Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 novembre 2022, la SCI Mavia, représentée par l’un de ses associés, M. A E, demande au tribunal de l’exonérer de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022.

M. E pour la SCI Mavia soutient que :

— en raison de son état de santé et de celui de son associé, il se trouve placé face à une raison indépendante de sa volonté et remplit les conditions de l’article 1389-I du code général des impôts.

— ils ne peuvent plus continuer pour cette raison à faire les travaux alors qu’un seul appartement est presque fini de rénover.

— leur immeuble est insalubre et ne peut être loué dans cet état.

— ils ont des difficultés financières compte tenu de leurs revenus, de leurs dettes et du remboursement du prêt pour l’achat du bâtiment pour payer la taxe foncière.

— la conjoncture économique actuelle rend la vente ou la recherche de locataires difficiles.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 mai 2023 le directeur départemental des finances publiques du Doubs conclut au rejet de la requête.

Il soutient que l’article 1389, I du CGI s’applique aux bâtiments normalement destinés à la location, or l’immeuble de la SCI Mavia a été acheté le 18 septembre 2020 alors qu’il était insalubre et que toute location était interdite de ce fait. La SCI ne peut dès lors pas prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 1389, I. En tout état de cause le contribuable ne remplit pas les critères énoncés par cet article pour bénéficier d’une exonération. La vacance n’est pas indépendante de sa volonté : la SCI savait dès l’achat de l’immeuble qu’une rénovation allait être nécessaire pour mettre le bien en location et cette rénovation n’a pas été effectuée. La société n’établit pas avoir effectué toutes les diligences propres à permettre la mise en location. La situation de santé de ses associés, leurs difficultés financières, ou la conjoncture économique actuelle sont sans influence sur l’appréciation de la raison indépendante de la volonté des contribuables.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me B en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

La présidente de la formation a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

A été entendu, au cours de l’audience publique, le rapport de M^me B.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Mavia a été immatriculée le 14 avril 2020 au registre du commerce et des sociétés, son siège social est situé à Gray. Elle est détenue à 50 % par M. A E, gérant, à 48 % par M. G H, à 1 % par M. C F et à 1 % par M^me I D. La SCI exerce une activité de location de terrain et de biens immobiliers, acquisition, exploitation par bail ou autrement de tous immeubles. Dans ce cadre, par acte notarié du 18 septembre 2020, elle a acquis un ensemble de deux parcelles attenantes cadastrées section AE n° 419-451 pour des contenances respectives de 8a 31ca et 8a 41ca, sises quai Mavia au lieudit En Mavia à Gray. La parcelle AE n°419 comprend un immeuble divisé en 14 logements, en nature d’immeuble « à usage d’habitation en état de vétuste avec cour » déclaré insalubre et insalubre irrémédiable par deux arrêtés préfectoraux du 13 octobre 2015. Quant à elle, la parcelle AE n° 451 présente la consistance d’une cour commune sur laquelle divers propriétaires disposent de droit indivis. Un avis de taxe foncière a été émis le 9 août 2022 à l’adresse de la SCI Mavia pour un montant de 1 928 euros. Cette taxe n’a pas été réglée et une majoration de 10 % a été appliquée, soit 193 euros. La SCI a déposé une réclamation auprès du service le 26 octobre 2022 en indiquant qu’elle remplissait les conditions prévues à l’article 1389, I du code général des impôts pour bénéficier d’une exonération. Cette demande a été rejetée le 3 novembre 2022. Par la présente requête, la SCI Mavia doit être regardée comme demandant la décharge de la taxe foncière et des pénalités auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2022.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne le cadre juridique applicable :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 de ce code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties () sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. ». Et aux termes de l’article 1389 de ce code : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. () ». Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location ou l’inexploitation de l’immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

En ce qui concerne la charge de la preuve :

3. Il résulte des dispositions mentionnées au point précédent que le contribuable qui prétend obtenir le bénéfice de la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties doit apporter la preuve qu’il a accompli toutes diligences pour mettre l’immeuble en location et démontrer ainsi que la vacance est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à l’impossibilité de le louer ou de le vendre malgré des démarches engagées en ce sens, ou à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières.

En ce qui concerne les cotisations dues au titre de l’année 2022 :

4. D’une part, s’il est constant que les dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts n’instituent aucune condition tenant à ce que, pour être regardé comme normalement destiné à la location au sens de cet article, un local d’habitation doit avoir été loué antérieurement à la période de vacance pour laquelle le propriétaire du bien sollicite l’exonération, il n’en demeure pas moins que la condition première pour que ces dispositions soient applicables est que le bien concerné doit être « normalement destiné à la location ». Or, il résulte de l’instruction, que la SCI Mavia a acquis l’immeuble en litige le 18 septembre 2020 en connaissant son état d’insalubrité et d’insalubrité irrémédiable déclaré par deux arrêtés préfectoraux du 13 octobre 2015. Dans ces conditions, ce bien immobilier ne peut être regardé comme normalement destiné à la location au sens des dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts. Par suite, la SCI Mavia ne peut prétendre au bénéfice du dégrèvement prévu par ces dispositions.

5. D’autre part, et en tout état de cause, la SCI Mavia fait uniquement valoir qu’elle peut prétendre au dégrèvement de la taxe foncière institué par les dispositions de l’article 1389 du code général des impôts pour l’immeuble dont elle est propriétaire qui est vacant depuis plusieurs années et dont la vacance est indépendante de sa volonté, dès lors que la location de ces logements, du fait de l’état d’insalubrité et de vétusté serait impossible. Toutefois, la SCI requérante n’apporte aucun élément, à l’exception de l’état de santé de MM E et H, du commencement de rénovation inachevé d’un logement, des difficultés financières personnelles de M. E, lesquelles ne reposent sur aucun élément tangible produit au dossier, ou d’éléments résultant de son analyse de la conjoncture économique actuelle, permettant d’établir qu’elle aurait été empêchée de réaliser des démarches pour remettre les locaux en état d’être loués. Ainsi, la société requérante n’apporte aucun élément permettant de justifier que la vacance desdits locaux serait indépendante de sa volonté. Dans ces conditions, la vacance des locaux ne peut être regardée comme indépendante de la volonté du contribuable au sens des dispositions de l’article 1389 du code général des impôts. Par suite, la SCI Mavia n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort qu’elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022 à raison de l’immeuble en litige.

6. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la SCI Mavia doivent être rejetées.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Mavia est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Mavia et à la directrice départementale des finances publiques du Doubs.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

La magistrate déléguée,

F. BLa greffière,

E. Cartier

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière