Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 avril 2023, et trois mémoires complémentaires, enregistrés les 20 février, 29 juillet et 24 octobre 2024, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, M. A… B…, représenté par M^e Genty, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Cestas lui a délivré un certificat d’urbanisme indiquant que le projet de construction d’une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée BW 68 n’était pas réalisable, ainsi que le rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Cestas de réexaminer sa demande de certificat d’urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cestas une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- il avait précisé dans son dossier de demande que le permis de construire sollicité ultérieurement demandera la régularisation, en application de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme, de la division foncière dont est issu le terrain d’assiette du projet ;

- le terrain d’assiette n’est pas issu d’une division foncière nouvelle au sens de l’article 9 du règlement de la zone 3UL du plan local d’urbanisme ;

- le projet en litige n’entre pas dans le champ du dispositif de mixité sociale de l’habitat prévu par le plan local d’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué ajoute au dispositif de mixité sociale de l’habitat du plan local d’urbanisme le critère non prévu de l’entité primitive ;

- la limitation de l’emprise au sol prévue par le règlement de la zone 3UL du plan local d’urbanisme est illégale.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 5 juin 2023, 29 février 2024 et 19 septembre 2024, la commune de Cestas, représentée par M^e Heymans, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B… une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Roussel Cera, premier conseiller,

- les conclusions de M. Bilate, rapporteur public,

- et les observations de M^e Ogallar-Leiras, substituant M^e Genty, représentant M. B…, et de M^e Platel, substituant M^e Heymans, représentant la commune de Cestas.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 septembre 2022, M. B… a déposé une demande de certificat d’urbanisme pour la réalisation d’une maison individuelle sur la parcelle cadastrée BW 68 à Cestas. Il demande l’annulation de l’arrêté du 3 novembre 2022 par lequel le maire lui a délivré un certificat d’urbanisme indiquant que cette opération n’était pas réalisable.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 410-14 du code de l’urbanisme : « Dans les cas prévus au b de l’article L. 410-1, lorsque la décision indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la demande, ou lorsqu’elle est assortie de prescriptions, elle doit être motivée ».

3. L’arrêté attaqué énonce les textes sur lesquels il se fonde et fait état des raisons pour lesquelles le projet de M. B… n’est pas réalisable. Ce dernier a ainsi été mis à même d’en comprendre les motifs et de les contester utilement. Dès lors, le moyen tiré de l’insuffisante motivation de l’arrêté attaqué ne peut qu’être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». L’article R. 442-1 du même code liste les opérations qui ne constituent pas des lotissements au sens du code de l’urbanisme et ne sont donc soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager.

5. Pour estimer que le projet présenté par M. B… n’était pas réalisable, le maire de la commune de Cestas a considéré que la demande de certificat d’urbanisme en litige portait « sur la construction d’une habitation sur un terrain à bâtir dont la création n’a pas fait l’objet d’une autorisation de déclaration préalable de division en contradiction avec les dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme ».

6. Il est constant que le terrain d’assiette du projet en litige, constitué par la parcelle cadastrée BW 68, est issu de la division d’une parcelle, désormais cadastrée BW 67. Si cette division a donné lieu à l’établissement par un géomètre expert d’un document d’arpentage, elle n’a jamais fait l’objet d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager. Or, cette division, réalisée en vue de construire, constitue un lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme et n’entre dans aucun des cas limitativement énumérés par l’article R. 442-1 du même code.

7. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire avait explicitement indiqué dans la notice explicative de sa demande de certificat d’urbanisme qu’il entendait solliciter, à l’occasion du dépôt d’une demande de permis de construire, la régularisation de cette division sur le fondement de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme, aux termes duquel « Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division ».

8. Aussi, le maire aurait dû regarder la demande de certificat d’urbanisme déposée par M. B… comme portant à la fois sur un projet de division parcellaire et sur un projet de construction sur le lot ainsi détaché. Dès lors, il ne pouvait légalement fonder l’arrêté en litige sur la circonstance que le projet de construction n’avait pas au préalable fait l’objet d’une division au sens du code de l’urbanisme.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article 9 du règlement de la zone UL du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol maximale des constructions est fixée comme suit pour tout terrain : (…) dans la zone 3UL, emprise au sol maximale de 10%. / Par ailleurs, dans la zone 3UL, pour tout terrain issu d’une nouvelle division foncière, l’emprise au sol des constructions est limitée à 20 m² (…) ». Le maire de la commune de Cestas a considéré également que le projet de construction envisagé n’était pas réalisable dès lors qu’il excédait 20 m² d’emprise au sol, en méconnaissance de l’article 9 précité.

