Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 10 juin 2024 et le 18 novembre 2024, M. F… et M^me G… C… ainsi que M. E… et M^me B… Vicomte, représentés par M^e Launay, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Louvigny a délivré à la SCCV Socofim un permis de construire une résidence collective pour personnes âgées ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Louvigny une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ; ils sont voisins immédiats du projet ;

- il appartient à l’administration de justifier de la compétence du signataire de l’arrêté ;

- le dossier de demande de permis de construit est insuffisant, l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme n’étant pas respecté ;

- le permis de construire délivré méconnaît l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’article UB 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 3.3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 août 2024, la SCCV Socofim, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu’il soit sursis à statuer en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 2 septembre 2024 et le 26 mars 2025, la commune de Louvigny conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- M. et M^me Vicomte n’ont pas d’intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 7 janvier 2026, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation de l’illégalité tenant à la méconnaissance des dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme pour les bâtiments B et C du projet, et les a invitées à présenter des observations.

Des observations ont été enregistrées le 12 janvier 2026 pour la commune de Louvigny.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fanget,

- les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Launay, représentant les requérants, et de M^e Gutton représentant la SCCV Socofim.

Considérant ce qui suit :

La SCCV Socofim, propriétaire de la parcelle AB n° 196 située au 1390 route de Thury-Harcourt à Louvigny, a déposé, le 29 septembre 2023, une demande de permis de construire, complétée le 28 novembre 2023 et le 25 janvier 2024, pour la construction d’une résidence collective de trois immeubles comprenant trente-six logements. Par un arrêté du 18 avril 2024, le maire de Louvigny a délivré le permis sollicité. M. F… et M^me G… C…, propriétaires des parcelles AB n° 12, n° 184 et n° 197, ainsi que M. E… et M^me B… Vicomte propriétaires de la parcelle AB n° 11 demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, par un arrêté n° 2020-14 du 29 mai 2020, le maire de Louvigny a donné délégation à M. D… A…, deuxième adjoint chargé de l’aménagement et de l’urbanisme, pour, notamment, délivrer les autorisations d’urbanisme selon le plan local d’urbanisme en vigueur et signer tout acte y afférant. En outre, il ressort de l’attestation d’affichage établie par le maire, qui fait foi jusqu’à preuve contraire, que l’arrêté de délégation a été régulièrement affiché en mairie à compter du 5 juin 2020. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire du permis de construire attaqué doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…)/ f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

La notice du dossier de demande de permis de construire précise que, dans l’état existant, l’accès à la parcelle se fait depuis la route de Thury-Harcourt et que cet accès côté ouest depuis la route sera maintenu. En outre, la notice comprend une simulation du projet qui confirme que l’accès au terrain se fera par l’entrée actuelle, en longeant le nouveau local de stockage des ordures ménagères. Dans ces conditions, le service instructeur a été mis à même d’apprécier l’organisation et l’aménagement de l’accès au terrain. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».

Il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la SCCV Socofim faisant par ailleurs valoir, sans être contredite, que les immeubles seront soumis au statut de la copropriété. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article UB 3-1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à ne pas présenter de gêne ou risque à la circulation publique. / La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possibles des carrefours existants, des virages et autres endroits où la visibilité est mauvaise (…) ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est bordé par la route départementale n° 212 de Thury-Harcourt dont l’accès, resté inchangé, s’effectuera sur la partie rectiligne de cette voie. Si cette route présente une légère courbe, celle-ci se situe, d’une part, à la sortie d’une intersection matérialisée par un cédez-le-passage sur la rue de Moisson et après un feu tricolore pour le passage des piétons, aménagements permettant de limiter la vitesse, d’autre part, à une distance d’environ 50 mètres de l’accès au terrain d’assiette. En outre, si les requérants se prévalent d’un manque de visibilité au niveau de la sortie du terrain d’assiette, compte tenu du local de stockage des ordures ménagères implanté en limite de propriété, il ressort tant de la notice que des plans du dossier de demande du permis de construire que les véhicules pourront s’avancer sur le trottoir avant de s’engager sur la route de Thury-Harcourt, offrant ainsi une visibilité suffisante de chaque côté, la circulation sur cette portion de la voie départementale étant, par ailleurs, limitée à 50 kilomètres par heure. Enfin, le département du Calvados, gestionnaire des routes départementales, a émis un favorable au projet le 31 octobre 2023 en indiquant que « les conditions de sécurité nécessaires et notamment de covisibilité au droit de l’accès sur la RD 212, sont réunies ». Dans ces conditions, le projet de construction de trente-six logements ne porte pas atteinte à la sécurité publique ni ne méconnaît les dispositions de l’article UB 3-1 du plan local d’urbanisme. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UB 3-3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Pour tout projet, il est demandé de se référer au « Règlement de collecte des déchets ménagers et assimilés » (…) / Toute construction nouvelle à usage d’habitation collective (…) doit prévoir pour la gestion des déchets ménagers et assimilés, un lieu de stockage spécifique suffisamment dimensionné et répondant au règlement en vigueur, sur le terrain du projet ». L’article 4-2 du règlement de collecte des déchets ménagers et assimilés de Caen la Mer précise que : « (…) / Le local doit répondre aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental du Calvados en vigueur ». L’article 77 du règlement sanitaire départemental du Calvados prévoit que : « Dans les immeubles collectifs, les récipients mis à la disposition des occupants pour recevoir leurs ordures ménagères doivent être placés à l’intérieur des locaux spéciaux, clos, ventilés. Le sol et les parois de ces locaux doivent être constitués par des matériaux imperméables et imputrescibles ou revêtus de tels matériaux ou enduits (…) ».

