Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 décembre 2022, M^me E A et M. C D, représentés par M^e Olmi et Me de Ginestet, demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du CJA.

Ils soutiennent que l’administration n’établit pas que le prix auquel la société civile de construction vente Chimate leur a cédé les lots 4, 5 et 6 de l’immeuble situé 6-8 rue de Constantin à Bordeaux était minoré par rapport à sa valeur vénale.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 juillet 2023, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— la demande de décharge ne porte pas sur les rehaussements procédant de la réintégration dans les résultats imposables de la société civile de construction vente Chimate des sommes correspondant à la mise à disposition gratuite des requérants de cet appartement ;

— le surplus des conclusions de la requête n’est pas fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me F,

— les conclusions de M. Willem, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A est gérante et associée à hauteur de 99,66 % de la société civile de construction vente Chimate, créée le 15 juillet 2009. Cette société a acquis le 6 octobre 2009 un immeuble à usage d’habitation en très mauvais état situé 6-8 rue Constantin à Bordeaux au prix de 358 800 euros TTC. Après remise à neuf, et division en six lots, la société Chimate a vendu le 30 décembre 2009 dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement les lots 1 et 2, d’une superficie de 77 m², au prix de 309 960 euros TTC, puis le lot n°3 d’une superficie de 37,2 m² au prix de 160 455 euros TTC. Le 23 septembre 2016, la société Chimate a vendu à M^me A et à son époux M. D les lots achevés 4, 5 et 6, d’une superficie de 138,16 m², au prix de

465 300 euros TTC. Cette société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité sur la période comprise entre le 1er décembre 2014 et le 30 novembre 2016, à l’issue de laquelle l’administration, en se basant sur des cessions de biens similaires aux alentours, a notamment estimé que la cession des lots 4, 5 et 6 était intervenue à un prix minoré, constitutif d’un acte anormal de gestion. Elle a évalué cette minoration à 181 500 euros et a réhaussé le bénéfice de la société de l’année 2016 à hauteur de ce montant. S’agissant d’une société de personnes, ses profits sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, entre les mains de ses associés à concurrence de leurs droits dans le capital de la société. M^me A et M. D demandent au tribunal de prononcer la décharge du supplément d’impôt sur le revenu auquel ils ont été assujettis au titre de l’année 2016 à raison de la réintégration dans leurs revenus de la somme de 181 500 euros.

Sur le bien-fondé des impositions :

2. En vertu de l’article 38 du code général des impôts, le bénéfice imposable est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Les renonciations à recettes consentis par une entreprise au profit d’un associé ne relèvent pas, en règle générale, d’une gestion commerciale normale, sauf s’il apparaît qu’en consentant de tels avantages, l’entreprise a agi dans son propre intérêt. S’il appartient à l’administration d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que les avantages octroyés par une entreprise à un associé constituent un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties. Dans l’hypothèse où l’entreprise s’acquitte de cette obligation, il incombe ensuite à l’administration d’apporter la preuve que cet avantage est, contrairement à ce que soutient l’entreprise, dépourvu de contrepartie, qu’il a une contrepartie dépourvue d’intérêt pour l’entreprise ou que la rémunération de cette contrepartie est excessive.

3. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l’immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l’impôt. Aucune règle du code général des impôts n’impose dans ce cas à l’administration de se fonder exclusivement sur des transactions antérieures à la date de ce fait générateur.

4. Pour fixer à 646 800 euros la valeur vénale de l’appartement qui a été cédé par la société Chimate à sa gérante et à son époux le 23 septembre 2016 au prix de 465 300 euros, soit à un prix de 3 368 euros le m², l’administration a retenu comme termes de comparaison six cessions d’appartements présentant, selon elle, des caractéristiques intrinsèquement similaires, de surface comparable et situés dans le même quartier et a calculé un prix moyen du marché à hauteur de 4 681 euros le m².

5. Tout d’abord, il ressort des photographies produites par l’administration que les deux premiers niveaux de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement en litige sont en pierres, avec lesquelles s’harmonisent les parements choisis pour le revêtement de la façade de la partie supérieure refaite à neuf, ce qui rend pertinente, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la comparaison de cet immeuble avec les immeubles anciens et en pierres choisis dans son environnement proche par l’administration.

6. Les requérants ne sauraient ensuite se prévaloir, en s’appuyant sur 13 ventes d’appartements situés dans des immeubles anciens d’une superficie comprise entre 100 et 150 m² situés à moins de 300 mètres, et pour 2 d’entre eux à 600 mètres de l’immeuble en litige, d’un prix moyen au m² s’établissant à 3 756 euros, inférieur au prix de 3 935 euros par m², procédant de l’acte de vente des lots 1 et 2 de ce même immeuble, étant par ailleurs relevé que le lot 3 a été quant à lui vendu par la société Chimate au prix de 4 474 euros le m², ni utilement soutenir que le prix de cession de leur appartement a été fixé dans le contrat de réservation signé le 20 juillet 2009, dès lors qu’il résulte de l’article 6 des conditions particulières annexées à ce contrat que faute de réalisation de la vente au 30 janvier 2010, ce contrat est devenu caduc.

7. Enfin, dès lors qu’il est constant que la vente, intervenue le 15 septembre 2015, d’un appartement comparable situé dans la même rue que l’immeuble en litige, au numéro 37, fait apparaître un prix au m² de 4 411 euros le m², et que contrairement à celui-ci, l’appartement vendu aux requérants est doté d’une terrasse privative de plus de 20 m², qui constitue une prestation particulièrement rare devant nécessairement être valorisée, le prix de 4 682 euros par m² déterminé pour cet appartement par l’administration ne paraît pas surévalué. Faute de tout élément justifiant que cette cession minorée aurait présenté un intérêt pour la société, ou que celle-ci en aurait retiré une quelconque contrepartie, l’administration a donc pu à bon droit regarder la minoration du prix de cession à hauteur de 181 500 euros comme un acte anormal de gestion et, en conséquence, réintégrer ce montant dans les revenus des requérants, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge présentées par M^me A et par M. D doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

9. L’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de ce dernier la somme demandée par M^me A et par M. D au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M^me A et M. D est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me E A et M. C D et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 31 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Ferrari, président,

M^me F et M^me B, premières conseillères.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

La rapporteure,

E. F

Le président,

D. FERRARI La greffière,

E. SOURIS

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,