Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 août 2023, 7 août 2024, 31 octobre 2024, 13 février 2026 et 25 mars 2026, M. D… O…, Mme et M. H… et Antoine K…, M^me P… N…, M^mes L… et Marie-Pierre M…, M. G… I…, M^me E…, Mme et M. J… et Stéphane F…, M. Q… B…, M^me C… A…, représentés par le cabinet Cornille – Fouchet – Manetti, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 février 2023 par lequel le maire de Bourg-la-Reine a délivré à la société par actions simplifiée Habitons-La un permis de construire en vue de la construction d’une maison individuelle sur un terrain situé au 11 bis rue Carrière Marlé, ensemble les décisions implicites de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bourg-la-Reine et de la société Habitons-La une somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté méconnaît l’article UE 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UE 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UE 7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UE 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistré les 7 juin 2024, 18 janvier 2026 et 13 février 2026, la société Habitons-La, représentée par M^e Diot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir des requérants à l’encontre du permis de construire ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 octobre 2024 et 18 février 2026, la commune de Bourg-la-Reine, représentée par M^e Cotillon, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants sont infondés.

Par un courrier du 5 février 2026, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire droit aux moyens tirés de la méconnaissance des articles UE 3.1, UE 8 et UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme et de sursoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me David-Brochen ;

- les conclusions de M^me Gay-Heuzey, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Meyrieux, représentant les requérants, de M^e Deloum, représentant la commune de Bourg-la-Reine, et de M^e Diot, représentant la SAS Habitons-La.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 17 février 2023, le maire de Bourg-la-Reine a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Habitons-La un permis de construire en vue de la construction d’une maison individuelle sur un terrain situé au 11 bis rue Carrière Marlé. Par des courriers des 19 et 20 avril 2023, M. D… O…, Mme et M. H… et Antoine K…, M^me P… N…, M^mes L… et Marie-Pierre M…, M. G… I…, M^me E…, Mme et M. J… et Stéphane F…, M. Q… B…, M^me C… A… ont formé des recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui ont été implicitement rejetés. Par la présente requête, ils demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 17 février 2023, ensemble les décisions portant rejet implicite de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Sur la fin de non-recevoir opposée par la pétitionnaire :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…) / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

M. M…, dont le bien jouxte le terrain d’assiette du projet, M. I… et M^me E…, dont le bien est séparé du projet par une voie de faible largeur, et M. A… et M^me B…, dont le bien est séparé du terrain d’assiette du projet par une parcelle de faible largeur, en sont des voisins immédiats. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée, eu égard à sa localisation et à son volume, obstruera la vue depuis leurs jardins respectifs, créera des vues et risque d’engendrer un préjudice d’ensoleillement. Ils disposent donc d’un intérêt pour agir suffisant à l’encontre du permis de construire attaqué, si bien que la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

En revanche, les propriétés de M. K… et de M. O… sont toutes deux situées à environ 20 mètres du projet et séparées du projet par une autre maison sans lui faire face. Les biens de M. F… et de M. N… sont distants du projet de plus de 30 mètres et plusieurs constructions les séparent du terrain d’assiette de la construction projetée. Dans ces conditions, ils ne peuvent être regardés comme voisins immédiats au projet. Les requérants se prévalent de nuisances sonores, de l’altération de la circulation et du stationnement sur leur voie privée et du caractère paisible et arboré des lieux et d’une perte de valeur de leurs biens. Toutefois, alors que cette perte de valeur n’est ni établie ni argumentée, il ressort des pièces du dossier que la hausse de fréquentation de l’avenue résultant de l’édification d’une maison d’habitation individuelle dans cette impasse privée n’est pas de nature à engendrer des risques pour la sécurité de ses usagers, ni d’y rendre difficile le stationnement, dès lors que le projet comporte un garage avec deux places de stationnement. Enfin, les seules nuisances sonores résultant de l’usage de cette maison individuelle, eu égard à sa distance avec les habitations des requérants, ne sont pas susceptibles d’altérer les conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens. Par suite, la pétitionnaire est fondée à soutenir que M. K…, M. O…, M. F… et M. N… ne justifient pas d’un intérêt pour agir suffisant à l’encontre de l’arrêté attaqué. Toutefois, dès lors que l’un au moins des signataires de la requête collective est recevable à demander l’annulation de l’arrêté du 17 février 2023, cette requête est recevable dans son ensemble.

Sur la légalité de l’arrêté du 17 février 2023 :

En premier lieu, aux termes de l’article UE 3 du règlement du plan local d’urbanisme intitulé « Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public » : « 3.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées : / 3.1.1 Règle générale : / Les terrains d’assiette des constructions doivent être desservis par des voies répondant aux caractéristiques suivantes : / – être adaptées à l’importance ou à la destination du projet qu’elles doivent desservir ; / – permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité, du ramassage des déchets ; / – permettre le passage des réseaux nécessaires à l’opération projetée. / 3.2 Conditions d’accès aux voies ouvertes au public / Les accès* de véhicules motorisés doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Leurs caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : réseaux divers, défense contre l’incendie. (…) / Les voies et accès communs qui desservent plus de trois terrains et d’une longueur de plus de 24 mètres doivent avoir une aire de retournement pour les véhicules légers. ». Et aux termes du lexique de ce règlement : « Voies et emprises publiques / Voies : Espaces publics ou privés, existants ou à créer, aménagés et ouverts à la circulation générale et à tous les modes de déplacements (automobiles, deux roues, transports collectifs, utilitaires… : rues, places, avenues, boulevards, mails permettant la desserte de l’espace urbain. / Ne sont pas considérés comme des voies ouvertes à la circulation les pistes cyclables, les cheminements piétonniers, sentiers. ».