En l’espèce, les requérants soutiennent que le projet méconnaît l’article 77 du règlement sanitaire départemental du Calvados auquel renvoie l’article 4-2 du règlement de collecte des déchets ménagers et assimilés de Caen la Mer mentionné par l’article UB 3-3 du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que le dossier de demande de permis de construire ne précise pas que le local de stockage des déchets ménagers serait, notamment, ventilé et que son sol et ses parois seraient constitués de matériaux imperméables et imputrescibles. Toutefois, d’une part, aucune disposition ne prévoit l’obligation de mentionner dans le dossier de demande de permis de construire les modalités d’aération du local et la nature des matériaux utilisés et, d’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le local ne respecterait pas le règlement sanitaire départemental, la communauté urbaine de Caen la Mer Normandie ayant, au demeurant, émis un avis favorable le 21 décembre 2023 en précisant que le projet remplit les conditions permettant une bonne gestion des déchets. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article UB 4-3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’assainissement des eaux pluviales : « (…) Il doit être recherché des solutions limitant les quantités d’eau de ruissellement ainsi que leur pollution, l’infiltration ou la rétention sur le terrain devant être privilégiée (…). / En tout état de cause, le système d’assainissement des eaux pluviales mis en place doit être conforme aux dispositions prévues dans le règlement d’assainissement des eaux pluviales de la Communauté d’agglomération Caen la mer et les débits fixés par l’autorité compétente (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, notamment d’un récépissé du 16 avril 2024 de la secrétaire chargée de l’urbanisme, que la SCCV Socofim a produit les documents demandés par le pôle instruction du service « eau et bassin caennais », à savoir des plans de masse, de situation et de coupe paysagère ainsi qu’une note de dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales. En outre, il ressort de l’avis de la direction du cycle de l’eau du 17 avril 2024 que le principe de gestion des eaux pluviales et le dimensionnement d’infiltration/rétention ont été validés en l’état. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 4 doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions doivent être implantées : / – soit en limite séparative /- soit à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment (L≥ H/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres ». Le lexique de ce règlement précise que : « La hauteur est la différence d’altitude, calculée en mètre, entre le point le plus bas du niveau du terrain naturel à l’aplomb de l’acrotère ou du faîtage et le point le plus haut (faîtage ou acrotère), hors fossé et talus (…) ». L’article 10 du cahier graphique du règlement du plan local d’urbanisme précise que : « La hauteur autorisée est comptée à partir du point le plus bas du terrain naturel à l’aplomb de l’acrotère ou du faîtage ».