10. D’une part, ainsi qu’il a été dit, si la division foncière dont est issu le terrain d’assiette du projet en litige, constitué par la parcelle cadastrée BW 68, a fait l’objet d’un document d’arpentage en juillet 2013, elle n’a toutefois donné lieu à aucune décision de l’autorité en charge de l’urbanisme. Dès lors, cette division doit être regardée comme nouvelle au sens de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme approuvé en 2017.

11. D’autre part, il ressort du règlement et du rapport de présentation du plan local d’urbanisme que la zone 3UL, dans laquelle se situe le terrain d’assiette du projet en litige, correspond aux lotissements de très faible densité et que les règles qui y sont applicables sont destinées à maîtriser l’urbanisation périurbaine, préserver les paysages et le cadre de vie existant, pallier les risques de sur-densification qui ne permettrait pas de répondre aux obligations légales de logements locatifs sociaux et qui serait préjudiciable à la capacité des réseaux. Contrairement à ce que soutient le requérant, la limitation à 20 m² de l’emprise au sol des constructions en zone 3UL pour tout terrain issu d’une nouvelle division foncière ne peut être regardée comme une interdiction de division foncière dans cette zone. Cette règle n’a ni pour objet ni pour effet d’interdire la construction de garage ou de n’autoriser que des constructions à usage d’habitation en contradiction avec la vocation de la zone. Enfin, les auteurs du plan ne pouvaient, sans créer une destination non prévue par l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, prévoir des règles d’emprise spécifiques pour les logements locatifs sociaux. Dès lors, le requérant n’est pas fondé à exciper de l’illégalité des dispositions de l’article 9 du règlement de la zone UL.

12. Enfin, il est constant que la demande de certificat d’urbanisme porte sur la réalisation d’une maison individuelle de 80 m² d’emprise, soit au-delà des 20 m² maximum applicables en l’espèce. Le maire a donc pu à bon droit pour ce motif estimer que le projet de M. B… n’était pas réalisable.

13. En quatrième lieu, aux termes du D de l’article 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme : « Le dispositif de mixité sociale de l’habitat défini par le PLU prévoit les dispositions règlementaires suivantes : / 1) Il s’applique dans l’ensemble des zones et secteurs suivants définis comme « Secteurs de mixité sociale » dans les documents graphiques du règlement : / 2) Le seuil minimal au-delà duquel les programmes de logements sont concernés par l’application du dispositif, est égal ou supérieur à 3 lots ou 3 logements. Pour toute opération d’aménagement ou de construction comportant au moins 3 lots ou 3 logements à destination de logement, le pourcentage de logements locatifs sociaux conventionnés à réaliser est précisé sur le document graphique réglementaire qui institue des secteurs de mixité sociale. / Ces secteurs ont été définis pour permettre une faisabilité opérationnelle avec 3 cas : (…) / Cas des projets sur les secteurs urbains ou urbanisables déjà existants avant la révision du POS et sa transformation en PLU : obligation de réaliser 66% de logements locatifs sociaux conventionnés minimum et 34 % de logement accession maximum (…) / 4) De plus, il est précisé que : / – Le dispositif de mixité sociale s’applique aux opérations de lotissement soumis à permis d’aménager à destination d’habitat ou à caractère mixte, et aux opérations de constructions neuves, ainsi qu’aux travaux d’adaptation, de réfection, réhabilitation ou rénovation, et d’extension de constructions existantes en vue de la création de logements (…) ».

14. Ces dispositions, dans leur ensemble, y compris en ce qu’elles visent les « opérations de constructions neuves », ne sont pas applicables au projet, comme en l’espèce, limité à la construction d’une seule maison individuelle. Dès lors, le maire ne pouvait légalement fonder l’arrêté attaqué sur la méconnaissance par le projet en litige des dispositions citées au point précédent.

15. Toutefois, il résulte de l’instruction que le maire aurait pris la même décision en se fondant seulement sur la méconnaissance par le projet en litige de l’article 9 du règlement de la zone UL du plan local d’urbanisme.

16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation présentées par M. B… doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions aux fins d’injonction.

Sur les frais liés à l’instance :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Cestas, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M. B… au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. B… une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Cestas en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : M. B… versera à la commune de Cestas une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et à la commune de Cestas.

Délibéré après l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Cécile Cabanne, présidente,

M. Romain Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Aurélie Lahitte, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

Le rapporteur,

R. ROUSSEL CERA

La présidente,

C. CABANNE

La greffière

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,