L’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent s’assurer qu’une ou plusieurs voies d’accès au terrain d’assiette du projet pour lequel un permis de construire est demandé permettent de satisfaire aux exigences posées par ces dispositions. A cette fin, pour apprécier les possibilités d’accès au terrain pour le propriétaire ou les tiers, il leur incombe de s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

D’une part, les requérants soutiennent que la rue Carrière Marlé qui dessert le projet est une voie privée fermée à la circulation publique, sans que la pétitionnaire ne soit propriétaire de cette voie ni ne dispose d’une servitude de passage pour y accéder. Il ressort des photographies versées au dossier qu’à l’entrée de la rue Carrière Marlé, qui est en impasse, se trouvent un panneau « sens interdit » assorti de la mention « sauf riverains », un panneau « sens interdit » où est inscrit « voie privée » et un panneau « interdiction de stationner » assorti de la mention « sauf riverains ». Ces panneaux de signalisation, qui sont situés au droit de l’avenue Galois ouverte à la circulation sur laquelle la rue Carrière Marlé débouche, et dont il ressort des pièces du dossier qu’ils étaient présents sur les lieux à la date de l’arrêté, révèlent l’absence de consentement des propriétaires à l’ouverture de la voie à la circulation publique, qui s’entend de son ouverture à tous les modes de déplacement véhicules, collectifs et piétons. Ainsi la seule voie desservant le terrain est fermée à la circulation publique. Si la pétitionnaire soutient qu’elle est propriétaire indivise de cette voie, elle ne l’établit pas, alors que l’acte de donation de 1960 et l’acte de vente de 1947 sont établis au bénéfice de personnes physiques dont il n’est pas démontré qu’elles la représenteraient. La SAS Habitons-là n’établit donc pas être titulaire d’un titre créant une servitude ou d’un droit de passage lui donnant accès à la voie privée desservant le terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UE 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme est fondé et doit être accueilli.

D’autre part, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet devait prévoir une aire de retournement pour les véhicules légers en application des dispositions précitées du dernier alinéa de l’article UC 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme, lesquelles ne sont applicables qu’aux projets créant des voies nouvelles.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UE 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « 7.1 Règles d’implantation / 7.1.1 Implantation des constructions dans la bande de constructibilité principale / La bande de constructibilité principale s’applique sur une profondeur de vingt mètres. (…) / 7.1.2 Implantation des constructions au-delà de la bande de constructibilité principale (…) / 7.1.1.1 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales : / Dans cette bande, les constructions doivent être implantées, par rapport aux limites séparatives*, de la manière suivante : / (…) – en retrait* d’au moins une limite séparative* dès lors que le terrain a une largeur comprise entre 15 et 25 mètres ; (…) / 7.1.1.2 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de fond de terrain / Les constructions peuvent être implantées sur la ou les limite(s) de fond de terrain ou en retrait de celle-ci à condition que la façade sur limite soit aveugle. / 7.1.2.1 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales et de fond de terrain / Au-delà de la bande de constructibilité principale, les constructions doivent être implantées en retrait de l’ensemble des limites séparatives. (…). / 7.2 Le calcul des retraits / 7.2.1 Façade comprenant des baies / Pour les façades ou éléments de façade comportant une ou plusieurs baies*, le retrait* doit être au moins égal à la hauteur de la façade (L = H), avec un minimum de 6 mètres. / Toutefois, lorsque la façade ou l’élément de façade n’est pas parallèle à la limite séparative, le calcul de ce retrait minimum s’effectue en son milieu sans que la plus courte distance à la limite séparative ne soit inférieure aux ¾ de la hauteur de la façade avec un minimum de 4 mètres. / 7.2.2 Façade ne comprenant pas de baie ou aveugle / Pour les façades ou éléments de façade ne comportant pas de baies* ou pour les murs aveugles, le retrait* doit être au moins égal à la moitié de la hauteur de la façade (L = H/2), avec un minimum de 3 mètres. ». Et aux termes du lexique de ce règlement : « Bande de constructibilité / Déclenchent l’application d’une bande de constructibilité : / – les voies publiques ou privées existantes à la date d’approbation du plan local d’urbanisme, quelle que soit leur largeur ; / (…) Les voies exclusivement piétonnes et/ou cyclables ne génèrent pas de bande de constructibilité. ».

