera rejetée.
Sur la résistance abusive:
En application de […]article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de […]intérêt moratoire.
[…]historique de compte fait apparaître un solde débiteur au titre de […]année 2024. Le syndic demandeur ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des propriétaires unis par une indivision successorale. La demande sur ce point sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Succombant à […]instance, M. AB Y, M. AA Y, Mme
Z Y et M. X Y seront condamnés aux dépens.
Il y a lieu de condamner M. AB Y, M. AA Y, Mme
Z Y et M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros sur le fondement de […]article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

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Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. AB Y, M. AA Y, M^me Z
Y et M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble SIS LES […] – 546/566 avenue de la République […] représenté par son syndic en exercice la SARL GLV IMMOBILIER, la somme de 6 837,73 euros arrêtée au 1er octobre 2024, au titre des charges de copropriété assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
CONDAMNE in solidum M. AB Y, M. AA Y, M^me Z
Y et M. X Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble SIS LES […] – 546/566 avenue de la République […] représenté par son syndic en exercice la SARL GLV IMMOBILIER, la somme de 700 euros sur le fondement de
[…]article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande en garantie de M^me Z Y ;
REJETTE la demande en dommages-intérêts au titre de la résistance abusive;
CONDAMNE in solidum M. AB Y, M. AA Y, M^me Z
Y et M. X Y aux entiers dépens;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.
La Greffière Le Juge
POUR COPIE
CERTIFIÉE CONFORME N
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