Il résulte de ces dispositions que la distance des constructions vis-à-vis des limites de propriété doit être au moins égale à la moitié de la hauteur totale des constructions, soit, en l’espèce, à la hauteur du faîtage, ainsi que le prévoit l’article 10 du cahier graphique du règlement du plan local d’urbanisme susvisé. Il ressort des plans de coupe PC3 que, s’agissant du bâtiment C, dont la hauteur au faîtage est de 9,76 mètres, aucune distance d’implantation par rapport aux limites séparatives avec les parcelles n° 184 et n° 197 n’est respectée, toutes les distances étant inférieures à 4,88 mètres. En outre, si la façade est du bâtiment B, dont la hauteur au faîtage est de 9,97 mètres, est implantée à 5,11 mètres de la limite séparative avec les parcelles n° 14 et n° 15, les balcons sont implantés avec un retrait respectif de 3,40 et 3,47 mètres de la limite séparative, soit à une distance inférieure à 4,98 mètres. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l’implantation des bâtiments B et C méconnait les dispositions de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

En huitième lieu, aux termes de l’article UB 11 : « L’autorisation de construire peut ne pas être accordée pour les projets qui sont de de nature par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier, à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt de leur environnement et à l’intérêt des lieux avoisinants (…). / Les constructions doivent présenter un volume, un aspect et des matériaux en harmonie avec ceux des constructions avoisinantes (…) ».

Le projet de la société Socofim doit être édifié au sud du bourg de Louvigny, à l’angle de la route de Thury-Harcourt dans un quartier pavillonnaire relativement dense. Il ressort des pièces du dossier, notamment des différentes vues d’insertion et des notices, que les trois habitations collectives projetées sont d’un volume relativement faible, ont une toiture à deux pentes avec lucarnes et comprennent une avancée formant un fronton à l’entrée de chaque bâtiment. Il ressort des photographies et simulations qu’elles s’intègrent harmonieusement dans leur environnement composé, notamment, de maisons de gabarits différents avec une architecture similaire, des toitures à deux pans et comportant, pour certaines, des lucarnes. En outre, la notice précise que la végétation constituée d’une densité d’arbres assez importante, située à l’angle sud-ouest de la parcelle, sera conservée afin de préserver cet espace protégé figurant au plan local d’urbanisme. Ainsi, alors même que le projet est d’un gabarit supérieur à la majorité des maisons environnantes, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il porte atteinte par sa hauteur, son volume, son architecture au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 doit être écarté.

En dernier lieu, aux termes de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques, à l’intérieur de la propriété. (…) / Lors de toute opération de construction (…) devront être réalisées des aires de stationnement dont les normes sont définies ci-après : pour les constructions à usage d’habitation : / – Logements : -1 place de stationnement non close par logement inférieur à 60m² de surface de plancher de construction / – 2 places non closes par logement supérieur à 60m² de surface de plancher de construction / – Foyers et résidences collectives pour personnes âgées (…) : 1 place pour 3 logements (…) ».

Il ressort du dossier de demande de permis de construire que le projet de la SCCV Socofim consiste en la construction d’une résidence collective pour personnes âgées, composée de trois immeubles en R+1+C et comprenant un total de trente-six logements. Si les requérants soutiennent que le projet consiste, en réalité, en la construction de trente-six logements indépendants nécessitant, dès lors, trente-six places de stationnement, il ressort de la notice du dossier de demande que le projet s’inscrit dans une démarche d’habitat partagé permettant aux personnes du troisième âge de vivre et de se loger de manière participative entre séniors. Il est ainsi prévu, pour chaque résident, un logement qui constitue leur espace privatif, mais aussi des espaces communs à partager entre les résidents, en particulier d’une pièce de vie au rez-de-chaussée et des espaces extérieurs, tels qu’un jardin et un potager partagé. Dans ces conditions, le projet doit être qualifié de construction d’une « résidence collective pour personnes âgées » au sens de l’article UB 12 du règlement, nécessitant, dès lors, la création d’une place de stationnement pour trois logements, soit, un minimum de douze places. Le projet prévoyant la création de quinze places de stationnement, dont une place pour les personnes à mobilité réduite, le projet ne méconnaît pas l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’un vice tenant à la méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Le vice tiré du non-respect de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme s’agissant des bâtiments B et C du projet apparaît régularisable, sans entraîner un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature. Il y a lieu, par suite, de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation pour permettre cette éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif, qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête.

Article 2 : La SCCV Socofim devra justifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif permettant de régulariser le vice constaté par le présent jugement.

Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F… et M^me G… C…, à M. E… et M^me B… Vicomte, à la SCCV Socofim et à la commune de Louvigny.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle siégeaient :

- M^me Macaud, présidente,

- M^me Fanget, conseillère,

- M^me Kremp-Sanchez, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

La rapporteure,

SIGNÉ

L. FANGET

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUD

La greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. Bloyet