Les requérants soutiennent que les façades du projet méconnaissent les règles de retrait posées par les dispositions combinées des articles UE 7.1.2.1 et 7.2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la construction s’implante au-delà de la bande de constructibilité principale. Toutefois, la construction projetée est située dans la bande de constructibilité principale de 20 mètres comptée à partir de la rue Carrière Marlé, laquelle génère une bande de constructibilité au sens et pour l’application du règlement du plan local d’urbanisme alors même qu’elle est privée et fermée à la circulation publique. Les requérants ne sont donc pas fondés à se prévaloir d’une méconnaissance des règles de retrait résultant de l’application de l’article UE 7.1.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors que la façade implantée en limite de fond de terrain est aveugle, que l’une des façades latérales est implantée à 8,2 mètres de la limite séparative et que l’autre façade latérale implantée en limite séparative est aveugle, les règles de retrait posées par les dispositions précitées sont respectées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE 7 du règlement du plan local d’urbanisme doit donc être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UE 8 du règlement du plan local d’urbanisme intitulé « Implantation des constructions sur une même propriété : / 8.1 Règle générale / Les dispositions ci-après sont applicables dans le cas de l’implantation de plusieurs constructions sur un même terrain* ou dans le cas de l’application d’une servitude de cour commune*. / L’implantation de constructions non contigües sur un même terrain doit respecter une distance* minimale au moins égale à : / – la hauteur du bâtiment le plus haut diminuée d’un mètre avec un minimum de 6 mètres si la façade ou partie de façade du bâtiment le plus bas comporte des baies ; / – la hauteur du bâtiment le plus bas avec un minimum de 6 mètres si la façade ou partie de façade du bâtiment le plus haut comporte des baies ; / – la hauteur du bâtiment le plus bas ou la moitié de la hauteur du bâtiment le plus haut avec un minimum de 4 mètres si aucune des façades ne comporte de baies. ». Et aux termes du lexique de ce même règlement : « Terrain : unité foncière composée d’une ou plusieurs parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire. ».

Dès lors que la parcelle S n°52, sur laquelle s’implante le projet, et la parcelle S n°251, qui y est contigüe, appartiennent toutes deux à la société pétitionnaire, elles constituent un seul terrain au sens et pour l’application des règles d’implantation des constructions sur une même propriété résultant de l’article UE 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que la construction existante, qui sera le bâtiment le plus haut, comporte des baies et que la construction projetée, qui ne comporte pas de baies, sera le bâtiment le plus bas du terrain. Par suite, l’implantation des constructions doit respecter une distance au moins égale à la hauteur du projet de construction, de 9,93 mètres. Or il ressort des pièces du dossier que les constructions sont implantées à 5,58 mètres l’une de l’autre. Les requérants sont donc fondés à soutenir que le projet méconnaît l’article UE 8.1 du règlement du plan local d’urbanisme.

En quatrième et dernier lieu, aux termes de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme intitulé « Emprise au sol des constructions » : « 9.1 Règle générale : / L’emprise au sol* des constructions est limitée à : / – 40% pour les premiers 500 m2 de terrain ; / – 30% pour la tranche supérieure à 500 m2 et inférieure ou égale à 1 000m2 de terrain. (…) / De plus, chaque construction d’un seul tenant ne devra pas excéder 250 m2 d’emprise au sol. (…) ». Et aux termes de son lexique : « Emprise au sol des constructions / L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction y compris les saillies de débord supérieur à 0,80 mètres (…). ».

Les deux parcelles contigües appartenant à la société pétitionnaire constituent un seul et même terrain pour l’application de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme, dont la superficie totale est de 792 m2. Ainsi, l’emprise au sol des constructions sur cette unité foncière ne peut excéder 213,80 m2. Or il ressort de l’attestation du géomètre expert produite par la société pétitionnaire, qui n’est pas sérieusement contredite par les mesures effectuées par les requérants sur cadastre.gouv, que l’emprise au sol de la construction existante s’élève à 112 mètres carrés, tandis qu’il ressort des pièces du dossier que l’emprise au sol du projet de construction est de 97,50 mètres carré. Par suite, l’emprise au sol cumulée sur le terrain, de 209,50 mètres carrés, n’excède pas l’emprise maximale autorisée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il résulte de ce qui précède que les illégalités constatées aux points 8 et 13 du présent jugement, résultant de la méconnaissance des articles UE 3 et UE 8 du règlement du plan local d’urbanisme, sont susceptibles d’être régularisées par une mesure qui n’implique pas d’apporter audit projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d’impartir à la société Habitons-La un délai de quatre mois courant à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire au tribunal une éventuelle régularisation du permis de construire contesté.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 17 février 2023 portant permis de construire attaqué jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à la société pétitionnaire d’obtenir un permis de construire régularisant les vices constatés aux points 8 et 14.

Article 2 : Tous les autres droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G… I…, requérant unique, à la commune de Bourg-la-Reine et à la société à action simplifiée Habitons-La.

Délibéré après l’audience du 17 avril 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Mathieu, présidente ;

- M^me David-Brochen, première conseillère ;

- M. Sitbon, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026.

La rapporteure,

signé

L. David-Brochen

La présidente,

signé

J. Mathieu

La greffière,

signé

A. Pradeau

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.